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黄浦老城厢｜露香园天誉实地探盘：立足城市更新潮头，读懂上海城芯顶豪的价值底色

@曹雨薇当我们谈论上海的高端人居，很多人会把目光投向新兴板块，那里有崭新的界面、规整的规划。但真正沉淀了城市百年底蕴的人居作品，始终扎根在黄浦老城厢这片土地。这里是上海城市发展的原点，承载着海派文化的根脉，也正在经历一场规模宏大的城市更新浪潮。今天实地探访的露香园・天誉，就坐落于豫园板块，由上海城投打造，作为老城厢城市更新体系中分量很重的组成部分，项目当前保留少量准现房源，主力为建面约 482-491㎡的大平层产品，总价约 7600 万起，样板间现已对外开放，接下来就结合实地感受，聊聊这个项目的价值逻辑。

熟悉上海楼市的朋友都清楚，黄浦区作为全市 CAZ 核心承载区域，正在推进大面积的城市更新建设，整个区域的城市界面、空间功能都在持续迭代升级。市场上不少观点认为，黄浦的城市更新进程，会持续重塑上海核心区的人居格局，区域长期发展潜力具备很强的想象空间。如果说新天地以及翠湖天地，代表了过去十余年间上海核心高端住宅的发展样本，那么在往后很长一段周期里，黄浦老城厢的露香园板块，有望成为上海城芯人居新的叙事主线。

能够拥有这样的市场预期，并不是单一地段因素带来的结果，而是地段基底、历史文脉、城市更新定位、产品打造、圈层氛围等多重条件叠加形成的综合优势。露香园本身，就是上海为数不多能够同时兼具城市核心区位、厚重历史底蕴、大体量更新规划以及高端人居属性的综合项目，也是上海城市更新领域具备参考意义的实践样本。

先从板块区位的宏观格局说起。露香园所处的位置，刚好处于多个高能级更新地块环绕的中心节点。项目西侧，是发展成熟、城市氛围浓厚的新天地板块；东侧紧邻豫园，福佑地块的开发工作已有明确推进安排，福佑南地块相关遴选工作也在有序开展，片区后续的城市界面升级值得期待。项目北侧，金陵东路地块的改造工程持续落地；南侧乔家路地块的城市更新工作稳步推进。

把这些地块串联起来不难发现，露香园恰好处于老城厢这片城市更新版图的交汇位置。随着周边各个地块改造工作陆续落地，分散的城市资源将会逐步串联成片，带动整片老城厢区域的城市面貌持续焕新，而露香园，正是这片宏大更新规划当中关键的一环。

落到日常出行的地理尺度来看，项目身处上海绝对市中心，约 2 公里半径之内，聚集了上海众多标志性城市资源。直线到人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园这些城市地标，大多在 1.5 公里范围以内，直线距离陆家嘴也仅约 2 公里。这样的空间尺度，意味着城市核心的商业、文化、休闲资源，都在较短的可达范围之中，这是上海很多新兴板块很难复刻的区位条件。

公共交通网络同样成熟，项目东侧人民路与河南南路路口，就是地铁 10 号线、14 号线交汇的豫园站，公共出行选择丰富。自驾出行方面，周边分布人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道、复兴路隧道四条越江隧道，跨江通行往来浦东十分便捷，城市主干道路网完善，能够快速通达上海各大核心区域。

聊完板块基底，再回到项目本身的历史文脉，这也是露香园区别于多数新建豪宅的核心特质。项目选址于历史名园露香园原址之上，露香园位列上海三大名园，拥有数百年历史沉淀，这片土地本身就留存着上海本土的人文记忆。同时，片区也是上海石库门建筑集中分布的区域，是海派生活文化发源的重要载体。

在开发建设的过程当中，项目并没有割裂土地本身的历史脉络，而是尝试将老城厢的在地文化融入现代建筑的营造之中。建筑外立面的设计，充分呼应老城厢整体风貌肌理，采用金属线条勾勒建筑轮廓，搭配大面积景观玻璃窗，兼顾建筑的挺拔感与通透感，在传统老城的底色之上，塑造出富有现代质感的建筑立面，实现新旧风貌的融合共生。

对于城芯高端住宅而言，地段能级往往都处在较高水平，想要形成差异化的价值支撑，两大要素尤为关键：其一就是土地自带的历史人文底蕴，这是新建板块难以复刻的资源；其二便是住宅窗外的城市景观视野，行业内常有这样的说法，窗外的城市景致，会对住宅价值形成重要影响。

在黄浦核心区的住宅产品里，想要拥有开阔的东向视野，完整收揽豫园、外滩、黄浦江以及陆家嘴建筑群，其实并不容易，不少同片区住宅，视野会受到周边建筑遮挡。而露香园・天誉这批在售的天际大平层房源，视野表现有着不错的表现力。中高区东向视野舒展，豫园古典飞檐、外滩万国建筑、蜿蜒黄浦江与陆家嘴城市建筑群，可以一同铺展在窗前；东北方向能够望见古城公园的绿意景致，南向则可以俯瞰开明里片区的海派人文风貌。

