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徐汇滨江实地探盘｜安澜上海东区三批次预计 10 月底加推，169-349㎡大平层实地感受

作者：吴优乐｜开发商天天看新房做新房实地探访这些年，徐汇滨江一直是我持续跟进的板块。从西岸艺术中心、龙美术馆沿线，一路走到东安路一带，片区的城市界面、规划落地进度，肉眼可见在持续更新。近期收到项目消息，安澜上海东区三批次计划在 10 月底推出 1#、8# 楼栋，面积段覆盖 169㎡至 349㎡大平层，起步总价 2400 万起。这次专门抽时间来到项目现场，结合实地所见、组团规划、户型细节、社区设计，跟大家完整聊聊这个徐汇滨江大盘。

先简单交代下项目区位大背景。徐汇滨江正在打造约 260 万方滨江 CBD 极核，板块集合商务办公、文化艺术、滨江生态、高端商业与居住功能。项目北侧衔接衡复风貌区，向南对接在建西岸金融城。西岸金融城规划包含重奢商业、空中步道、品牌旗舰店集群，后续商业配套落地之后，片区的城市生活属性会进一步完善。

很多朋友会把安澜上海看作徐汇滨江新一代居住作品，项目地处东安片区，属于徐汇滨江的重要组成部分。市中心能有这种大规模成片开发的地块，本身并不多见，成片统一规划带来的好处，就是社区整体的景观、公区、商业配套可以一次性统筹设计，不会出现地块零散、配套碎片化的问题。周边还有多个在建住宅项目，片区会慢慢形成集中的高端居住氛围。

项目整体分为多个居住组团，东区产品分为南、西、东、中央四大组团，不同面积户型分散布局在社区内部，结合地块环境做差异化定位，每个组团的景观资源、建筑排布、设计风格各有侧重，我逐个说下现场了解到的规划。

南组团主力户型是约 169㎡三房，直面社区内部湖景资源，设计思路偏向自然森系。户型依托社区水景，日常在家可以观赏内部湖面与绿植景观。这个面积段面向追求静谧居住环境的家庭，户型尺度适配三口之家或者需要简单预留客房的家庭，在东区属于入门级大平层产品，也是本次三批次加推会覆盖到的户型之一。

西组团包含约 209㎡、229㎡、289㎡三类户型，楼栋临近社区红枫大道与主题花园，设计基调走静奢路线，风格内敛。组团在规划上兼顾家庭公共活动空间与独立私密空间，适合成员较多、对居家互动空间有需求的家庭。今天重点看了样板间里面约 209㎡四房，这个户型是三南一北横厅格局，宽厅的感受在样板间里直观体现。户型西侧面向东安路城市界面，入户位置设置大面积落地景观窗，进门第一眼就能感受到采光和视野带来的空间感。

作为上海新规住宅的边套户型，这套户型在各个房间都设置飘窗，拓展室内可用空间。重点看了主卧区域，整体空间舒展，摆放大件家具依然留有充足余量，收纳和起居空间的尺度都比较从容。如果预算落在 200㎡左右，偏好横厅布局，这个户型值得实地对比参考。

东组团设置约 289㎡、350㎡全景舱大平层，位置处于社区深处，环境更为安静。设计采用海派折衷风格，整体气质温润低调，着重强化居住私密性，适合对居家安静度、隐私性要求更高的买家。

中央组团是两栋约 150 米超高层双子地标塔楼，全部规划约 400㎡大平层，由雅布团队参与设计。两栋楼之间拥有约 115 米楼距，占据社区核心景观位置，是项目定位更高的产品序列，俯瞰社区中央景观，视野层次丰富。

除了东区本次加推房源，项目前期首开推出 288 套房源，不同户型的配比也可以给大家做参考：约 195㎡户型 42 套，预估均价区间 18-19 万 /㎡；约 245㎡、280㎡户型各 97 套，预估均价区间 19-20 万 /㎡；约 370㎡户型 46 套，预估均价 20 万 /㎡以上；另有 4 套约 420㎡顶层大平层，2 套约 560㎡顶层复式。

