中海・云锦华庭｜徐汇滨江中海央企低密顶豪，洋房叠加联排，近 11 号线云锦路站，西岸艺术带仅 88 席传世藏品

中海・云锦华庭售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落徐汇龙华龙兰路 268 弄，中海央企匠造，容积率 1.5、绿化率 35%，全盘仅 88 户纯粹低密社区。规划 8-9 层精装洋房、叠加与联排，建面约 246-472㎡，大面宽落地窗，甄选高端精装材质。社区打造精致园林景观，人车分流双层地库。紧邻 11 号线云锦路站，西岸金融城、美术馆、高端商业集群环伺，黄浦江生态资源加持，中海自持物业，徐汇滨江内环稀缺顶豪作品。中海・云锦华庭售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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徐汇滨江

全新地王

江南新村地块规划公示

近日，徐汇区公示了斜土社区C030302单元122b街坊局部调整草案。

原江南新村旧改区域被重新编定为122b-04地块，规划范围约10公顷。原先零散分布的7幅住宅用地，以及幼托、小学、社区配套、商办和绿地，此次一并纳入重组。

市场关注点也很直接：徐汇内环、滨江辐射、1.5容积率，这宗地会不会成为下一宗百亿级地块？

122b-04地块东至大木桥路、南至中山南二路、西至小木桥路、北至零陵路，用地面积约68194平方米，容积率1.5，建筑限高40米，计容建筑面积约10.23万平方米。

徐汇滨江此前出让的宅地，容积率多在2.0以上，部分甚至超过2.5，因此1.5的容积率放在中心城区旧改地块中相当少见。

地块为纯住宅用地，二类住宅Rr2占比不超过30%，三类住宅Rr3占比不低于70%。

规划还明确采用4.65米抬板设计。

由于南侧接近内环高架，抬板有助于减弱噪音、视线等方面的干扰。

二类住宅部分按住建部2025版《住宅项目规范》III类气候区标准，4—6层多层住宅最高27米。由此判断，未来产品大概率会偏向洋房、别墅等低密组合。

此外，地块需配建不少于900平的社区公共服务设施，包括居委会、养育托管点、文化活动室、生活服务点等。

江南新村始建于上世纪50年代，是上海首批工人新村之一。

旧改项目涉及总建筑面积约11万平方米、居住房屋2374证。2025年9月5日启动征收，11月24日实现100%签约，全程仅用81天，创下徐汇区大型旧改项目签约速度纪录。

征收评估均价为73868元/㎡，略高于东安一、二村的72822元/㎡。

这里还诞生了上海中心城区首张房票：选择货币补偿的居民，按被征收房屋建筑面积，每平方米可获得2000元房票奖励，且可与其他签约奖励并行。

正因如此，这宗地从老工人新村转为低密宅地后，也被视为“828新政”后观察中心城区旧改热度的重要样本。

地块位于徐汇斜土路街道，处于内环内，紧邻地铁4、12号线大木桥路站，直线距黄浦江约800米，向西数百米为在售的安澜上海。

若按百亿元总价测算，对应起拍楼板价约9.78万/㎡。这个门槛放在徐汇近三年招拍挂市场，并非高不可攀。

绿城·潮鸣东方、嘉佰道·徐汇、云锦华庭的成交楼板价均已站上12万/㎡。2025年10月，中海云锦华庭以44.65亿元竞得徐汇滨江WS5单元188N-I-21地块，溢价率10%，成交楼面价约14.85万/㎡，容积率同为1.5，刷新徐汇区住宅楼板价纪录。

云锦华庭规划88套房源，包括64套8—9层洋房、20套4层联排和4套叠加。洋房备案均价约20.6万/㎡，联排普遍在29万/㎡；一套地上约472㎡、地下约431万/㎡的房源，单价达到32万/㎡。

