驼房营地块被暂停后，悄悄下架了

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

北京供地，还在放量。

10月9日晚间，北京规自委发布了2026年第12轮宅地供应清单，3宗地，占地8公顷，建筑规模约14万平方米。

至此，北京的待供之地，理应有20宗地。

但，花姐发现，在北京规自委官网的“拟供应商品住宅用地清单”里，只有19宗！

花姐反复查找，确认那宗“消失”的地块，是朝阳区驼房营JT-629地块。

这宗地，命运多舛。

9月3日，原本是它成交的日子，参拍者为中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地。结果，只有中海新城领取了号牌，土拍暂停了！

很快，官方文件也出来了，“将结合8月28日新政，进一步优化出让条件”。

于是，驼房营629地块土拍一事，被搁置了。

十分蹊跷的是，9月23日被暂停的丰台区岳各庄村L02地块、昌平区小沙河村0006地块，却依然出现在供地清单里。

言外之意，只有驼房营629地块，被下架了。

它是在2026年7月30日，进入第九轮供地清单的，和顺义后沙峪SY00-2101-2001、2002地块一起。

它们也在9月3日同时拍卖，但前者被叫停，后者被华润置地成功摘得。

两种结局，令人唏嘘。

为什么驼房营地块会直接下架呢？

花姐判断，这宗地的出让条件，大概率要出现较大的调整。

来一起重温下原来的驼房营地块。

四个地块细节

驼房营629地块，由四块地组成：

1、0013住宅地块， 占地4.85公顷，建面12.13万㎡，容积率2.5，限高80米；

2、0001体育地块，拥有不少于3000个座位的体育馆＋训练馆；

3、0002体育地块，对标专业赛事体育馆；

4、0018体育地块，地下商业≤2万平米、社会车位≥300个。

说白了，这又是一宗“肥瘦搭配”的地块。

其中的“肥肉”，就是0013宅地。

它位于四环到五环之间，14.7公顷公园绿地环抱，北临坝河，与在建的太古坊只隔300米；西南500米外，是卖了110亿元，刚刚清盘的北京宸园。

从供地文件看，这块地嵌在一片绿色之中。尤其是，带着河景豪宅概念。

驼房营629地块，花姐读出四个细节：

1、教科书级的形制。正南正北的梯形，几乎没有斜边浪费。朝向不用拧，楼座不用掰，日照、通风、楼间距全都好算账。

2、归家动线写进了出让条件。0018地块地下一层是2万平米商业，地下二层是300个社会车位。官方文件明确，鼓励通过地下连廊与住宅地块连通。

花姐翻译：从车库出来，不走地面，逛着地下商业回家。

这两年顶豪卷会所、卷归家仪式感，一个下沉庭院恨不得写十页楼书。629地块却直接写进了土地文件，城六区花姐没见过第二块。

3、体育馆不是画饼。建成后无偿移交朝阳区体育局，"同步设计、同步建设、同步验收"，严禁滞后施工。入住时就能用，不用等规划中的配套。

4、河景越放越值钱。坝河正在治理，河道上口从约45米拓宽到58米，两侧各留70米绿化带。北向的楼，看的是一条越来越宽的河。

驼房营029地块也有点包袱——北侧一条11米宽的街坊路，损容约1100平米。

强排推测：160-240平米户型

驼营房629地块，是天生做豪宅的。

它的南面有一条约40米的绿化带，北面是沿河景观带，不受退线的困扰。

好地不难解题。

花姐做了一版强排推测方案：

1、南小北大。南侧和北面两侧7栋，为17层小高层，放160平米、185平米；北侧临坝河排3栋24层大高层，放220平米、240平米。

河景是这块地最贵的资源，就得让最贵的产品去占。

2、用足限高。北侧24层，把观河景的户数拉到最多；南侧压17层，赚高得房率。

一高一矮，天际线有了起伏，楼王的尊贵感也立起来了。

3、中央花园＋十字轴。大开大合的中央景观，配下沉庭院，主入口开在西侧。

这套动作，宸园、万吉玖序都做过，市场已经用11万+的网签投过票。

产品组合中，160和185平米户型，合计510套，占了近八成。

这不是纯顶豪盘，是高改走量＋少量尖货。1600万元上下的门槛，是走量的保险牌。

240平米只有48套。全盘最贵的楼王位、最高的定价权、最强的圈层故事，都压在这7.34%身上。

此外，在西面大门的地下，有一条地下通道，与0018体育馆地下2万平米商业相连。

629地块的账面综合楼面价，约4.39万/平米，看着不贵。

但把5万平米无偿移交体育场馆、2万平米地下商业、300个社会车位全摊进去，住宅真实可售楼面价，奔7万—8万元/平米。

相比之下，隔壁北京宸园6.6万/平米，万吉玖序6.44万/平米，中海酒仙桥新地8.11万/平米。

看不见的成本，才是这宗地真正的负担。也就成了它暂时下架的核心原因。

花姐点评：

优先现房销售、房企须用自有资金购地、预售资金竣工备案后才整体解禁。

很显然，驼房营地块要按新政来实施。

花姐把它翻译成房企的账：回款节点整体后移，开发周期拉长。这些还都只是明面上的。

按照此前的版本，75.21亿元地价，加上体育场馆、地下商业的沉淀资金，全盘资金峰值奔着150亿元去。

这笔巨额资金，对任何一家房企，都是不小的压力。

即便地价分期付款，两年付清，但受现房销售政策影响，受个贷回款影响，资金压力非常大。

有关驼房营地块怎么减负，花姐不妄猜，只能静待它重新上架。

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