安澜上海是上海新规之后，采用全域抬板设计的住宅项目，也是这次探盘我重点关注的部分。项目整体抬升约 4 米，形成浮岛式的居住布局，板上作为住宅居住空间，板下用来布置车库、设备以及部分配套，这套空间设计逻辑，是项目很核心的特点。

先说抬板带来的居住变化。板上形成独立的地面空间，住宅与外部城市道路之间形成空间隔离，弱化外部街道的干扰。抬板之后，住宅首层的实际标高，相当于常规小区 4 到 5 楼的高度，改善低楼层采光、通风的常见问题。同时项目把变电站、各类设备机房等设施布置在板下，板上的居住空间更加纯粹，减少设备设施对居住区域的影响。

车库部分采用板下停车方案，打造阳光车库。通过下沉花园、下沉会所的空间设计，把自然光与新风引入地下车库，改变传统地下车库常年依靠人工照明、潮湿闷闭的状况。停车动线采用类似中央车站的系统，停车之后可以直达会所或者楼栋入户区域，动线设计更连贯。车库内部预留洗车房、驿站、司机休息室等功能空间，不再仅仅承担停车功能。

依托约 4 米抬板，再结合场地竖向开挖，项目打造多层立体景观体系，规划沿街古树花园、板上浮空花园、板下流石花园，形成垂直层次丰富的 “城市山林” 景观。社区采用十字中轴对称的规划布局，从社区大门到入户，归家动线层层递进。社区南北最大楼间距约 70 米，建筑密度约 25%，也就是说地块四分之一用于建设楼栋，其余空间留给景观、道路、架空层与公区配套，社区内部的绿地与活动空间占比较高。

项目规划两处高定会所，合计约 5500㎡，会所里面规划泳池、健身房、壁球馆、SPA 空间，同时大面积的架空层作为泛会所补充，作为业主日常休闲、运动、邻里交流的场所。所有配套的最终落地标准，以后续交付文件为准。整个小区户型全部为大户型改善产品，居住人群结构相对统一。

项目配套的生活底盘体量很大，包含约 3 万方主题商业街区，还有约 8000㎡檐下邻里荟。商业街区采用尺度亲和的设计思路，搭配外摆空间，立面选用石材打造连续的界面，沿着东安路形成连续的商业场景，规划引入体验类高品质业态，未来业主日常步行就能满足购物、休闲需求。檐下邻里荟和商业街联动，作为社区内部的生活配套载体，承载邻里活动、日常便民场景，把城市配套资源延伸到居住社区内。

这次探盘，重点体验了创意样板间里面的约 280㎡与约 245㎡两个户型，也是前期关注度很高的产品。

先聊约 280㎡户型，四面宽布局，大面宽、短进深的格局，和市面上不少三面宽、长进深的顶豪户型形成明显区别。户型做到三房朝南，家庭不同成员都可以拥有南向采光。整套户型连续采光面接近 50 米，搭配大面积玻璃窗，形成 270 度环幕视野。

入户设置独立电梯厅，提升入户隐私感，也增加可以使用的空间。主卧是三面采光设计，无论是休息区还是主卫，都可以观赏城市天际线与社区园林。主卧配备行政级步入式衣帽间，空间足够做男女分区收纳；卫浴配置双台盆、浴缸、独立马桶区、淋浴区，功能分区完整。

南向次卧同样配置独立衣帽间与南向卫生间，可作为长辈房或者儿童房，居住体验均衡。客餐厅一体化横厅，连通餐厅和独立中西厨，整体空间接近 70㎡，空间开阔，家庭聚餐、接待访客、孩子活动都有充足场地。户型单独设置独立家政间，清洁工具、杂物统一收纳，阳台就可以完全作为观景休闲空间。

户型配备三阳台，加上全屋多处全景飘窗。主卧阳台适合静坐、轻运动；北侧房间阳台，进一步提升四房的实用性。飘窗设计拓展室内使用空间，在新规框架下，提升室内实际使用感受。

