国庆楼市，真的回暖了？

10月9日，多家机构陆续公布了国庆假期楼市数据。

中指研究院数据显示，10月1日至7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，较去年国庆假期日均同比增长33.8%，与2024年国庆假期基本持平。二手房方面，重点11城日均成交套数同比增长42.8%。中信证券研报显示，国庆假期二手房成交量同比增长57%，与2024年同期基本持平。摩根大通的数据更为乐观：26城实时二手成交同比升59%，44城看楼量同比升16%，新房认购量同比升15%。

33.8%、42.8%、57%、59%——四个不同口径的数据，指向同一个方向：成交在涨。

但“涨”和“回暖”是两回事。

先看整体：同比在涨，但没回到2024年

如果把时间轴拉长，结论会变得更清晰。

中指研究院的表述很精确：“较去年国庆假期日均同比增长33.8%，与2024年国庆假期基本持平”。关键词是“与2024年基本持平”。换句话说，2026年国庆的成交水平，只是回到了两年前，还没有超过2024年。

丁祖昱评楼市的数据印证了这一点。典型25城假期成交面积同比增长15%，但较2024年仍降9%左右，与9月日均相比下降33%。假期日均仍低于全年日均28.5%，节日脉冲效应持续减弱。

同比在涨，是因为2025年国庆的基数太低了。2025年9月，深圳期房认购仅62套；2026年国庆，深圳期房认购同比增长216%——但备案口径同比反而下降38%。基数效应放大了同比增速，真实成交水平并没有那么亮眼。

用一句话概括就是：人气回来了，成交还没完全跟上。

再看分化：K型复苏，冷热极度不均

国庆楼市的第二个特征，是分化。而且是K型分化——有的城市在涨，有的城市在跌，中间没有过渡带。

先看涨的城市。北京新房网签同比增幅157.1%，日均网签144套；上海新房成交面积翻倍增长，7天成交3.46万平方米；杭州新房成交同比增169.2%；武汉新房成交同比增25%。深圳贝壳研究院监测显示，国庆七天深圳二手房实时签约量同比增长63%。

再看跌的城市。广州新房网签同比降0.7%，成都降23.3%，深圳新房备案口径降25.9%，佛山降9.0%。

同一个国庆，同一个政策环境，有的城市在放量，有的城市在收缩。

更值得关注的是案场层面的分化。丁祖昱团队把城市分为四类：武汉、郑州属于“访购同步增长”；西安、深圳、长沙、上海属于“来访回升、认购走弱”；成都、南京、广州属于“总量收缩、降幅收窄”；上海、深圳、天津属于“低基数下的同比正增长”。

以西安为例，盘均来访350组创近四年国庆新高，认购仅15套，低于2024年的21套和2025年的17套。来访上涨134%，认购仅上涨114%，转化率从4.7%回落至4.3%。人来了，钱没来。

上海的表现更为典型。4个可比持销盘来访同比下降43%，认购同比下降55.6%，认购/来访比从5.4%降至4.2%。有效购买意愿仍然偏弱。

政策把人带到了售楼处，但没有把人带进签约室。

二手房：真正的亮点

如果说新房市场是“分化”，那二手房市场则是国庆楼市真正的亮点。

贝壳研究院统计显示，50城二手房日均成交套数同比增长超过45%，各线城市成交量同比均增长，二三四线城市同比增速较快。深圳二手房实时签约量同比增长63%，上海二手房网签量达1289套，较去年同期1133套增长30%。

为什么二手房比新房好？一个直接原因是价格。经过过去几年的调整，二手房价格已经跌到了很多刚需购房者认为“可以接受”的水平。深圳9月二手房成交均价52818元/平方米，环比上涨2.5%，议价率9.3%，创下今年以来次低值。议价空间在收窄，说明买卖双方的价格预期在趋近。

