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深业上宸瑞府

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项目简介

深业上宸瑞府是深业集团与龙华建设联合开发的纯商品房住宅项目，位于深圳市龙华区上塘板块，坐落于福龙路与简上路交汇处东北侧，紧邻简上体育综合体。

项目为龙华区新国标低密住宅，由南北两个地块组成，其中北地块上宸瑞府占地面积约2.19万㎡，总建筑面积约10.07万㎡，容积率仅3.1，绿化率40%，由5栋24-25层住宅组成，规划总户数569户，车位661个，车位比约1:1.16，梯户比涵盖2梯4户和3梯6户，单层层高3米，是龙华核心区极为稀缺的低密小高层社区。

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精装修交付，产权年限70年，预计2028年中旬交房。户型面积涵盖建面约87㎡三房两卫、99㎡四房两卫、103㎡四房两卫、120㎡四房两卫、130㎡四房两卫，全部为全南向设计（东南/西南向），得房率高达92%-99%。

小区园林与公区设计由国内TOP3豪宅设计天团DIA丹健国际与GVL怡境国际联合操刀，这两个团队曾打造深圳湾壹号、华侨城新天鹅堡、上海苏河湾等顶豪作品。

社区采用围合式布局，以约200米中央绿轴贯穿南北，形成约1.3万㎡的秘境园林，户均绿地约14㎡，在龙华在售新盘中首屈一指。

园林内部规划了约1300㎡的阳光草坪、中心水景、全龄活动区、儿童童梦乐园、林下平台、休闲会客廊架等，构建了"私园、森园、乐园、花园、田园"五维超级园林景观。

小区还配备架空层泛会所，可满足业主日常社交娱乐需求。建筑外立面采用涂料+玻璃+铝材线条组合，配备三层中空夹胶LOW-E玻璃，可有效减轻福龙路与高铁带来的噪音影响。地下车库采用星空顶设计，归家动线仪式感十足。

开发商深圳市深业龙兴地产有限公司（深业集团+龙华建设联合开发）；深业集团是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，成立于1983年，注册资本59.8亿元，2024年营业收入171亿元，期末资产总额2065亿元，连续多年入选《财富》中国500强。

深业集团在深圳累计开发项目近200个，开发运营了深业上城、深业东岭、深业中城等典范项目，旗下深业物业运营项目超550个，位列全国物业服务百强企业第15位。

深圳市龙华建设发展集团有限公司成立于2015年，注册资本金65.71亿元，主体信用等级AAA，是龙华区出资设立的国有独资公司。两大国企强强联合，资金稳健，交付有保障。

基础参数

开发商：深圳市深业龙兴地产有限公司（深业集团+龙华建设联合开发）

物业公司：深业物业（自持物业）

物业费：4.9元/㎡/月

占地面积：约2.19万㎡

建筑面积：约10.07万㎡

容积率：3.1

绿化率：40%

栋数：5栋（24-25层）

总户数：569户

车位：661个（车位比约1:1.16）

梯户比：2梯4户、3梯6户

层高：3米

交付标准：精装修

户型面积：建面约87-130㎡

得房率：92%-99%

产权年限：70年（2025年8月-2095年8月）

交房时间：预计2028年中旬

户型价格介绍

参考周边次新房成交价（中海汇德理约5.54万/㎡、卓越柏奕府约5.6万/㎡），业内预计深业上宸瑞府销售均价约5.5-5.7万/㎡。按照均价估算：

• 87㎡三房：总价约480-500万；
• 99㎡四房：总价约540-570万；
• 103㎡四房：总价约570-600万；
• 120㎡四房：总价约660-700万；
• 130㎡四房：总价约720-800万。

具体价格待开发商公布，以上为参考区间。

约87㎡3房2厅2卫

87㎡三房两卫：竖厅户型设计，客厅阳台宽度约3.2-3.3米，新规后的飘窗阳台优势明显，户型方正实用，三房两卫设计完全满足刚需家庭需求，适合500万以内预算的客户重点关注。

约99㎡4房2厅2卫

99㎡四房两卫：在不到100㎡的面积里实现了四房设计，主卧带L型超实用飘窗，四开间全部朝南，采光通风优异，是项目最具性价比的户型之一，非常适合对房间数量有刚性要求的改善客户。

约103㎡4房2厅2卫

103㎡四房两卫：与99㎡户型相比，103㎡在位置上更占优势，楼王景观贯穿整个小区园林，各功能区空间更舒展，主卧开间约2.8米。从这个面积段开始配置了客厅连接次卧的大阳台，采光和视野更好，舒适度更高。

约120㎡4房2厅2卫

120㎡四房两卫：横厅户型设计，无通道浪费空间，南北通透，双阳台加次卧通阳台，通风效果放到最大化，显得非常开阔大气。这是改善客户比较喜欢的户型，在同片区产品中具有较强竞争力。

约130㎡4房2厅2卫

130㎡四房两卫：项目最大户型，使用率更高，可改造成五房格局，实现一家5-7口之家的温馨豪宅感受。新规的130㎡与旧规相比至少相当于145㎡以上的面积实用，空间尺度非常宽敞。

配套情况

区位情况

项目位于龙华上塘核心板块，是龙华新城核心区的重要组成部分，兼具城市面貌新、公配要素全、商圈成熟等卖点。

上塘板块是福田、南山核心区外溢需求的首要承接地，片区历经十年发展，已成为集总部经济、金融科技、文化配套于一体的城市中央活力区。

交通配套

项目距离地铁4号线上塘站约700-1000米，步行约10-15分钟，2站可达深圳北站，可换乘5号线、6号线。

自驾方面紧邻福龙路、简上路、新区大道，通过福龙路约20分钟可达福田、南山中心区。未来城际33号线开通后可直接通往宝安机场。

教育配套

项目自带9班制幼儿园和500㎡托育机构，实现家门口启蒙教育。小学划入华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学，初中划入龙华实验学校初中部（单片区），周边还有和平中学、红山中学等优质学校。

商业配套

项目自带约1400-2000㎡底层商业，满足日常生鲜、便利店、餐饮等基础需求。约800米到8万㎡上塘荟，3公里范围内覆盖红山6979、星河Costco、天虹购物中心、壹方天地等大型商业体，总商业体量超百万方。

医疗配套

距离仁合医院约1.9公里，深圳市新华医院约3.1公里，龙华区人民医院约4.5公里。新华医院是国内在建体量最大的单体综合医疗建筑，医疗配套完善。

生态文体

项目紧邻简上体育综合体（约300米），提供游泳、篮球、羽毛球、健身等全龄运动服务。

周边还有简上社区公园、龙塘公园，近享羊台山森林公园。文化配套方面，深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、深圳文化馆新馆等市政配套都在项目约1-3公里范围内。

总结建议

深业上宸瑞府的核心优势非常突出：国企双开发商联合开发，交付风险低，资金与品质有保障；3.1低密容积率+24-25层小高层+户户朝南设计，属于龙华核心区稀缺低密新规住宅，居住舒适度远超周边高容积率项目；新国标户型空间利用率高，99㎡即可做四房，同等面积功能更强；纯商品房社区，无回迁房、保障房配建，圈层纯粹；全维成熟配套落地，地铁、学校、商业、文体、医疗一站式满足；楼面价为片区近两年新房最低，定价具备竞争力。

官方热线：400-880-7297
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