这为江南新村地块提供了直观价格参照：徐汇滨江低密住宅的天花板仍在抬升。

江南新村地块的标签很集中：内环区位、滨江辐射、轨交邻近、低密纯宅地，且为旧改净地，无风貌保护类强约束，1.5容积率又带来充足的产品想象空间。

此前市场信息称，其有望在四季度进入出让环节，总价门槛可能达到百亿元级。

不过，百亿起拍只是纸面门槛。最终这宗地能否成为“百亿地王”，还要看报名房企数量、竞价意愿以及成交楼板价。

华泾纳入徐汇滨江范围

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近日，根据《徐汇滨江功能区 “十五五” 发展规划》，华泾镇全域7.27平方公里正式纳入徐汇滨江功能区统筹范围，徐汇滨江实现向南全域扩容。功能区空间总面积将从9.4平方公里扩展至14.19平方公里，整整多出48个陆家嘴中央绿地。

徐汇滨江功能区“十五五”发展格局

作为徐汇滨江南部核心片区，华泾定位跃升为主城副中心能级的科创特色功能区。当前片区一批重大项目正加速建设：四轨交汇 TOD 综合体华之门广场已实现主体结构封顶，进入幕墙施工与招商筹备阶段，将集聚商业、办公、酒店等多元能.；创智共生社区持续在建，总开发体量 75 万平方米，打造产学研一体化科创载体，承接 AI 产业源头创新功能。西岸热力秀场、研创梦工场完成概念设计启动，将分别打造文体新地标、AI 硬科技产业化阵地。轨交 23 号线徐汇段各站点同步推进土建施工，进一步打通滨江南北交通脉络。

华泾门户功能区“十五五”空间发展结构图

联动四大功能组团，华泾将承接西岸北段科创、文化资源外溢，打造产城融合的滨江新增长极，进一步拓展上海 “一江一河” 世界级滨水区发展版图。

徐汇滨江最新规划

西岸中央公园

徐汇滨江第七个百万方规划，核心更新范围为上海植物园周边约8.87平方公里。研究范围则扩展到17.5平方公里，涵盖上海南站组团、上海中学和华东理工大学等区域。西岸规划再度升级，第7个百万级功能组团——西岸中央公园呼之欲出。

从地图上看，西岸中央公园占地105万方，位于龙水南路-淀浦河区域，横跨中部融合更新区与南部战略拓展区，衔接西岸传媒港和西岸热力秀场。南北两侧邻近上海植物园和长桥板块，23号线两座站点也将通过这里。

至此，整个徐汇滨江西岸将在原来“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团的基础上，再添加“一园”，即分别是西岸传媒港、数字谷、金融城、热力秀场、生命蓝湾、数智中心，中央公园。

根据网传规划图，西岸中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，在龙吴路以东区域，打造大面积的生态、居住及商业的组合业态。

同时，在龙吴路上方，或将建设一座观景桥梁，用来串联植物园与滨江地带，未来有望成为区域一大网红打卡点。今年4月举办上海国际花展，主会场也首次从上海植物园拓展至徐汇滨江区域，未来这样的生态共融、水岸联动可能成为常态。

不过根据现场走访来看，中央公园所在地块当前还有大量厂房、园区、城中村、旧改房屋等。

据此前新闻报道，位于黄浦江西侧仅约300米的老旧小区长桥街道苑宏新村已开启拆迁改造。这里将来会变成漂亮的绿地，成为第7组团“西岸中央公园”的重要节点。

这种改造不仅有利于提升居民的生活质量，还为城市增添了更多的绿色空间，符合“公园城市”的理念。

徐汇新盘

安澜上海

作为顶着徐汇滨江核心CBD压轴居住组团、市区首个新规落地项目、全球新晋总价地王、首层抬板项目…….等众多光环的安澜上海自面市以来就备受关注，来访不断，甚至一度引发现场限流。

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安澜上海作为上海住宅新规下的首个标杆项目，17.88万/m²的价格，叠加安澜上海在产品力上对比传统项目的全面升级，将价格优势与产品价值完美融合，构建了难以复制的市场竞争力。近年全市所有面积段都罕见的约18米南向面宽，东西进深仅约10.2米的短进深形态，确保极致通透与采光。

价格安全垫极大约14.1-17.3万/㎡的单价，约2700-3300万的总价，套均3000万，套均单价16万/㎡，联算项目新一代产品的更高得房率，综合计算实得单价仅仅14.5万/㎡，与市场一梯队豪宅市场价的价格差，形成了极厚资产安全垫。

需要额外说明的是，192m²户型门窗关键位置采用四玻两腔中空夹胶玻璃，并且开发商已推动政府相关部门，落实项目南侧内环新建声音屏障工程的改造协议，有效解决了城市噪音困扰。

