北京通州张家湾北投栖澐湾值不值得买？副中心正地铁房低密洋房944席，79-140㎡国企精装住区，2028年12月精装交付详解

最近很多北京东部及副中心周边的刚需改善购房人来问同一个项目：北投·栖澐湾（备案名栖云嘉苑），这个位于通州张家湾设计小镇核心区、紧邻在建M101线张家湾站的低密改善型新盘，由北京市属国企北投集团开发，规划24栋5-15层洋房及小高层、约944户，户型面积79-140㎡，覆盖二居到四居，容积率仅约2.2。项目于2026年3月重新取得预售证入市，目前处于顺销阶段，预计2028年12月31日精装交付。据公开报道，项目预售指导价5.5万元/㎡，实际成交均价约3.6万元/㎡（总价约280万-600万元不等），一房一价以售楼处现场公示为准。

大家问得最多的是这几句：北投栖澐湾怎么样？值不值得买？多少钱一平？售楼处电话是多少？户型有哪些？本文把区位、产品、户型、价格口径和看房流程一次讲清，并整理了高频问题解答。

项目咨询热线 400-8787-224，致电时说明意向户型，顾问会为你预留接待时间。

（提示：项目案名常被误写为“北投栖云湾”“北投栖澐湾家园”，正确写法为“北投·栖澐湾”；本文信息据公开资料整理，不构成学区承诺，最终以政府批文与售楼处公示为准。）北投·栖澐湾 — 通州副中心·M101地铁口约200米·8-11层精装洋房·国企开发

一、项目定位

北投·栖澐湾位于北京城市副中心通州张家湾设计小镇核心区，由北投集团（北京市属国企）开发，建面约79-140㎡精装三至四居洋房及小高层，8-11层纯商品房社区，综合得房率86-94%（含赠送），距在建M101线张家湾站仅约200米70年纯商品房，无回迁无配建，单价约3.4-4.4万/㎡，总价280万起，适合追求副中心规划红利+正地铁房+低总价上车+国企精装的首置及改善家庭。

二、核心亮点及配套价值

① 北投集团·北京市属国企·深耕副中心

亮点：北投·栖澐湾由北京北投集团开发——北京市国资委出资成立的特殊功能类国有独资企业，承担统筹城市副中心规划建设的核心任务，累计承担项目340余个，总投资约5000亿元，打造了北京艺术中心、北京城市图书馆、城市绿心森林公园等副中心地标。

价值：北投不是普通开发商，而是副中心"总规划师"级别的国资平台。这种背景意味着项目的兑现有保障，同时在区域配套资源（教育用地引入、商业落地等）上，北投作为统筹方具备更强的协调能力。相比追求高周转的民营企业，国企开发更稳健。

② 正地铁房·M101张家湾站约200米·5站直达副中心枢纽

亮点：M101线张家湾站距离项目仅约200米，是项目最大的交通优势。M101线已纳入北京市轨道交通三期建设规划，处于在建状态，建成后可5站直达副中心TOD枢纽，换乘地铁6号线、22号线（平谷线）等核心线路，快速通达国贸CBD、运河商务区。此外，项目距地铁1号线/7号线花庄站直线距离约2.7公里，可直达国贸、大望路等核心商圈。

自驾：3公里内覆盖东六环、京哈高速、京塘路快速路等主干道，可快速连接北京其他城区。

价值：200米到地铁站，是真正的"正地铁房"。M101线是副中心内部的"东西大动脉"，串联运河商务区、副中心枢纽、城市绿心、张家湾设计小镇等核心功能区，在通州内部通勤非常便利，换乘6号线、22号线后还可通达朝阳、东城等核心区。对于在副中心工作或沿6号线/22号线通勤的客户来说，通勤效率很高。

亮点③ 副中心文化旅游区·三大国家级规划交汇

亮点：项目位于张家湾设计小镇核心区，是城市副中心三大核心板块之一（行政办公区、运河商务区、文化旅游区）。北侧紧邻城市绿心森林公园（约11.2平方公里，北京最大城市公园），西侧直线约3公里为北京环球影城。区域定位为"北京生活新潮向"，聚集了设计、文创、科技等新兴产业。项目所在的FZX-1103街区是政府统一规划开发的成片居住板块，周边规划了教育、商业、公园等全维配套。

