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探盘｜南外滩董家渡，内环黄浦滨江 17 席商墅实地探访，文商交织的城市资产样本

作者：吴优乐｜开发商天天看新房作为常年跑上海新房的博主，这些年看过不少滨江项目，但黄浦内环、黄浦江 S 湾段，能够同时兼顾金融产业底色与老城厢人文肌理的低密产品，并不多见。这次专程来到融创外滩壹号院，实地探访项目内仅规划 17 席的商业别墅。不同于市面上常规大平层，这一批商墅，把海派建筑美学、私属花园空间与复合功能属性融合在一起，也是南外滩城市更新板块里很有辨识度的一类资产。今天就把实地踩盘看到的板块逻辑、产品细节、园林设计、配套与服务，完整分享给大家。

站在地块上向外眺望，黄浦江在眼前划出柔和的 S 型江岸，对岸就是陆家嘴城市天际线，一江之隔，两种城市气质。陆家嘴是上海现代金融的封面，而南外滩董家渡，承载的是外滩金融带向南延伸的产业脉络，同时保留老城厢沉淀下来的历史文脉。一边是资本流动的现代金融，一边是老城厢里弄、豫园片区延续百年的海派人文，这两种特质交织在一起，构成了这片土地的底层价值。

项目整体属于约 60 万方大型综合开发地块，向东衔接约 110 万方董家渡金融城，向西衔接老城厢历史风貌片区，紧邻约 42 万方外滩金融中心 BFC。董家渡金融城 + BFC 连同周边地块，共同形成约 200 万方的连片开发体量，在上海内环核心，这样大规模的连片开发板块，属于比较少见的城市更新集群。

外滩金融集聚带已经汇聚上海大量金融机构，承载全市较高比重的金融交易，是上海金融产业重要承载区域。随着板块持续开发，丽兹卡尔顿等高端酒店陆续落地，高端商业、商务配套逐步落地，板块的商务接待、国际交流属性持续增强。同时，黄浦区围绕这片区域的城市更新工程持续推进，亚龙片区历史风貌焕新、乔家路地块文化肌理重塑、金陵东路商业形态升级、福佑地块功能迭代，多个重磅改造项目同步落地，持续完善区域的空间面貌与功能布局。

黄浦滨江沿线，早已形成成熟的高端人居板块，华润外滩九里、绿城黄浦湾、融创外滩壹号院一期、绿地海珀外滩等项目分布在滨江沿线，形成连片的高端住区矩阵。长期来看，片区聚集了一批注重城市核心资源的高净值人群，圈层氛围浓厚，社交资源、商务资源在板块内形成自然联动。

这次我们重点看的商业别墅，总共仅规划 17 席，建筑面积区间约 248-387㎡。从土地属性上属于商业别墅，和住宅产品有明显区分，功能上可以灵活规划，适合商务办公、私人会所、家族办公室、品牌展示空间等多元场景。

产品的容积率仅 0.8，在内环黄浦滨江，这样低密的墅类产品，供给量非常有限。建筑为地上两层布局，一层层高约 3.9 米，二层层高约 3.6 米，额外配置 2.8 米阁楼；地下两层空间，面积约 200㎡不计入产权面积。地下空间拥有很高的可塑性，可以根据使用者的需求，规划酒窖、私人影音空间、艺术展厅、藏品储藏室等功能。每一户都附带私属花园，花园面积区间约 50-120㎡，宅园一体，室内空间可以和户外花园相互打通，打造内外连通的休闲社交场景。整套产品的总价区间约 5300 万至 1 亿元。

项目开发主体为中信金融资产控股、融创地产操盘，中信集团参与全流程管控，为项目开发建设提供资金层面的保障。很多人会关注项目过往的市场表现，二期住宅在 2024 年实现三开三罄，累计销售额 215 亿元，这样的市场反馈，也能看出市场对于项目地段、产品以及央企背书的认可度。同时壹号院系列产品积累了不少老业主，6 座壹号院项目整体复购率达到 20%，不少业主在体验过一期产品与物业服务之后，持续选择同系列新品。

整个商墅组团在设计上，借鉴上海传统里弄坊巷花园布局，参考马勒别墅、丁香花园这类经典海派花园建筑的意境，打造 “两横两纵一心” 的海派花园格局，形成街巷纵横，中心花园作为核心景观节点的整体布局。

社区内设置约 465 米中心花园，搭配林下水轴景观，水中央设置定制水钵，营造出安静雅致的游园氛围。园林整体规划了十处景观节点，行走其间，移步换景，拥有丰富的游园体验。景观树种经过精心挑选，选用丹桂、榉树、乌桕、红枫等多种乔木，不同季节呈现不同的景观面貌，春有新绿、秋有红叶，四季景观层次丰富。

建筑立面是这套商墅很有记忆点的部分，主体选用红砖，采用干挂陶土砖工艺。其中约一半墙砖，采用工艺复杂的精切长短异形开模，按照海派里弄传统 “一丁一顺” 的砌筑方式施工，还原老上海经典建筑的砌筑细节。

