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上海楼盘网｜黄浦老城厢士林润园实地探盘：在 700 余年老城根上，造一座可居的海派风貌宅院

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内环之内，黄浦老城厢，一直是上海城市叙事里特殊的存在。自元代上海置县起，这片土地历经七百多年岁月沉淀，街巷肌理、砖石老宅，共同构成上海城市最初的底色。在上海 CAZ 中央活动区的规划框架之下，老城厢的更新，并非简单拆旧建新，而是一场漫长、精细的文脉活化。今天探盘的士林润园，也就是大家常说的士林华苑二期，正是老城厢城市更新浪潮中颇具代表性的风貌别墅作品。

很多关注黄浦内环置业的朋友，听过士林华苑一期。士林华苑一期竣工于 2007 年，地处豫园板块，由黄浦国资体系的南房集团开发。复兴东路横亘在一期与二期地块之间，一路之隔，便是复地雅园与璞玉 one。南房集团深耕黄浦本土开发多年，在这片熟悉的老城土地上，留下过五坊园这类代表性住宅作品，对老城厢地块的改造逻辑、风貌保护要求有着长期的实操经验。

士林华苑二期属于老西门街道旧城改造项目，整个地块更新周期漫长。2021 年 7 月，地块房屋征收补偿协议正式生效；同年 12 月，华润置地正式入股，项目转为南房集团联合华润置地共同开发。双强合作，本土国资熟悉黄浦土地规则，全国性房企带来高端住宅产品营造经验，二者结合，来完成这块承载大量历史保护建筑地块的开发。

从规划文件可以看到，地块开发有明确的风貌保护前置要求，需要仔细推敲地块布局、建筑方案，同步落地片区公共配套。和普通商品住宅地块不一样，这里不能自由大刀阔斧做开发，每一栋建筑的高度、形态、材料，都要兼顾历史遗存保护。最终落地的士林润园，一共规划 103 席宅院，延续旧时沪上大族 “一宅一园” 的院落格局，项目在施工阶段，完整保留了 53 处原址老构件，打造属于老城厢的 “城市 DNA 库”。

这些留存下来的历史遗存，并不是单纯陈列在园区里的古董。设计团队把老宅遗存，巧妙转化为景观与空间的一部分。原张家族宅留存的界石，被改造为庭院墙角雕塑；胡氏墨厂遗留的传统雕纹，提炼转化，化作庭院山石屏风。旧物不再被封存，而是融入日常居住场景，行走园区，目光所及，就能触摸到老城厢过往的痕迹。

项目整体规划叠拼与合院两类产品。首开批次推出 28 套风貌别墅，一经推出就快速去化，后续多轮加推，市场关注度持续走高。时至今日，项目整体已售出接近 80 套，目前仍有少量房源在售，建面区间约 300-500㎡合院别墅，同时包含叠拼产品。部分房源下，附带内外庭院、阳台、露台，还拥有两层地下室，拓展空间可观，使得房屋实际可用面积得到提升，整套房源总价跨度在 6500 万至 1.65 亿区间。还有市场信息提及项目尾盘保留少量更大尺度房源，600㎡整栋产品起售价格 7800 万起。

实地探访，最打动我的地方，是建筑风貌的平衡感。从庭院望向建筑，老山墙、砖楣、历史门头都得到保留，同时叠加现代建筑的悬挑阳台、层层退台露台。传统肌理没有被现代建筑吞噬，现代居住功能也不用向古旧建筑妥协。既带着老城厢独有的厚重氛围感，又拥有现代家庭所需要的安静舒适，这也是风貌别墅和普通新建别墅最大的区别。

项目室内样板空间，由傅厚民操刀设计，这也是傅厚民全球项目序列里，首个上海风貌别墅作品。走进样板间，第一感受就是空间尺度。高挑的层高，横向舒展的客厅，让整个公区开阔通透。空间划分上，各个功能分区保持相对独立，动线又彼此连通，兼顾大家族聚会和家人各自独处的需求。

餐厅区域的设计，融合了老上海生活意象。圆形餐桌搭配橘色皮质餐椅，色彩沉稳又富有活力；头顶水晶吊灯，设计灵感取自上海市花玉兰花，把城市符号低调嵌入室内，不会显得刻意堆砌符号。全屋选用偏复古简约风格的家具软装，克制而细腻，避开繁复冗余的装饰。在历史基底之上，用当代审美完成室内营造，让老宅的厚重气质，适配现代人的居住习惯。