约 245㎡户型是另一个热门选择，四阳台 + 270° 全景舱客厅是核心亮点。客厅 270° 采光观景，向外衔接大阳台，观景和休闲场景一体。户型南向双套房，主卧配套完整卫浴与步入式衣帽间；南向次卧同样拥有 270° 景观。北向两个卧室各有特色，一间附带阳台，另一间拥有 270° 景观面。全屋四个阳台，景观面和使用空间都比较充足。

除了上面两款，项目还有多个面积段户型，拿 209㎡四房再简单复盘。横厅格局，入户落地窗视觉冲击力强，全屋房间都配置飘窗。主卧空间开阔，家具摆放自由度高。适合预算在 200㎡档位，看重横厅、城市景观的买家。

整个项目的设计团队阵容也值得一提，由多家央国企联合开发，集合 gad、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等近 20 家国内外设计机构参与规划、建筑、室内、景观等不同板块工作，多团队协作，在空间、立面、景观细节上做系统打磨。

再回到板块本身，很多朋友会对比黄浦滨江和徐汇滨江的新房供给。黄浦滨江新房供应逐步减少，徐汇滨江作为新的高端居住板块，新房持续有供应释放。片区内聚集文化场馆，像龙美术馆、西岸艺术中心，艺术文化氛围浓厚；板块内规划三座文华东方酒店及服务式公寓，高端酒店的选址，也侧面体现片区的城市定位。

东安板块布局生物医药相关产业集群，聚集科研机构，产业持续导入带来大量高收入就业人群，长期支撑片区改善居住需求。市中心成片开发的地块并不多见，安澜上海连同周边在建项目，会慢慢形成连片的高端居住集群，片区的城市界面会持续完善。

看完整个项目，客观聊聊我的感受。先说优势：第一，地块规模大，整体统一规划，景观、会所、商业配套同步落地，不会出现配套分批落地周期很长的问题；第二，全域抬板的浮岛设计，在上海新规住宅里面属于比较少见的方案，对居住静谧度、低区采光都有改善；第三，户型普遍采用大面宽、多阳台、飘窗的设计，采光面充足，空间尺度感强；第四，自带商业和邻里荟，居家的日常消费休闲，不用长距离出行。

同时也要客观说明需要考量的点。项目属于大体量社区，楼栋数量多，未来入住之后，社区人流管理、物业服务水平，会直接影响长期居住感受，后续可以持续关注物业落地运营情况。项目周边还有不少在建工地，城市界面完全成型需要一定时间。另外，大平层产品的持有成本、后续二手流通，也是入手前需要结合自身资金周期评估的内容。

东区三批次预计 10 月底加推 1#、8# 楼，面积段覆盖 169㎡至 349㎡，起步总价 2400 万起。营销中心和样板间已经对外开放，有实地看房计划的朋友，可以通过项目官方预约渠道登记，现场亲身感受尺度、采光、景观，对比自身家庭的居住需求。

这类千万级改善置业，不单单看户型图纸和效果图，实地走一遍，感受楼栋朝向、窗外视野、社区园林尺度、噪音情况，才是最稳妥的方式。看盘的时候，建议重点关注几个细节：第一，样板间开窗之后的外部环境；第二，不同楼栋之间的视野遮挡；第三，会所、商业的规划落地时间表；第四，户型飘窗、阳台的交付标准。

徐汇滨江的发展，不是短期炒作起来的概念，是多年持续建设形成的板块。安澜上海作为片区大体量居住项目，产品形态和设计思路有自己的特点。在上海改善大平层市场里，属于可以纳入对比清单的项目。但每套房源的楼栋位置、楼层、景观、价格差异很大，没有普适的选择，需要结合家庭人口结构、资金规划、生活偏好综合判断。

近期徐汇滨江还有不少新盘消息陆续释放，我后面也会继续实地走访，持续带来一手探盘内容，聊聊各个项目真实的产品差异，帮大家在上海改善置业路上，看清项目细节，理性选房。

（免责声明：本文内容仅为个人实地探访分享，所有项目信息、户型面积、价格、配套规划均以开发商官方文件、预售合同及最终交付标准为准；效果图、示意图仅供参考，不构成购房要约。）