南京二手房量涨价跌：150万以下房源成交占比65%为何？

9月1日到13日，南京二手房实时成交 4253套，比去年同期多68%，在26个重点城市里增速排第一。按这个节奏推算，全月成交有望到约9900套，同比涨63%。

价格的方向是反的：8月南京二手住宅价格环比还微降0.2%，挂牌均价同比也在往下走。同一座城市，量涨了近七成，价却没跟上。看着像打架，其实只要先分清“价”说的是哪一种价。

看着矛盾的两个数字，口径并不一样

挂牌均价统计的是所有挂出来卖的房子报价的平均值，成交均价统计的是真正卖掉的那批房子。这两个数之间还夹着一层最容易被忽略的东西——成交结构。

如果卖掉的那批房子，从贵的板块、大户型换到了便宜的板块、小户型，就算每套房子一分钱没降，整体均价也会往下走。

南京这轮就是如此。据普睿数智云监测，南京1—9月商品住宅成交均价26235元/平方米，同比下降4.3%，仍处在“以价换量”阶段。而翻进成交结构里，答案很直接：低价房源当家。

南京商品住宅月度供销走势统计图表

降价的起点，比成交暴涨早了四个月

这轮行情的第一个动作，发生在5月。

5月8日，南京鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区同步调整入学政策，取消“提前一年落户”和“学位年限锁定”两大限制。过去一套学区房小学要锁6年、初中锁3年，如今孩子入学后就能挂牌出售。

限制一松，房源立刻涌出来。5月9日至10日，南京二手房新增挂牌量超2000套，单周达 4747套，环比涨27.5%。挂牌一多，价格就撑不住：鼓楼汇文中学一套86平方米电梯三房，5月7日报价还是270万，政策落地后直接降到203万，全市直降31万到100万的房源不在少数。

南京城区老旧居民住宅楼外景

这批集中让利，比9月的成交暴涨早了整整四个月。9月抢着买的那批便宜房子，其实是5月就开始挂出来的。

政策再添一把火，便宜房源越积越多

如果没有后续政策，5月的降价可能只是学区房自己的事。真正把低价房源铺向全市的，是置换链条被打通。

3月20日，南京发布“宁六条”，买房人“卖旧买新”可享受贷款总额1%的贴息，全市贴息资金限额1亿元。8月29日，南京把公积金异地贷款范围扩大到全国；9月1日，南部新城丹锦园启动“以旧换新”，支持带押过户、旧房评估价100%抵扣新房房款。

以旧换新的逻辑是：你想买新房，就得先把旧房卖掉。这等于不断往市场上输送二手房源，而且大多是总价不高、业主着急出手的置换房源。

二手房平台房源挂牌信息展示页面

结果就是成交结构一路往低价倾斜。2025年南京150万元以下二手房成交占比是54%，到2026年二季度，这个比例升到了 65%。买这些房子的，主要是首套刚需和新来南京就业的年轻人——他们本来就在等低价位段，房源一多、价格一降，立刻入场，9月成交才被推起来。

低价房源占了成交的绝对大头，全市整体均价被拉下来，也就顺理成章。需要说明的是，目前公开数据里还没有9月上半月“降价房源占比”的统计，也没有远郊、近郊、核心区成交套数的拆分，“远郊房源拉低均价”这个环节目前更多是行业观察，缺量化支撑。

不是所有房子都在跌，这才是关键

“量涨价跌”在南京只适用于一部分房子。

主城核心区的改善盘是另一番景象：秦淮南部新城的璞逸尊邸9月28日首开120套房源，到国庆结束去化率超过95%；城北的金浦御龙湾、软件谷的雨花新澍等项目，国庆后直接宣布收回2%优惠。这些盘成交在涨，价格没跌，有的还在往上收。

房产门店内客户与工作人员洽谈购房

放到全国看，反例更清楚。9月深圳二手住宅成交均价5.83万元/平方米，环比上涨1%；上海部分“老破小”从年初到现在累计涨了5%—8%。

中信建投房地产首席分析师竺劲的判断很直接：以一线城市为代表的二手房已经进入“量价同步向上”的健康修复阶段。换句话说，“量涨价跌”是低总价刚需盘的特征，不是所有城市、所有房源的普遍规律。

所以回到最初那组数字：成交量涨68%，是低价刚需房源集中去化的结果；挂牌均价下行，是成交结构里便宜房子比重上升的结果，而不是市场在加速下跌。

对普通买家来说，真正的意义在于：150万元以内的主城“老破小”和远郊房源，当下议价空间比核心区改善盘更大。9月29日财政部出台的购房贴息政策——首套、120平方米以内、总价150万以内、利率贴1个百分点——刚好覆盖了这批房源。

接下来值得盯两个信号：一是南京二手房的挂牌量还在不在回落，二是门店议价空间有没有继续收窄。南京本地房产经纪人的反馈已经是，在售房源里已经有业主开始上调挂牌价，惜售心态增强。

如果便宜房源被消化得差不多、议价空间持续收窄，价格端才有可能真正止跌——那才是从“以价换量”转向“量价企稳”的分界点。