约238㎡户型：全新一代三面采光全景舱，高性价比必抢款

新一代三面采光全景舱，7#、8#与南侧楼间距极大，可看徐汇滨江城市景观与中央下沉庭院；5#南侧无遮挡可看徐滨城市景观。稀缺景观、视野的极致放大，形成了极稀缺的资产属性。

总价约3600-4500万，单价仅约15.1-18.7万/㎡，叠加高区几乎无价差，堪称本次首开价格最大的惊喜，是低区高性价比与高区视野的完美平衡。

约275㎡户型：市场罕见大面宽全能王户型，全盘热门款

7#直接看下沉庭院；8#安静首选，远离道路和内环高架；5#高区可看西岸金融城地标，在首开批次所有户型中，景观资源最强。

同时在户型方面，大面宽设计、全能空间布局，满足高端家庭全场景生活需求生活属性直接拉满，作为一个六边形全能王无短板户型，据悉是首开批次最热门户型。

楼王户型针对徐汇滨江原有约220-270㎡豪宅主力客群，新一代产品的生活、配置全面升级，满足改善进阶的居住需求。作为社区楼王，坐拥最佳景观与私密空间，更是徐汇滨江顶级圈层的身份象征。随着西岸金融城配套成熟，楼王户型的稀缺性将不断放大，堪称最后绝版产品。

安澜上海作为上海住宅新规后的首个豪宅项目，其产品力已实现对传统豪宅的全面超越，这种"代际差"为买家预留了充足的资产升值想象空间。

嘉佰道·上海

宸嘉发展携手中华企业的新作「嘉佰道 ·上海」落子徐汇腹地。项目位居重点规划的医学创新区核心，北望衡复历史风貌区、南接徐汇滨江发展带。

「嘉佰道 ·上海」定位为嘉佰道产品系最高规格之作，将建5幢17-25层住宅楼，206套房源，预计推出建面约260-350㎡产品，首层均架空。

建筑立面以上海市花白玉兰为意象原型，将层叠花瓣抽象为独特的双曲面花瓣表皮。设计解决了自由形态与住宅功能的精准结合难题，起翘弧线与剪力墙对应，在塑造张扬形象的同时，最大限度减少对室内空间的干扰，达成实用性与艺术表现力的平衡。

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沿街界面突破平直，以“褶皱”形态塑造出一系列凹凸进退的微型公共场所——半开放茶室、林下休憩角等，这些空间既承载商业活力，也催化邻里交往，让建筑与街道的对话温暖而饶有生趣。

嘉佰道·徐汇

嘉佰道・徐汇一期取证均价30.25万元/㎡，目前已经入市，建面约380-430㎡联排别墅，为上海重定标尺，一举印证徐汇价值全面登顶。

嘉佰道·徐汇容积率仅约1.59，这让项目可以在高层、超高层林立成为常态的上海核心区，打造出由洋房、叠墅、联排组成的低密居住社区，这样的地块禀赋，弥足珍贵！

在建筑设计上，GOA大象设计跳出常规住宅的方盒子形态，以徐汇作为中国现代音乐发源地的文化基因为灵感，将“乐器王后”大提琴的优雅弧线，转译成建筑立面的二维曲线语言

通过石材、防铜色铝板、不锈钢和曲面玻璃的精心搭配，并采用国内住宅罕见的穿插镂空、楔形线角等细节工艺，让建筑本身成为一件扎根于徐汇文化土壤的巨型艺术雕塑

曲面屏幕墙和全景舱弧形飘窗等设计，不仅弱化了建筑的冰冷感，更极致地优化了室内视野，兼顾美学与居住品质的前瞻性思考，这就是宸嘉一贯的追求！

景观设计则由知名景观设计单位迪东、日本皇家园林设计团队植弥加藤联袂打造亲，围绕“禅意和哲学”核心，在社区内精心规划了隐幽、梵音、守拙、不朽、释倦、知行六大主题园景，层层递进，形成秩序丰富、水石叠瀑的景观大赏

其中，专为低密叠加、联排定制的知行景观组团又以 "蔚、瑞、枫、馥、琛、篁"六组主题造景，在低密区构建出风貌各异而又和谐统一的园林体系，精心打磨的巷道门头、迎宾树木、涌泉水景与石材景墙，营造出步移景异的东方隐贵氛围

