深圳法拍房能买吗？律师分析贷款风险与过户手续

法院拍卖的房子产权完整，可以买，价格常为市价七折甚至更低，但过户税费由买受人承担。法拍房可商业贷款，不支持公积金。风险有不能落户、原房主身份、无法马上入住、补缴费用，权属瑕疵和租客问题需自行解决，成交后往往要短时间交齐全款，部分法院支持竞拍前申请商业贷款。购买后按正常流程带资料去房管局过户。如果您遇到深圳法拍配资问题，欢迎直接联系刘钊律师。

一、法拍房可以买吗

法院拍卖的房子都是具备完整产权的房子，可以买。而且法院拍卖的房子正常只有市场价格的7折甚至更低。此外，法院拍卖房产过户产生的所有税费必须要有买受人承担，所以你的实际付出的成本还必须加上税费。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条

拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0．5%。

采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。

拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

二、法拍房可以贷款买吗

法拍房是可以贷款买的，不过贷款方式主要则是商业贷款，对于公积金贷款则是不支持的。

法拍房，即“法院拍卖房产”，是指法院强制拍卖的房屋；人民法院组织不动产司法拍卖时，人民法院发布的拍卖公告规定，竞买人必须具备购房资格及其相应的法律后果等；人民法院组织的不动产司法拍卖，竞买人虚构购房资格或者当事人恶意串通，侵犯他人合法权益或者逃避法律文件确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重处以罚款。

法拍房包括以下内容：

1、被查封的房产：因借款人违约等原因，房产被法院查封后，成为法拍房的一种类型；

2、受让人购买后再次拍卖的房产：法院在拍卖未成交后，将房产交给受让人再次拍卖的房产也属于法拍房；

3、拍卖底价未达到的房产：法院在拍卖中规定的底价未达到，房产未被竞拍成功，也属于法拍房。

法拍房的条件包括以下方面：

1、房产已被查封：法院在执行过程中，对房产进行查封，使得房产被限制流转，成为法拍房的前提条件之一；

2、借款人违约：房产被查封的原因之一是借款人违约，未能按照合同约定履行还款义务；

3、法院强制执行：房产被查封后，法院对借款人进行强制执行，通过司法拍卖等方式变现借款人的财产，包括房产。

综上所述，购买法拍房具有一定的风险，购房者需要进行全面的调查和了解，以确保购房安全和合法。同时，购房者也可以选择其他类型的房产进行购买，以避免风险。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条

拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。

三、法拍房有哪些风险

法拍房的风险如下：

不能落户的风险。

原房主的身份风险。

无法马上入住的风险。

补缴费用的风险。

法拍房是法院拍卖的房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房将属于银行，房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，而是以信托拍卖的形式在当地的法院进行的。房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的。如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决。参加竞拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。不过，目前部分法院支持在竞拍前提前申请商业贷款。

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第三条

人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

四、购买法院拍卖的房子怎么办手续

购买法院拍卖的房子一般是正常过户，司法拍卖会提交一个购买的证明和之前房产所属的证明，带上资料去房管局过户就可以。根据相关法律规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请。

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第四百一十条

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

法拍房看似便宜，但贷款、税费、腾退、权属瑕疵这些细节往往比价格更影响最终结果。每个案件的情况不一样，拍卖公告和房产背景都需要具体看，不能只看起拍价就做决定。刘钊律师是广东格祥律师事务所创始人，长期处理特殊资产和法拍资产处置，能从风控和合规角度帮您把问题想全。遇到拿不准的环节，建议先咨询专业人士，再决定要不要参与竞拍。广东格祥律师事务所刘钊律师团队在深圳，有需要可以当面沟通。