另一个原因是政策传导路径。购房贷款贴息政策明确对首套住房商业贷款给予年化1个百分点的贴息支持，单户贴息贷款规模上限100万元。对于购买二手房的刚需家庭来说，这个政策的受益面更大——因为二手房总价通常低于新房，更容易满足“不超过150万元”的价格门槛。

中指研究院的数据显示，政策出台后，二手房客户咨询量、带看量明显增加，周带看量环比增加约20%。政策的暖意，最先传导到了二手房市场。

房企端：头部吃肉，中小喝汤

从房企销售数据看，国庆楼市的“回暖”同样高度集中。

保利发展控股公布的数据显示，国庆期间全国地产项目销售总额84亿元，双节累计150亿元。广州保利海韵项目到访超1000组客户，成交金额超6亿元。越秀地产北京璞樾项目去化率突破80%，琶洲南TOD与华樾两个高端项目合计销售近3亿元。

但头部房企的热销，掩盖不了多数项目的平淡。21世纪经济报道对6家头部及中型房企的调研显示，多数房企在国庆黄金周期间录得的成交数据与平时周末基本持平，并未出现成交井喷。一位头部房企营销人士表示，今年国庆整体成交比五一期间要稍低一些。

广州的数据更为直观：国庆期间广州全市推货近2500套，同比增13%，但整体去化率不足两成，全市去化率最高的楼盘在天河，为34%，其他区域的去化率集中在10%至14%之间。

推盘量在涨，去化率在降。房子多了，买的人没多。

政策：药效有多长

这一轮国庆楼市的热度，很大程度上是政策驱动的。

9月28日，国常会提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。9月30日，财政部等多部门明确自10月1日起对首套购房贷款给予年化1个百分点的财政贴息。同日，广州出台完善商品住房销售制度实施意见。叠加“828”现房销售新政，一系列政策“组合拳”集中在国庆前落地。

购房贷款贴息是力度最大的政策。以100万元贷款、30年期计算，贴息后前五年累计可减少利息支出近5万元，月供降幅约19.5%。对于总价150万元以内的首套房，这是一笔实实在在的减负。

但政策的效果，在时间和空间上都极不均匀。

摩根大通的研报点出了关键问题：“上述表现并不令人意外，因10月1日按揭补贴政策生效后首周，属全国政策落地后的即时反应，真正问题在于一至两个月后的可持续性。”

政策的脉冲效应，能维持多久？中指研究院的展望更为审慎：“短期来看，核心城市部分项目仍有一定需求支撑，但市场整体仍处于分化调整阶段。”后续需要重点关注购房贷款贴息政策的实际带动效果、各地增量政策出台情况，以及“828”商品住房销售制度改革细则的落地进展。

更值得关注的是，贴息政策明确实施期暂定1年，单户贴息贷款规模上限100万元，所购住房价格不超过150万元、面积不超过120平方米。这是一次精准的“刚需定向补贴”，而不是全面的需求刺激。政策的边界，决定了它撬动的范围也是有限的。

结论：回暖是真的，全面复苏是假的

国庆楼市的数据，用一句话概括就是：同比在涨，分化在延续，政策在托底。

33.8%的新房成交增速，57%的二手房成交增速，北京157%的新房网签增幅——这些数字是真实的。但2025年的低基数、政策的首周脉冲效应、以及头部项目的集中放量，都在放大这些数字。

与此同时，广州新房网签同比微跌、成都降23%、西安来访上涨但认购走弱、多数项目去化率不足两成——这些数字同样是真实的。

这不是一次全面回暖，是一次结构性修复。核心城市、核心地段、核心项目在修复，外围城市、中远郊项目、中小房企仍在承压。二手房市场比新房市场修复得更快，刚需比改善释放得更早，政策带动的“访”比“购”更明显。

中指研究院的表述最为克制：“重点城市新房、二手房成交量整体好于去年同期，但市场冷热不均特征延续。”

回暖了，但只暖了一部分人。