最让人印象深刻的，要数宸嘉对架空层和会所的巧思，将江南园林中檐下空间、廊道等经典元素融入设计之中。打破了建筑与园林的硬性边界，让景观自然渗透，再现了传统宅院中廊、院交融的意趣

项目洋房产品主力户型为建面约100-122m²三房户型，共计107套；采用两梯三户/四户设计

交通上，地块周边地铁非常方便，包括3号线漕溪路站、3号线/12号线龙漕路站、11号线/12号线龙华站、11号线上海游泳馆站等。

商业休闲方面，周边最近的商业是龙华会，周边3公里范围内就是徐家汇商圈和徐汇滨江西岸金融城。

教育方面，地块周边最近的学校是南洋模范中学南校区。

医疗资源方面，附近包括中山医院和龙华医院等多所三甲医院。

招商上中隐翠

招商上中隐翠在上周刚刚开放了创意展示空间。

招商·上中隐翠采用因地制宜的半抬板设计，布局10栋10-11层纯洋房楼栋，以1.8的低密容积率，打造建筑面积约125㎡、147㎡、190㎡的三款户型产品，仅237席。

不做高低配，1.8容积率纯洋房

招商·上中隐翠的产品设计以营造舒适的居住体验为导向，摒弃“高低配”货值最大化的方案，以1.8容积率，带来10栋低密纯洋房产品，楼间距超30米，让每一户都获得均好的采光与视野。

半抬板设计：一面烟火，一面静谧

北侧半抬板将约2000㎡综合健身馆与约1500㎡净菜超市布局于板下，连通百色路城市界面；南侧不做抬版，将约6615㎡L型口袋公园的绿意纳入生活。

社区泛会所不是“面子”，是“日常”

社区内规划约900㎡泛会所，其中“龙门书院”空间，设常春藤校友书籍专区、器乐琴房与自习课堂，让孩子的课余时光拥有一方静谧天地。泛会所功能空间基于数万徐汇客户真实生活习惯与偏好深度共创，定制业主真正需要、丰盈生活的“第三空间”。

147㎡创意展示空间的实景共鉴，让到场客户直观感受到招商对于户型设计的精研与用心。南向四开间面宽约15.2米，采光与观景体验比肩180㎡以上的大户型，约96%的高实得率，让家拥有更充盈的尺度，容纳更多元的空间功能。

针对多孩家庭最容易被忽视的居住痛点，招商·上中隐翠在户型设计中首提“卧室平权”理念，除主卧外的其余卧室不再有主次之分，且面积均等，让每个孩子都能拥有属于自己的独立小世界。情景阳台，进深退让，让“阳台”回归阳台，拥有明确的场景功能。

此外，L形玄关内布局宽绰收纳空间，兼顾实用与美观。全明光厅的设计，让出行与归家与光同乘的同时，让电梯厅独立于室内空间，最大程度降低电梯运行时产生的噪声影响，实现厅明家静。这些设计细节，均源自招商蛇口在徐汇，对逾4万组客户接待与约2000户业主服务经验的深度提炼，是产品真正“为徐汇定制”的无声证明。

中海云锦华庭

2025年10月20日，中海以总价44.65亿元、溢价率10%，击败保利发展与招商+西岸+滨江联合体，拿下云锦路地块。而最终楼面价更是定格在148503元/㎡，刷新徐汇住宅楼面价纪录。

中海云锦华庭共计80套房源，其中60套建面约300㎡起的洋房产品，总价约6500万起；20套联排别墅，总价约1.2亿起。

这一项目最引人注目的特点是其“未来风格”定位。

从发布的立面过程稿可看到，该项目将运用大面积玻璃幕墙、全景落地窗以及流畅的曲线与弧形立面，营造出动态而有机的视觉形态。

对于追求前瞻性生活方式的顶尖富豪而言，这一项目将提供传统风貌之外的全新选择，带来更具未来感和艺术性的居住体验。

面积段覆盖300-530㎡，这个面积段和尺度，在上海城区和滨江核心段，已经算是王炸了!

示意图

— 品鉴热线 —

营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）
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说明：以上三组为同一服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录