一线城市供地放缓？房企重构拿地逻辑

进入四季度，一线城市住宅用地供应节奏出现了阶段性变化。

界面新闻根据公开数据梳理发现，截至10月10日，四个一线城市中，除广州计划出让6宗涉宅用地（起始总价约30.3亿元）外，北京、上海、深圳均暂无已安排在10月出让的住宅用地。一线城市供地安排短期内呈现一定分化态势。

“截至目前一线城市在10月份的宅地出让安排较少，更多体现为供地节奏的阶段性特征。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受界面新闻记者专访时表示，考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11月至12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。

从近期市场表现看，单月供地减少并不意味着土地市场的整体降温。9月，北京、上海均有多宗住宅用地成交，部分核心地块拍出较高溢价。与此同时，北京9月30日挂牌的昌平区歇甲庄村地块将于11月3日结束挂牌；10月9日，北京又发布第十二轮拟供应商品住宅用地清单，涉及3宗地块，拟于近期供应。土地供应工作仍在持续推进。

相比短期供地安排的变化，供地节奏调整与“8·28”新政落地后房企投资逻辑的变化更值得关注。

随着商品住房销售制度调整，房企拿地时不仅需要考量地块区位和未来销售前景，还要重新测算项目开发周期、资金占用成本及销售回款节奏。如何在控制资金风险的同时实现合理回报，正成为房企土地投资决策中的重要考量。

新政下，房企拿地要重新算账

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，对商品住房预售管理、现房销售、预售资金监管及项目融资等作出安排。新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶，并加强预售资金监管。

这些调整可能改变部分项目的销售和回款节奏。“新政后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益，需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更审慎地评估地价与未来销售收入之间的匹配程度。”曹晶晶对界面新闻表示。

不过，新政对企业资金安排的影响并非只有压力。在销售端，预售条件提高、资金监管加强，以及部分地区调整按揭贷款发放节点，都可能影响资金回笼；在土地端，地方配套政策允许符合条件的地块分期缴纳出让价款，则为企业缓解拿地初期的资金压力提供了空间。

以北京为例，8·28新政后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按规定分期缴纳，首付款须在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，且不计利息。

这意味着，房企需要综合评估土地付款条件、融资成本、开发进度和回款时间。曹晶晶认为，在拿地选择上，企业未来将更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重风险与收益的匹配。

优质地块仍受追捧

房企拿地趋于审慎，并不意味着所有地块的吸引力都会下降，当企业更重视投资回报和资金安全时，不同地块之间的价值差异反而可能进一步扩大。

“从近期土拍表现看，核心城市优质地块仍具备较强吸引力，但竞争热度更多集中于区位突出、总价可控、销售预期相对明确的地块。”曹晶晶表示。

从市场情况来看，9月份底价及低溢价成交虽为市场主流，但核心城市的部分优质地块仍实现溢价成交。如北京温榆河地块经过174轮竞价，由华润以82.99亿元竞得，溢价率为17%；上海闵行、杨浦部分地块溢价率超过20%；深圳香蜜湖地块则经过257轮竞价，由中海以25.5亿元竞得，溢价率达到125.46%。

这些表现说明，核心城市土地市场仍具有竞争力，但热度更集中于少数条件突出的地块。成熟的交通、商业及公共服务配套，以及相对稳定的住房需求，能够为核心区域项目提供一定支撑。但地块总价、周边竞品供应、产品定位和目标客群同样影响销售表现。区位优势不足、总价偏高或去化不确定性较大的地块，仍可能面临较大的投资测算压力。

新政进一步提高了房企对资金周转和项目开发效率的重视程度。企业不仅要判断未来能卖多少钱，还要考虑资金需要占用多久，以及自身能否支撑项目持续投入。

“未来一线城市拿地企业的参与情况，将更多取决于地块条件和企业资金实力，竞争可能进一步向资金优势和产品能力较强的企业集中，联合拿地也可能成为分担投资风险的方式之一。”曹晶晶对界面新闻表示。

对新房市场供应传导有限

此外，土地市场的变化还可能通过项目开发周期传导至新房市场。

“从新房供应看，随着后续新规地块进入开发建设阶段，部分项目的上市节奏可能有所后移。”曹晶晶对界面新闻指出，“不同板块的供需状况还取决于现有新房库存及去化情况，若部分核心板块库存持续去化，而新增项目入市节奏放缓，可能阶段性出现优质新房供应趋紧的情况，但整体影响仍需结合土地供应、项目开发进度及市场需求变化综合判断。”

因此，10月一线城市涉宅用地出让安排较少，并不能直接推导出未来新房市场将普遍出现供应短缺。前期已成交土地仍会陆续转化为新房供应，住房需求修复情况和存量项目去化速度，也将影响实际供需关系。

展望今年四季度，曹晶晶预计，一线城市土地市场仍将呈现结构性分化：核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位和产品优势不足的地块则面临更大的去化及投资测算压力。8·28新政的影响也将逐步从市场预期传导至实际投资决策，房企拿地将更加理性。

2027年土地市场走势，则取决于住房销售修复、地方供地节奏及新销售制度落地情况。核心区域土地资源的稀缺性仍将提供一定支撑，但房企投资能力和风险偏好同样会影响市场活跃度。