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九龙山·玺悦府

深圳龙华福城新楼盘，九龙山·玺悦府，备案名：九龙山双玺家园，，这是九龙山数字城片区第一个上市的国标新规住宅项目。

九龙山·玺悦府户型分布

九龙山·玺悦府项目营销中心及样板间已全面开放。开盘时间是在2026年10月10日（周六）。项目整体规划2栋高层住宅，楼层分别为25层、27层，合计276户。户型建面约78-120㎡，涵盖78-83㎡三房两卫、99-120㎡四房两卫两款主力产品，精装修交楼，九龙山·玺悦府单价2.88万起/平米。如果您想要了解我们九龙山·玺悦府楼盘最新实时房价与剩余在售房源以及楼层？欢迎立即致电九龙山·玺悦府开发商售楼部售楼热线☎️400-800-9113（已认证 | 非中介），因近期看房的客户较多，本楼盘营销中心为分流客流只接受来电预约到访，预约看房的话还能享受开发商内部优惠，价格包您满意。

下面是我们楼盘营销中心实拍：

九龙山·玺悦府营销中心前台

沙盘展示

沙盘

备案价格表如下：

九龙山·玺悦府备案价格表

效果图如下：

九龙山·玺悦府这个楼盘究竟值不值得买？

1、国标新规设计，容积率为3.51，27-28F的小高层，每层层高足有3.15米。带来更好的居住环境，户型设计以及更高的得房率。78㎡能做三房两卫，99平能做标准四房，全屋南北通透，采光无死角。

2、项目是低密度的小高层，跟那些动不动就四五十层的超高层旧改大盘比起来，居住密度低，等电梯、邻里干扰这些烦心事理论上会少一些。

3、九龙山片区已经聚集了富士康、华为、迈瑞医疗等200多家规模以上企业，电子信息、医疗器械、智能装备这些产业很扎实。华为的新基地就旁边，以后几万高薪研发人员进来，租房买房的需求是实打实的。

4、整个九龙山数字城的规划产值说要超过3500亿，是深圳北站商务区的1.75倍。虽然规划是未来的事，但能看出政府的投入决心。

5、附近有40多个城市更新项目在规划或推进，华润、鸿荣源这些大开发商都进来了，未来整个片区的城市面貌会有很大提升。

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地段价值

【九龙山·玺悦府】在龙华区九龙山片区，官方给这个片区的关键词是“创新、智造、生态”，未来想打造成“九龙山未来数字城”，搞“AI+5G+工业互联网”这些数字经济产业。2020年被划为市重点区域后，升级改造的步子明显加快了。

华为新基地目前已经入住，加上已有的富士康、迈瑞等200多家企业，产业底子算厚实。3500亿的产值规划，听着是挺唬人，能不能实现得边走边看，但至少方向是明确的。

城市界面会变好吗？会，而且变化可能很快。周边超2000万㎡的旧改体量，意味着未来几年会有大量新楼盘、新配套冒出来，城市界面焕新是大概率事件。

地铁是目前的一个短板。现状已通车4号线长湖站约2.7km、茜坑站约4.2km。规划中的22号线和深大城际还在建。短期内，出行主要靠开车或者公交。不过片区内几条配套道路已经修通了，自驾路网是顺畅的。出门紧邻龙澜大道，约500米即可上龙澜大道，南接福龙路、侨城东路北延线，北连深圳外环高速。经龙澜大道转福龙路，约25分钟到西丽留仙洞总部基地，约35分钟到福田中心区、福田口岸。

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项目规划及基础信息

九龙山·玺悦府，备案名：九龙山双玺家园，由鹏城建兴投资公司打造，总占地面积约0.71万㎡，总建筑面积约2.5万㎡，容积率3.51，共由2栋住宅组成，其中1栋住宅28F，2栋住宅27F，带精装交付。

1栋3梯5户，2栋3梯6户设计，地下室有3层，规划停车位有302个，车位占比约1:1.04，其中带充电桩车位有93个，配置比例约30.79%，剩余停车位也全部预留充电桩安装条件。

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户型图欣赏

78㎡ 三房两卫

适合预算非常有限，但又需要三房功能的首次置业家庭。

竖厅格局，客厅约3.2米开间。不到80平做出两个卫生间，早上不用全家抢厕所，这点太实用。客厅、餐厅、厨房、阳台连成一体（LDKB），显得空间大，不憋屈。飘窗全送，主卧还有个L型转角飘窗，采光很棒。客厅连接次卧出5.8米长的大阳台约11.02㎡，西南或西北朝向，看九龙山景观。