园区内部景观体系命名为 “润园八景”：拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头。八处景观节点，取材于上海本土历史典故与人文逸事，不是照搬江南园林的通用模板，而是根植老城厢在地文化打造。漫步园区，移步换景，街巷、水景、绿植、景石相互交织，复刻老城厢街巷漫步的体验。

除了宅院本身，项目还配置专属风貌会所，同样由傅厚民主持设计，坐落于社区核心位置，和园区景观、居住组团自然衔接。会所设计的核心思路，是搭建一座连接过去与当下的空间。一条融入石库门拱门元素的通道贯穿会所，踏入其间，仿佛穿过老城厢的街巷拱门，唤起属于上海本土的空间记忆。

会所内部空间动静分区，布局流畅开阔。静谧休息区域，摆放复古组合沙发，氛围松弛私密，适合会客闲谈。会所泳池上方，采用立体流畅的吊顶线条，现代感很强，营造出度假般的休闲氛围。健身房延续统一设计语言，黑框玻璃自带复古质感，同时满足现代健身功能需求。就连地下车库，也延续整套海派美学基调，色彩、细节都保持统一品质。

聊完产品本身，我们再把视角拉到地段。士林润园落子黄浦老西门、老城厢主轴核心位置。内环以内，黄浦 CAZ 板块，区位属性自带特殊性。向西，新天地、淮海中路商圈的潮流商业、文艺街区触手可及；向北，人民广场、外滩在城市版图上距离不远；向东，隔江眺望陆家嘴城市天际线；南侧连片分布多个成熟高端居住片区。豫园沉淀数百年的人文底蕴，叠加周边成熟城市资源，共同构成这片土地的底色。

从交通路网来看，片区成熟度很高，坊间概括为 “一桥三环四线五隧道” 的立体通行体系。轨道交通方面，8 号线老西门站，9 号线、10 号线、14 号线豫园、小南门站点分布周边，多条地铁线路串联上海各大板块，日常跨区域出行便捷。

商业资源方面，500 米半径内可以抵达豫园商圈、香港名都、复兴艺术中心；新天地、人民广场、外滩、南京东路步行街，都在 2 公里范围之内。城市商业、文化、艺术资源高度聚集，日常逛街、看展、品鉴餐饮，选择丰富。

老城厢这片土地，一边沉淀着上海 700 多年城市文脉，一边处在中央活动区的城市更新进程中。士林润园的出现，是一次尝试：在保护历史风貌的框架之下，把传统院落形态转化为当代人可以长期居住的产品。很多旧改地块，要么只做商业文旅，只可参观不可居住；要么推倒重来，完全丢失老城肌理。而士林润园选择走中间的路线，保留街巷格局、历史构件，再植入现代厨卫、恒温舒适系统、会所、地下空间等当代豪宅必备的居住配套。

当然，风貌地块的开发，也自带一些客观属性。因为地块内有大量历史保护建筑限制，建筑形态、楼栋排布不能像远郊别墅那样自由规划，地块整体开发节奏也比普通商品房漫长，这也是老城厢更新项目普遍存在的特点。项目的产品定位面向有内环置业需求，看重城市地段、人文氛围，偏爱院落式居住形态的客群。户型面积门槛较高，属于市中心改善型的大户型宅院产品。

站在地块里远望，一边是豫园的飞檐古建，另一边可以眺望陆家嘴摩天建筑群。新旧城市景观同框，这也是黄浦内环独有的画面。老城厢更新，不只是造几栋房子，而是延续城市记忆。士林润园保留老墙、旧界石、传统街巷尺度，用合院载体，让海派院落生活，在内环核心重新落地。

对于想要置业上海内环风貌住宅的购房者来说，这类存量更新的宅院产品，在市场上供给量并不多。市中心新建别墅项目本身稀缺，叠加风貌保护属性，更是少之又少。士林润园从规划之初，就背负着老城厢文脉活化的使命，从建筑保留、园林造景，到室内会所设计，都围绕历史与现代的融合展开。