窗型采用仿古造型，搭配海派风格窗楣，石材雕花细节，再结合现代玻璃与金属栏杆，用当代的工程技术，转译传统海派建筑美学。坡屋顶采用石材压顶，搭配屋面瓦、金属铝板装饰，兼顾传统韵味与现代建筑的耐久性。建筑细节上，陶土腰线、石材勒脚、元宝缝、平缝勾缝，每一处细节都经过精细打磨，把海派建筑的肌理复刻到现代建筑之上。

整体空间设计理念，概括为宅园一体、外实内透、外古内新、空间延展。建筑外部保留厚重典雅的海派风貌，内部空间通透开阔，传统建筑外壳包裹现代的大尺度空间，兼顾美学观感与实用功能。空间尺度可以适配多种使用场景，既可以作为企业旗舰会客厅，用于商务接待；也可以作为企业私邸、家族办公室；同时也可作为国际奢侈品展示空间、金融机构专属办事处、高端服务机构，或是老字号品牌展示门店，功能可以根据使用者的需求自定义。

聊完产品，我们再看交通路网。项目距离轨交 9 号线小南门站仅约 50 米，地铁出行便捷，可快速通达上海各个核心板块。跨江通道方面，南浦大桥、杨浦大桥连接浦江两岸，去往陆家嘴、浦东前滩等区域十分便利。高架路网同样成熟，向北约 2 公里可达延安路高架，向南约 1 公里抵达内环高架，依托南北高架，贯穿城市南北。多条隧道，包括复兴东路隧道、人民路隧道、延安东路隧道，都可以直达浦东八佰伴、世纪公园、陆家嘴核心片区，商务出行的通达性很强。

周边配套方面，商务资源富集，毗邻外滩金融集聚带，BFC 外滩金融中心、十六铺游艇码头等商务载体环绕，商务会晤、跨区域交流的配套资源充足。商业层面，周边汇集百达翡丽、香奈儿等全球品牌旗舰店，外滩源、外滩 SOHO 等高端商业载体，还有老码头休闲商业、新天地商圈，高端购物、休闲、餐饮资源集中。文化资源方面，豫园历史文化片区就在附近，闲暇时可以近距离感受老城厢的历史建筑与本土文化。

物业方面，项目将引入融创物业，搭建「归心礼御服务体系」，分为基础服务、个性化私享服务、精神圈层运营三个板块。基础服务包含安全防护、日常运维，项目设置 12 次人工巡防，保障片区私密性与安全；同时提供个性化私享服务，还会组织圈层类主题活动，满足高净值客群的社交需求。一期项目 2024 年度物业客户服务满意度达到 100%，从过往的服务数据，能够看到物业团队的服务能力。

很多朋友问我，内环滨江这类商墅，它的价值逻辑是什么。上海城市核心土地资源稀缺，尤其是黄浦滨江，可新增的低密墅类供给本身就很少，而这 17 席商业别墅，同时叠加了金融产业、老城厢人文、滨江景观多重资源。它不只是一个物理空间，更像是一个可以承载商务接待、家族社交、品牌展示的复合载体。

对于看重城市核心资源的买家来说，选择这类资产，看重的往往不是单一的景观或者面积，而是地段、板块更新、产品形态三者叠加的综合价值。黄浦区持续推进老城厢、滨江片区城市更新，板块配套、城市界面仍在持续优化，长期来看，核心滨江资产，拥有更强的抗波动属性。

但这里也要客观说明，这是商业属性产品，和住宅在交易规则、持有成本、使用限制上存在差异，意向客户需要充分了解商业物业相关政策，结合自身使用需求综合考量。项目相关参数、园林、立面、配套规划，都存在后期优化调整可能性，所有细节，最终以正式买卖合同以及交付标准为准。

站在花园里望向黄浦江，江水缓缓流淌，外滩的城市风景铺展在眼前。百年外滩见证了上海城市的起起伏伏，而南外滩董家渡，正在续写新的城市篇章。这 17 席商墅，扎根在文商交汇的南外滩，把海派建筑美学、私属花园空间与复合商务功能结合，在上海内环滨江，属于供给稀缺的一类资产。

很多人看资产，会把目光放在短期行情起伏，但城市核心地段的藏品级物业，它的价值，来自城市不可复制的资源。当金融产业的活力，和老城厢沉淀的人文底蕴叠加在一起，这份资产承载的，不仅是空间本身，更是参与外滩城市发展的机会。

今天的实地探盘内容就分享到这里。后续我会持续跟进董家渡片区城市更新进度，以及项目实景落地的细节，持续分享上海核心板块的新房实地探访内容。如果你对南外滩板块、低密商墅感兴趣，可以持续关注我的账号，一起看遍上海新房。

免责声明：本文为博主实地探访内容，仅为个人观点分享，不构成购房建议。文中项目规划、面积、层高、花园、配套、物业等信息仅供参考，项目存在优化调整可能性，所有内容以开发商正式公示资料、买卖合同为准。开发商在法律许可范围内保有最终解释权。部分图片、资料来源于网络，如有侵权可联系删除。商业物业相关政策、交易税费、使用限制，请自行向相关部门咨询核实。