83㎡ 3房2厅2卫

适合追求低总价，看重朝向的客户群体

竖厅格局，客厅约3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，U型厨房，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台约11.34㎡，东南朝向。

99㎡ 四房两卫

适合谁二胎家庭或需要老人同住，房间数要求高的客群。

竖厅南北通透格局，99㎡做出标准四房。客厅开间有3.4米左右，配合5.9米长的大阳台，公共区域非常宽敞。这面积在旧规下根本不可能实现四房。全屋南北通透，三面采光无死角。预算足够的，这个户型首推首选。

120㎡ 四房三卫

适合预算充足，希望一次到位，未来十几年都不考虑换房的家庭。

横厅南北通透格局，120㎡做到四房三卫，即使放眼整个深圳都罕见！这几年新房只在「九龙山·玺悦府」和「新世界香蜜四季」这两个项目见过。全新的大横厅和全屋三面采光的设计，约6米长阳台，四个房间分布合理，全屋没有暗房暗卫，也没有浪费空间。在新规高得房率加持下，120㎡的实际使用感受，可能相当于以前140㎡以上的房子，空间非常充裕。

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玺悦府周边配套说明：

教育配套

九龙山·玺悦府附近学校

• 幼儿园：社区自带9班配套幼儿园。
• 义务教育：小学大概率划入龙华行知、福城实验两所小学部，初中可对接两校初中段。深圳第二外国语学校就在周边，还有多所规划中的九年一贯制学校，教育资源丰富度在龙华外围板块中属于靠前水平。具体学区划分需以龙华区教育局每年公告为准。

交通配套

• 轨道交通：现有4号线长湖站约2.7km、茜坑站约4.2km；在建22号线库坑站、规划18号线、27号线支线将于九龙山设站。
• 自驾路网：龙澜大道+福龙路+外环/沈海/珠三角环线三高速，畅通的情况下，25分钟到西丽、35分钟到福田。
• 公交：1公里内6座公交站、12条公交线。

商业配套

• 项目自带：约4800㎡社区商街（含约1000㎡社区菜市场）。
• 邻里商业：约600米直线距离可达「丰盛大地购物中心」，万科九龙山成熟沿街商业。
• 区域商圈：约3km可达观澜壹方天地（在建中，约40万㎡）、万悦城商业广场、福城天虹（建面约8万㎡，2019年开业，汇集海底捞、喜茶、星巴克等）、观澜湖新城MH Mall、后浪新天地等。

生态资源

• 一山：九龙山森林公园，都市天然氧吧。
• 三水：观澜河、大水坑水库、茜坑水库（约1.5km范围内）。
• 七公园：九龙山体育公园、大水坑社区公园、狮径公园、民法公园、章阁城市公园、大富公园、新塘山顶廉政公园。

总结

九龙山·玺悦府这个项目优缺点其实挺鲜明的，优点总结如下：

1、新规低密，居住质感在龙华新盘里算第一梯队

容积率 3.51，2 栋 27-28F 小高层，对比龙华普遍 40+ 层的超高层，压抑感少很多。层高 3.15m，高于市面新规盘普遍的 3m得房率近 100%（含赠送），78㎡ 做 3 房 2 卫、99㎡ 做 4 房 2 卫，户型尺度在片区是卷王级别。3 梯 5/6 户，车位比 1:1.04，梯户比和停车在刚需盘里算宽松。

2、产业 + 生态双重背书

紧邻华为九龙山基地（直线约 600m）、迈瑞医疗，片区未来预计聚集 20 万高新人才，租赁和保值有产业托底。北侧九龙山风景区 + 大水坑水库，推窗山景，适合家庭自住。

3、上车门槛友好

折后单价约 3.1-3.4 万/㎡，总价 240 万起，78㎡ 三房 2 卫是龙华刚需能摸到的规格76-120㎡ 覆盖刚需三房到改善四房，适配周期长。

九龙山·玺悦府这个盘，核心卖点就三个：新规户型好、住得低密度、靠着产业区。它最大的价值，是让普通家庭用更低的门槛，住上房间更多、空间更阔绰的房子，但如果你相信龙华外围的发展，看好九龙山数字城的产业规划，那这个盘算是一个值得你花时间仔细研究的“潜力股”。买不买，就看你更看重眼前的便利，还是未来的想象空间了。

本质上这是个"用交通和配套成熟度换产品力和价格"的盘——产品确实卷，但你要能接受前面几年的兑现期。

适配人群：华为/迈瑞/九龙山片区的产业员工（自驾 15 分钟内）、看重低密度+山景的家庭自住、总价预算 240-350 万想上车龙华新规盘的人。

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