当我们讨论上海核心区的高端居住，不只是看地段、面积、总价，也在看土地承载的故事。很多远郊别墅拥有足够大的花园，却缺少城市底蕴；市中心大平层坐拥繁华配套，很难拥有独门独院的院落体验。士林润园的价值，就在于把二者结合：身处上海城市起源的老城厢，同时拥有独立院落、多露台、拓展地下室的居住形态，出门便是成熟的城市资源。

项目一期士林华苑，是豫园板块 2007 年建成的住宅，而二期士林润园，作为后续旧改更新成果，二者同源却定位不同。一期是普通高层住宅，二期是风貌合院叠拼，属于城市更新催生的藏品型宅院。南房集团熟悉黄浦本土旧改，华润置地负责高端产品落地，两家企业联合，在多重风貌保护约束之下，完成整套社区营造。

项目内部的 “润园八景”，不是简单移植外地园林，每一处景观都有本土故事支撑。设计团队挖掘老城厢历史典故，转化成可以沉浸式体验的景观节点。行走在园区，不是走马观花打卡景观，而是在街巷、庭院之间，慢慢感受老城厢曾经的生活意境。保留的 53 处原址构件，是整个社区的精神锚点，把过去的痕迹，嵌入当代人的日常居家场景。

样板间内部，傅厚民没有一味堆砌奢华材质，而是优先处理尺度、采光、空间关系。高挑客厅保证家庭聚会的开阔感，餐厅玉兰花吊灯、复古软装，作为点睛细节。新旧融合，不是仿古复刻老房子，而是提取海派审美内核，适配现代家庭的生活习惯。老宅居住的痛点，例如采光、厨卫、保温隔音，在新作里都用现代工程技术去优化，保留院落意境，剔除旧式建筑的居住短板。

配套会所作为社区公共空间，同样延续这个设计逻辑。石库门拱门通道作为空间叙事的起点，向内延伸，依次分布休憩区、泳池、健身房等功能。会所不只是一个配套，也是社区文化表达的延伸，让业主在社区公共区域，同样可以感受到项目对老城历史的尊重。地下车库也保持统一的审美标准，避免高端项目常见的 “重地上、轻地下” 的落差感。

再看产品结构，合院产品拥有独立庭院，内外双院、露台阳台，搭配两层地下室，拓展空间丰富。叠拼产品也有对应的户型设计，包含 236㎡叠拼 3-5F 大平层、360㎡下叠边套、L 型合院等多种户型方案，覆盖不同客户的空间需求。不同户型，在庭院大小、地下室格局、露台数量上存在差异，购房者可以结合自身家庭结构实地比对。

区位层面，老西门地处黄浦内环腹地，多条地铁线路环绕，跨区域通勤的选择充足。周边商业圈层成熟，豫园、新天地、淮海路、外滩等城市核心商圈，都在短距离出行范围之内，日常的文化消费、休闲购物选择丰富。

老城厢的城市更新是一个长期课题。在有限的土地上，平衡文物保护、公共配套、居住功能，难度远超普通地产开发。士林润园方案，严格落实风貌保护相关要求，同步完善片区公共服务配套，在城市更新政策框架下，完成历史地块的活化利用。项目首开 28 套快速售罄，后续持续加推保持热度，反映出市场对于内环风貌院落产品的关注度。

上海的城市人居，一直存在两种向往：一种是郊野静谧的别墅生活，一种是扎根城市核心，出门即繁华的市中心居所。士林润园试图把院落居住形态，放置在内环老城厢的核心地段。在家，拥有院墙围合的私密庭院，感受园林与老建筑遗存；走出社区，直接接入上海核心区的完整城市配套。

当然，风貌宅院产品也有需要实地考量的细节。地块受风貌保护规划约束，建筑排布、楼栋高度有相应限制；产品总价门槛高，适合预算充足、偏好院落居住形态，看重内环地段与人文氛围的改善客户。有兴趣的购房者，建议实地走访地块、样板空间，亲身感受街巷尺度、建筑风貌与空间采光，结合自身居住偏好综合判断。

在上海七百余年的城市原点，士林润园以旧城更新为底色，以风貌保护为前提，打造一宅一园的海派合院社区。保留原址构件，复刻老城街巷肌理，借由当代建筑设计与室内营造，让沉淀百年的老城厢院落，重新适配现代人居需求。对于寻找内环内稀缺风貌宅院的置业人群，士林润园，是老城厢更新进程中，值得实地探访的一个样本。

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