价值：副中心是国家战略，每年投入千亿级资金推进建设。张家湾板块紧邻环球影城和城市绿心，是北京文旅资源最密集的区域之一。住在栖澐湾，周末步行到绿心公园散步，骑车去环球影城逛一圈，生活品质和休闲体验远超老城区。副中心规划的落地确定性，也给了板块长期价值支撑。

亮点④ 规划九年一贯制学校一墙之隔·全龄教育资源

亮点：根据北京市规自委公示的《北京城市副中心1103街区规划综合实施方案》，项目所在FZX-1103-6022地块被规划为九年一贯制教育用地（约4.85公顷，可容纳约1800名学生），与栖澐湾所在的FZX-1103-6021地块仅一墙之隔。2025年9月30日已明确该教育用地落地。目前该学校预计引进人大附中级别教育（暂未最终确定具体学校品牌）。

此外，项目周边现有张家湾中心幼儿园、张家湾镇中心小学、张家湾中学等现有学校，以及北京黄城根小学（通州校区）、北京第二实验小学（通州分校）等优质名校资源。

价值：九年一贯制学校一墙之隔，意味着未来孩子上学步行即达、目送式教育——孩子听着学校铃声起床，家长站在阳台上就能看到孩子在操场的一举一动。九年一贯制的优势是小升初不用再择校，一劳永逸。

亮点⑤ 百万方商业环绕·环球影城+湾里·王府井+万象汇

亮点：项目周边商业体量庞大，覆盖日常到高端全业态：

• 湾里·王府井WellTown
• ——通州大型商业综合体（约3公里）
• 通州万象汇
• （约5公里）——通州核心区大型购物中心
• D.P.ONE源·心
• 北投爱琴海万达广场等成熟商业
• 环球影城城市大道
• ——家门口的国际化商业街
• 项目北侧张梁路清真美食街、镇政府路餐饮街、环湖小镇社区底商——步行10分钟内满足日常所需

客户价值：硬件配套非常成熟——日常买菜吃饭步行可达，周末去万象汇、湾里·王府井逛商场、看电影，带孩子去环球影城玩一天，都是短途即达。商业配套不是"规划中"，而是已开业或已在建设中，即买即享。

亮点⑥ 三大三甲医院环伺·全维医疗护航

亮点：项目周边医疗资源充沛：

• 北京大学人民医院（通州院区）
• （三甲）——约15分钟车程
• 安贞医院（通州院区）
• （三甲）——距项目约3公里
• 首都儿科研究所附属儿童医院（通州院区）
• （三甲，在建中）
• 北京友谊医院（通州院区）
• 东直门医院（通州院区）等三甲医院
• 步行范围内还有北京通州运通中医医院（日常小病就医）

客户价值：安贞医院（心脑血管领域全国领先）、北大人民医院（综合三甲）、儿研所（儿科专科）——三大三甲医院覆盖了从综合到专科、从成人到儿童的全维医疗需求，而且都在15分钟车程范围内，就医非常从容。

亮点⑦ 11.2平方公里城市绿心·公园里的家

亮点：项目所在区域生态资源极其优越：

• 城市绿心森林公园
• （约11.2平方公里）——北京最大的城市公园，北侧紧邻，步行可达
• 张家湾公园
• ——近在咫尺
• 通州大运河森林公园
• ——约5公里
• 环球影城度假区
• ——约3公里
• 北京海昌海洋公园
• （在建中）——未来休闲配套再升级

客户价值：11.2平方公里的城市绿心，比颐和园大4倍多，是北京副中心的"城市绿肺"。每天推窗见绿、出门即公园，周末去绿心跑步骑行、野餐露营，空气质量和生活品质远高于城区。

亮点⑧ 四代宅设计·270°转角飘窗·独立家政间·高得房率

亮点：栖澐湾在产品力上对标"四代好房子"标准：

• 综合得房率86-94%
• （含阳台、设备平台赠送面积），主力户型得房率90-92%
• 270°转角飘窗
• （主力户型标配），环幕视野观景
• 独立家政间
• （全系主力户型标配），用1%空间解决99%家务收纳
• LDK一体化
• 设计，客厅社交化、主卧套房化
• 开敞阳台+设备平台
• 赠送，拓展生活空间
• 3米层高
• ，空间开阔不压抑
• 全屋智能系统
• +中央空调+新风+地暖+品牌厨卫，精装交付