值得一提的是，本次推出的 482㎡、491㎡户型，即便中低楼层，也可以眺望陆家嘴建筑群，其余户型的采光与视野条件同样保持良好。这也是这批尾盘房源受到市场关注的原因之一，在黄浦城芯，能够拥有这样多层次城市景观的大平层，供给量十分有限。

很多高净值客群挑选城芯大平层，看中的是一步到位的置业选择。与其在其他区域选择户型条件突出的房源，不如直接落位黄浦城芯，进入纯粹的高端居住圈层，完成人居资产的长期配置。露香园整体户型段跨度约 260-882㎡，社区整体的户型门槛较高，邻里圈层相对统一纯粹。本次在售的 482㎡、491㎡大平层，属于项目的大面积天际平层产品，户型尺度开阔，每一户都拥有属于自己的城市观景视角。

顶豪的竞争，早已不再局限于户型尺度与硬件配置，空间美学与精神层面的体验，正在成为客群考量的重要维度。高净值人群见惯各类空间营造，对审美有着自己的判断标准，公共空间不再只是简单的功能用房，更需要承载艺术表达与社交场景。露香园在设计团队的选择上，集结了业内多个知名设计事务所，售楼中心由无间设计操刀，会所空间交由 HWCD 打造，室内设计邀请梁志天团队参与。不同团队协同创作，把东方文化意境和现代国际审美融合，为整个项目奠定空间美学基调。

项目打造了功能丰富的高端生活会所，承载多元的社交、休闲场景，为业主打造契合高端生活需求的活动场域，搭建同频圈层交流的空间。其中，项目打造的屋顶花园，在上海城芯高端住宅中属于比较少见的空间配置，屋顶花园和社区中央景观相互呼应，在老城厢的城市肌理之中，营造出层次丰富的景观系统，也为业主提供了独特的户外休闲场景。

在实地参观样板间的过程中，可以感受到室内设计的克制与高级，没有过度堆砌奢华装饰，而是优先兼顾居住实用性与美学氛围感。大面积景观窗把室外的城市风光引入室内，站在室内不同位置，都能感受到老城厢的人文风貌与对岸摩登都市景观的碰撞。

把时间线拉长来看，老城厢的更新不是短期工程，而是持续多年的系统性改造。露香园作为这片更新版图当中的关键载体，一边承接老城厢百年海派文脉，一边植入现代化的高端居住功能、社交空间，把历史土地盘活，让传统片区生长出新的城市功能。这也是城市更新项目的核心意义，不只是简单新建住宅，而是重塑片区活力，让老城区持续适配当代高端人居需求。

很多置业者会疑惑，城芯大平层和新兴板块住宅的底层差异在哪里。新兴板块往往胜在规划崭新，界面统一；而黄浦老城厢的核心竞争力，在于不可迁移的城市资源、沉淀百年的人文底蕴，以及持续迭代的城市更新红利。城市可以在近郊规划新的居住区，但很难再造一处豫园、外滩，也无法复刻露香园这片土地的历史脉络。

当然，选择这类城芯大平层，更多是长期资产配置和生活方式的双重考量。购买这类产品的客户，大多已经有多套居住选择，挑选房产更看重地段稀缺性、景观资源、社区圈层，以及产品本身的审美与空间价值。露香园・天誉这批剩余房源，属于项目尾盘准现房，交付的确定性更强，不需要长时间等待建设周期，样板间现已开放，可以直观感受室内空间尺度、采光以及窗外实景视野，所见即所得。

站在老城厢的地块上眺望，一边是豫园飞檐古建，沉淀着上海的过往；另一边是黄浦江对岸摩天建筑群，代表城市当下的繁华。新旧两种景致在窗前交汇，这是上海独有的城市画面，也是露香园这类城芯豪宅独有的魅力。上海高端人居市场一直在迭代，产品不断更新，但城市核心的土地资源总量有限，兼具深厚文脉、全景城市景观、成熟城市配套、纯粹圈层的大面积平层，供给量一直处于偏少的状态。

露香园・天誉依托上海城投的开发实力，扎根黄浦豫园老城厢，身处多个城市更新板块交汇之处，承接老城厢海派文化底蕴。项目打造天际大平层产品，搭配大师团队设计的公区与会所，还有稀缺的屋顶花园空间。当前少量建面约 482-491㎡房源在售，总价约 7600 万起，中高区能够欣赏豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴城市景观，样板间现已开放品鉴。

上海的城市核心，永远不缺住宅，但能同时拥有城市原点地段、百年人文土地、多层次城市视野与统一高端圈层的人居作品，始终稀缺。老城厢的城市更新仍在稳步推进，随着周边地块陆续落地，整片区域的价值，还会跟随城市建设持续释放。对于想要落位黄浦城芯，寻找一步到位大面积人居产品的置业者来说，露香园・天誉这批尾盘准现房源，是值得实地感受的选择。