天津发布楼市新政！购房定金最高不超5%

来源：滚动播报

（来源：中国房地产网）

10月10日，天津市住房城乡建设委、市规划资源局、天津金融监管局联合印发实施意见，贯彻落实住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），对商品住房预售条件、资金监管、现房销售、主办银行、个人房贷发放、土地款缴纳等作出系统安排。

新规矩以2026年8月28日为界。之后新出让的商品住房项目，若实行预售，单体建筑须完成主体结构封顶才能拿证；预售资金全额、全过程监管，竣工及水电气热配套达标后才解除。

在途项目不“一刀切”：已拿工程规划证未办销售许可的，按原政策；已拿地未拿规划证或老公告新拿地的，原则上按新规，各区保交付、强监管前提下，备案后2027年底前可按原条件申预售，但必须设重点监管额度，钱进区里在主办银行开的监管账户，超额度部分也只能付施工方、供应商、农民工工资。

现房销售被“推到前台”：新出让地块优先现房，其他项目鼓励现房；完成首次登记、无抵押查封后备案再卖。现房可收定金，但不超总房款5%，全进监管账户，拿准许交付证才解，开发商违约购房人可解约。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，天津此次发布的政策，与此前北京、上海、广州、武汉等地的政策方向基本相似，也有一些新的表述。例如，从项目开发公司制角度提出了更具体的要求，明确项目开发公司要落实工程质量首要责任，以及开发、设计、施工、监理等单位的主体责任，强化建设全过程质量监管。这在很大程度上要求后续项目公司进一步管理好产品项目、落实好相关责任。同时，在降低成本、支持企业开发方面，天津也提到可以凭土地出让合同办理建设工程规划许可证，并提出分阶段办理施工许可等举措，有助于进一步降低相关成本。

以下为通知全文

一、全面加强商品住房预售管理

（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告（以下简称出让公告）的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后，方可解除资金监管。

（二）在途项目。2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理销售许可的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及2026年8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目实行预售的，原则上按照新取得土地项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的前提下，报市住房城乡建设委备案并抄送市规划资源局后，在2027年底前可按原有预售条件申请预售，但资金监管按以下要求执行：

1. 设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖项目全部剩余工程建设费，并可保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件。

2. 预售资金监管工作由项目所在区政府确定的有关部门负责，预售资金应全部直接存入该部门在项目主办银行开立的资金监管账户。入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业可申请将超出部分用于支付项目建设资金，经区有关部门审核同意后直接拨付至施工企业账户、材料设备供应商账户、农民工工资专用账户等项目公司交易对象账户，确保提取资金用于本项目建设。

（三）历史遗留问题项目。2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

二、有序实施商品住房现房销售

（一）实施现房销售备案管理。2026年8月28日起，新发布出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售。实行现房销售的商品住房项目具备交付条件，完成不动产首次登记后，房地产开发企业应当编制现房销售方案，向市住房城乡建设委（滨海新区项目向滨海新区住房建设委）申请办理现房销售备案后，按照现房销售方案进行销售。所销售房屋及建设用地使用权应当无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

（二）严格现房定金监管。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，收取不超过总房价款5%的定金。定金应直接全部存入监管账户，项目在取得住宅商品房准许交付使用证后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

三、推行主办银行制度

2026年8月28日起新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。其他项目也应根据资金监管需要确定主办银行。

房地产开发企业应当在主办银行开立资金账户。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

市房地产市场服务中心（滨海新区项目由滨海新区住房和建设事务服务中心负责）在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。

四、加大融资支持力度

（一）规范个人住房贷款发放。2026年8月28日起取得预售许可证的商品住房项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。所购商品住房实行现房销售的，个人住房贷款（含公积金贷款）应在销售备案后发放。

（二）加大开发贷款支持力度。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于本项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

五、优化土地供应管理

强化规划引领，各区依据住房发展规划和年度建设计划，合理确定房地产用地供应规模，在土地出让前出具书面意见，明确新出让地块的现房销售和预售模式，纳入土地出让方案。规划资源部门在出让公告中向社会公开上述相关信息。具备条件的可带规划方案出让。

2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在国有建设用地使用权出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至国有建设用地使用权出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。出让价款具体交缴方式，经土地出让协调决策机制集体决策后，在出让公告中予以明确。

六、加强政策措施协同

（一）统筹推进“好房子”建设。合理优化项目规划条件和设计方案。新开工商品住房项目应当落实国家和本市住宅设计规范标准，推广好住房建设导则，建立完善住房品质评价体系，推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任，健全全过程质量监管。

（二）优化项目审批服务。签订土地成交确认书后可启动建设工程规划设计方案总平面图公示工作，房地产开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同按规定申请办理建设工程规划许可证。支持项目实行施工图设计质量告知承诺制、分阶段办理施工许可。

（三）高效办理联合验收“一件事”。支持商品住房项目分期开展联合验收。推动规划、消防、档案、人防等验收服务关口前移，依申请提前开展技术预核服务。水电气热等行业主管部门应当确保接入服务快速到位。

（四）加快市政配套建设。各区应当统筹开发项目和配套市政基础设施建设时序，适度超前组织启动开发项目红线外配套市政基础设施项目前期和建设工作，确保与开发项目同步投入使用，保障项目配套需求。

本实施意见自印发之日起施行。此前本市出台的商品住房销售管理相关文件内容与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。