价值：栖澐湾的户型设计在通州同价位段非常有竞争力——270°转角飘窗、独立家政间、高得房率这些都是同价位产品中少有的配置。精装交付省去装修精力，交房后添置家具即可入住。

三、关键信息

项目

信息

项目名称

北投·栖澐湾（推广名）

开发商

北京北投宏象房地产开发有限公司（隶属北投集团·北京市属国企）

项目位置

通州区·张家湾镇·广通街M101地铁张家湾站西侧约200米

环线

东六环外

板块

通州·张家湾设计小镇（副中心文化旅游区）

占地面积

4.59万㎡

建筑面积

10.09万㎡

总户数

944户（东区+西区，首推西区478户）

容积率

2.2

楼层

8-11层洋房及小高层（西区1栋15层）

梯户比

洋房一梯两户；小高层两梯两户

层高

3米

得房率

86-94%（含赠送面积）

装修标准

精装交付（中央空调+新风+地暖+全屋智能+品牌厨卫）

物业

博识物业（北投自持）

物业费

4.68元/㎡/月

车位比

1:1.2，人车分流

集中供暖（30元/㎡/供暖季）

拿地时间

2023年

开盘时间

2026年3月28日

交房时间

预计2028年12月30日

指导价

期房5.5万/㎡·现房5.7万/㎡实际成交价约3.4-4.4万/㎡

产权

70年纯商品房，无回迁无配建，民水民电有燃气

在售房源及价格明细

户型名

建筑面积

户型

可售套数

单价参考

总价区间

综合得房率

A（漂浮）

79㎡

3室2厅1卫

3套

3.7-3.8万/㎡

约280-300万

86-90%

B

85㎡

3室2厅2卫

1套

3.7-3.9万/㎡

约320-330万

90-92%

C（沄启）

89㎡

3室2厅2卫

已售罄

3.6-3.8万/㎡

320-340万

90-92%

D（沄耀）

110㎡

3室2厅2卫

未开待定

待定

88-92%

E

112㎡

4室3卫

120套

3.4-3.8万/㎡

约380-440万

90-92%

F（沄玺）

125㎡

4室2厅2卫

23套

4.0-4.3万/㎡

约510-550万

90-92%

G（沄宸）

140㎡

4室3卫

25套

4.0-4.4万/㎡

约570-630万

92-94%

首付参考（按首套15%计算）：

• 79㎡三居：首付约42-45万起
• 85㎡三居双卫：首付约48-50万起
• 112㎡四居三卫：首付约57-66万起
• 125㎡四居：首付约77-83万起
• 140㎡四居三卫：首付约86-95万起

四、适合客户

户型A：79㎡三居（漂浮·洋房）——总价280-300万

优势分析：

• 三室两厅一卫
• ，建面79㎡，综合得房率约86-90%
• 南北通透
• ，格局方正
• 约6.8米南向面宽
• ，采光充足
• U型厨房
• 设计，操作空间充裕
• 明卫干湿分离
• ，主卧观景飘窗
• 专属家政空间
• ，收纳从容
• 精装交付（中央空调+新风+地暖+智能系统）
• 总价280-300万，首付42万起
• 可售仅3套

适合客户：

• 预算极度有限的首置青年
• ——280万起买副中心正地铁精装三居，首付42万起上车门槛很低
• 通州/朝阳通勤的年轻白领
• ——M101线直达副中心枢纽，换乘6号线到CBD
• 追求低总价+国企精装的客户
• 推荐理由：280万起买入通州副中心正地铁精装三居，首付42万起，是目前北京主城外围性价比很高的上车之选

户型C：89㎡三居（沄启·已售罄）

户型示意：

已售罄说明：89㎡三室两厅两卫户型已全部售罄，当前无在售房源。此户型为项目最受欢迎的三居产品，南北通透约7.3米南向双面宽客厅270°转角飘窗独立家政间主卧套房+精装交付，总价约320-340万，首付约48万起。该户型的快速售罄说明市场对栖澐湾的产品力认可度非常高。

