老破小有救了！上海首创“原拆原建+抽户异地”，全国推广可行吗

老旧小区改造，最难的往往不是拆不拆，而是拆完以后怎么安置。

之前大家都是推崇“原拆原建”，即在原地拆除旧房，在原地进行回迁安置，听上去比较安全，但是老房子周围，常常因为日照、间距、容积率以及风貌等方面的限制被卡住。

即使拆掉了，也很难再增加层数，想要给每家每户加装独立厨房、卫生间以及电梯等设施也很难实现。

要是整片居民都搬走，成本高、周期长，很多住了几十年的家庭也舍不得离开。

上海探索的“原拆原建+抽户异地”方式，提供了另一种思路：

不是所有住户都搬迁，也不是所有的住户都要回迁，在原地进行改造之前可以将一部分住户转移到别的地方去，从而给原址改造留出空间，而剩下的住户则住进新小区，改善了居住环境。

那么，这种方式可不可以在全国推广吗？咱们首先得看看上海具体是怎么做的。

01、上海的“抽户异地”，不是一种固定做法

黄浦保屯路211弄，始建于上个世/50年代，当原有351户，不少住户面积只有约15平方，厨房和厕所都是公用的。

由于学校以及周边环境的限制，原来的地基很难简单的增高或者扩大。

最后选出18户人家进行拆迁，腾出了大约300平米的空间，剩下的居民们可以搬进新修建的房子了。

改造之后，住户有独立厨房、卫生间，并且有些户型加了阳台，还有电梯、地下车库等配套设施。

这里的“抽户”，主要是为了给原址挤出改造空间，不是大规模把居民迁出核心区。

虹口同心路961、963号属于另外一种情形。两栋老楼共有48户人家，由于周围日照、楼间距等因素的影响，不能在原地进行重建。

项目完成22户协议拆迁、异地安置，还有26户要回迁。

安置房尽量安排在虹口或者周边地区，并且采用摇号的方式进行分配；补偿依据原住房面积以及双方商定的标准来确定，房源价格差异部分可以多退少补。

杨浦内江大板房改造的范围更大一些。

原来的很多住户共用厨房和卫生间，在改造的时候有些居民被安排到其他地方居住，而其他人则回到自己的家中。

房源由全区统一调配，居民可以根据自己的需要来选择不同的档次。改造之后，住房面积变大了，厨房、厕所也分开了，出行也很方便。

根据上述几个案例来看，“抽户”并不是一概而论的。抽多少、去哪住、由谁来回迁，都取决于房屋条件、规划限制以及居民意愿。

上海也会根据项目的实际情况采用整条弄堂拆迁重建、就地改造或者异地安置的方式，并且用征询、房源统筹以及差价结算的方式来保证安置工作的有序进行。

02、能不能推广，要看想解决什么问题

第一，若目标是让老房子住得更安全、更舒适，“原拆原建+少量抽户”有一定借鉴价值。

对于结构老化、厨房和卫生间合用、加装电梯有困难的房子来说，重建可以一次改善居住环境；部分住户腾退之后，也有可能为户型设计以及公共空间留下空间。

但是它并不等同于大规模疏解人口。

上海的一些项目抽房的比例不大，主要是为了保证原址能够安置成套住房。

如果要减少核心区域的人口密度的话，就必须和整体征收、退租或者公共设施的建设结合起来，并不是靠零星的老房子改造就能实现的。

第二，若目标是补齐社区配套，回迁为主的做法更容易留住原有邻里关系。

改造时可以把电梯、停车、养老以及公共设施一起考虑进去，而不必等到把居民全部迁走之后再重新规划整个社区，这样才不会破坏掉原有的生活圈子。

第三，若还想帮助非核心区域消化存量住房，就要把安置选择做得更灵活。

上海的案例里，异地房源主要是通过公租房、保障房或者征收后的剩余房源来完成的。

如果其他城市想要居民选择商品房的话，可以考虑把一部分补偿变成房票，使安置需求和非核心区域房源对接。

房票要想用得好，就必须有足够可以选择的房源、明确的兑换规则，以及适当的购房优惠，而不能只给居民一张“票”，却不给他们房子。

广州等地的房票实验已经表明，房票可以将一部分安置需求吸引到存量房源上，但是各个地方的市场、财政以及房源情况都不一样，并不能生搬硬套。

03、全国推广，关键是因地制宜

上海的经验可以给广州、深圳等地核心区更新压力大的城市提供借鉴；杭州、南京、武汉、成都、西安等老城区中存在大片旧房的城市也可以参照楼栋情况来实施。

但是如果原址有空地、居民回迁条件成熟的话，并不一定非要拆迁。

如果周边规划限制很严格，或者大多数居民都不愿意异地安置的话，强行推行也会遇到很多问题。

房源来自哪里？补偿怎么计算？老人以及困难家庭如何安置，在项目开始之前都要说清楚。

说到底，“原拆原建加抽户异地”并不是老破小改造的唯一途径，而是一个多余的选项。

它的好处就是不用一定要全部保留或者全部搬迁，而是按照实际情况来，使居民改善居住条件，并且把原来的地方进行改造和配套建设。

对于住着老房子的家庭而言，比之笼统地说“要拆迁了”的说法更需要的是方案公开、选择余地大、承诺可以实现。