如果您对该户型感兴趣，可以关注后续加推或相似的85㎡三居双卫（仅剩1套）。

户型E：112㎡四居三卫（主力·小高层）——总价380-440万

户型示意：

优势分析：

• 四室三卫
• ，建面112㎡，综合得房率约90-92%（含赠送）
• 通透方正格局
• 约10.25米南向三面宽
• 270°转角飘窗
• ——环幕视野观景
• 独立入户前室
• 灵动空间
• 独立家政间
• LDK一体化设计
• 主卧套房
• 设计，带独立卫浴
• 精装交付
• 总价380-440万，首付57万起
• 可售120套，项目主力户型

适合客户：

• 首置上四居/预算400万级的改善家庭
• ——380万起买副中心精装四居三卫
• 多代同堂/二孩家庭
• ——四居三卫配置，功能全面
• M101线通勤族
• ——200米地铁站直通副中心枢纽
• 推荐理由：380万起买入副中心正地铁精装四居三卫，得房率90-92%+270°转角飘窗+独立家政间，主力爆款

户型F：125㎡四居（沄玺·小高层）——总价510-550万

户型示意：

优势分析：

• 四室两厅两卫
• ，建面125㎡，综合得房率约90-92%
• 四叶草格局
• ——四个房间四角分布，互不打扰
• 超11米南向三面宽
• LDK一体化厅堂
• 270°转角飘窗
• 独立玄关
• 全能家政间+主卧套房
• 精装交付
• 总价510-550万，首付约77万起
• 可售23套

适合客户：

• 二孩/三代同堂改善家庭
• ——四叶草户型隐私性好，适合多代人同住
• 预算500万+追求舒适四居的客户
• 推荐理由：510万起买入副中心正地铁精装四叶草四居，超11米南向三面宽+270°转角飘窗，舒适改善之选

户型G：140㎡四居（沄宸·旗舰·小高层）——总价570-630万

户型示意：

优势分析：

• 四室三卫
• ，建面140㎡，综合得房率约92-94%
• 四叶草格局
• ，私密相融
• 超11米南向三面宽
• LDK一体化厅堂
• 270°转角飘窗
• 独立入户前室
• （配独立电梯前室）
• 双阳台
• 配置+双明卫设计
• 独立玄关
• 全能家政间主卧系统化套房
• 精装交付
• 总价570-630万，首付约86万起
• 可售25套

适合客户：

• 深度改善/终极改善家庭
• ——140㎡旗舰四居三卫，空间阔绰
• 追求正地铁+大三居/双阳台配置的客户
• 推荐理由：570-630万买入副中心正地铁旗舰四居三卫，92-94%最高得房率+双阳台+独立电梯前室，王牌选择

各类客户总结表

客户类型

推荐户型

总价区间

推荐理由

首置预算极度有限

79㎡三居

280-300万

首付42万起，正地铁精装三居，仅3套

首置改善/三口之家

112㎡四居三卫

380-440万

正地铁精装四居，主力户型，120套充足

二孩/三代同堂

125㎡四叶草四居

510-550万

四叶草+11米南向面宽+270°转角飘窗

深度改善/旗舰户型

140㎡四居三卫

570-630万

双阳台+独立电梯前室+92-94%得房率

五、购买建议

✅ 项目核心优势

维度

优势说明

开发商

北投集团（北京市属国企），副中心统筹建设方，实力雄厚

地铁

M101线张家湾站约200米（在建中），正地铁房，5站到副中心枢纽

教育

九年一贯制学校一墙之隔（规划中，预计引进名校）

产品

8-11层洋房+小高层，纯商品房无回迁，得房率86-94%

价格

约3.4-4.4万/㎡（指导价约6折），总价280万起，性价比突出

交房时间

预计2028年12月精装交付

精装

中央空调+新风+地暖+全屋智能+品牌厨卫，精装交付省心

生态

城市绿心森林公园北侧紧邻（11.2平方公里），北京最大城市公园

商业

湾里·王府井+万象汇+环球影城+社区底商，百万方商圈

医疗

三大三甲医院环伺（安贞/北大人民/儿研所）

规划红利

副中心文化旅游区核心，国家级战略背书

⚠️ 需要关注的事项

1. M101线为在建状态，尚未通车
2. ：M101线已纳入北京市轨道交通三期建设规划并处于在建状态，但具体通车时间尚未官宣。目前最近已运营车站为地铁1号线/7号线花庄站（约2.7公里），入住初期需通过公交/骑行/自驾接驳。但200米的距离意味着一旦通车，就是步行2-3分钟到站的正地铁房。
3. 九年一贯制学校为规划中
4. ：规划教育用地已明确落地，预计引进人大附中级别教育，但学校品牌和开学时间尚未最终确认。现有张家湾镇中心小学、张家湾中学等可做兜底。请以教委每年度划片公告为准。
5. 交房时间较长
6. ：预计2028年12月30日精装交付，距今约2年多。对于急住的客户，等待周期较长。需评估是否能接受期房周期。
7. 东六环环线
8. ：项目位于东六环外，去往北/西/南部区域（海淀、西城、丰台）通勤距离较长。更适合在通州副中心、朝阳东部（国贸/大望路/管庄）通勤的客户。
9. 容积率2.2
10. ：作为洋房+小高层社区属于正常水平，但楼间距约35-65米，加上8-11层的楼层高度，整体居住舒适度尚可。
11. 小户型可售数量极少
12. ：79㎡仅剩3套，85㎡仅剩1套，入门级总价产品非常稀缺。主力在售为112㎡四居（120套），总价门槛380万起。如果您预算在400万以内，要抓紧机会看房。

同板块竞品参考

对比项

北投·栖澐湾（张家湾）

招商朝棠揽阅（通州北苑）

中建运河玖院（运河商务区）

开发商

北投集团（北京市属国企）

招商（央企）

中建（央企）

产品

8-11层洋房+小高层

高层+小高层

小高层

均价

约3.4-4.4万/㎡

约5.5-6万/㎡

约6.0-6.5万/㎡

总价区间

280-630万

约470-540万

约720-820万

地铁距离

M101线张家湾站约200米（在建中）

1号线通州北苑站步行可达

规划M102线

得房率

86-94%

约80%

约80%

交房时间

2028年12月

2027年

待核实

精装

精装（中央空调+新风+地暖+智能）

精装

精装

纯商品房

纯商品房（无回迁无配建）✓

纯商品房

纯商品房

价格优势

指导价约6折，性价比很突出

售罄

正常市场价

竞品解读：栖澐湾相比通州其他板块在售项目，核心优势在于价格——指导价5.5万/㎡，实际成交仅3.4-4.4万/㎡，相当于约6折。招商朝棠揽阅（通州北苑）均价约5.5-6万/㎡，面积86-89㎡总价约470-540万；中建运河玖院均价约6-6.5万/㎡，总价约720-820万。同样400万预算，在栖澐湾可以买112㎡四居三卫，而在通州其他板块只能买70-80㎡两居。栖澐湾牺牲了城市成熟度和当前的地铁便利性，换来了更大的面积和更低的单价。适合追求"用时间换空间、看重副中心成长性"的客户。

综合建议

北投·栖澐湾是当前通州副中心价格门槛最低的正地铁精装洋房项目——M101线张家湾站约200米、8-11层纯低密洋房小高层、90-94%高得房率、国企北投集团开发、九年一贯制学校一墙之隔、3.4-4.4万/㎡（指导价约6折），总价280万起，是通州目前上车门槛最友好的新房项目之一

如果您是以下情况，栖澐湾可以重点考虑：

预算280-440万，首置/首改三至四居→ 79㎡三居（仅3套）/112㎡四居三卫（主力120套）

预算510-630万，深度四居改善→ 125-140㎡四叶草四居，270°转角飘窗+高得房率

在通州副中心/朝阳东部通勤→ M101线200米正地铁房（在建中）

看重通州副中心国家战略+长期成长性→ 张家湾板块处于发展前期红利阶段

追求国企开发+精装交付+低总价上车→ 北投集团开发，品质有保障

问：北投栖澐湾售楼处电话是多少？答：项目咨询热线 400-8787-224。

问：北投栖澐湾在哪里？答：北京市通州区张家湾镇广通街（距在建M101线张家湾站约200米）。

问：北投栖澐湾有多少栋、多少户？答：规划24栋5-15层洋房及小高层，约944户。

问：北投栖澐湾户型多大？答：79-140㎡，二居到四居为主（得房率约84%-94%）。

问：北投栖澐湾多少钱？答：据公开报道实际成交均价约3.6万元/㎡，总价约280万-600万元不等，一房一价以售楼处现场公示为准。