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虹口源717 实地探盘｜北外滩内环综合体准现房，140-356㎡收官房源解读

踏入虹口内环，北外滩与四川北路交汇的这片土地，一直是上海城市界面更新当中备受关注的板块。今天实地探访的虹口源 717，作为板块内体量可观的城市综合体项目，当前住宅房源进入收官阶段，产品面积段覆盖建面约 140㎡至 356㎡，属于内环内难得的准现改善住宅，本篇从区位规划、整体社区规划、产品户型、精装配置、公区实景、交通配套等多个维度，客观分享本次实地看房的感受。

从城市格局来看，北外滩作为上海滨江三大核心板块之一，和外滩、陆家嘴共同构成上海滨江发展的黄金三角区域，区域内持续推进城市更新与商务配套落地，城市界面正在持续迭代升级。虹口源 717 坐落于北外滩南侧、四川北路板块，地处上海内环以内，既是北外滩规划辐射范围，也承接四川北路长久积淀的城市烟火与历史文脉。不同于纯粹的滨江单一住宅地块，这个项目定位为复合型城市综合体，整体规划体量约 28 万㎡，将高端住宅、甲级写字楼、集中商业空间以及保留历史建筑整合在同一个地块内，打造居住、办公、消费休闲一体化的城市空间。

项目总占地约 3.9 万平方米，地上规划建筑面积约 17 万㎡，地下建筑面积约 11 万㎡。拆分业态来看，住宅部分建筑面积约 9.71 万㎡，商办板块建筑面积约 6.59 万㎡，地块规划建筑最高高度控制在 100 米。整个综合体分为两期开发建设，首期计划在 2026 年年底竣工交付，也就是市场所说的准现房状态。现阶段项目外立面已经有部分实景呈现，不再是单纯依靠效果图来想象最终落地效果，前往现场，能够直观看到楼栋排布、立面材质的落地效果，这也是准现房项目对于改善购房者比较友好的一点。

项目住宅组团排布在地块北侧，南侧规划为办公与商业业态，这样的布局方式，在规划之初就做了功能分区，商业办公集中在南侧，住宅相对独立，尽可能降低商办人流对于居住组团内部的干扰。社区住宅主力户型区间集中在建面约 140㎡-356㎡，覆盖三至四房的改善需求，同时地块规划方案当中还包含少量更小面积户型，以及一套方案里规划的约 700㎡顶层大平层户型，不过该顶层户型仅为规划方案内容，后续能否落地、推出时间，还存在不确定性，有意向的客户可以持续关注项目官方释放信息。

建筑立面选用铝板搭配大面积玻璃的组合形式，是当下上海内环高端住宅比较常用的外立面选材，兼顾立面质感、防水抗老化以及采光通透度。建筑风格走新典雅的海派设计路线，由知名建筑团队操刀设计，融合老虹口的海派建筑底蕴与现代简约审美，线条克制优雅，不会过度繁复，在四川北路这片兼具新旧城市界面的区域，能够很好地融入周边环境。

社区景观采用花园式造景思路，把自然绿化空间和户外活动场地相互穿插结合，并没有简单堆砌绿植。项目设计了一套完整的五重归家礼序，从入口星级门头开始，沿着归家景观轴线，沿途甄选黑松等特色植物造景，一步步由外部城市界面过渡到静谧的社区内部。园区内部规划三大主题生活场景，摩登会客厅可以作为邻里休闲交流的空间；童梦嘉年华，设置儿童活动区域，适配家庭亲子活动需求；洛克花园秀场，打造可供休憩观赏的景观花园。除此之外，还规划名人文化花园，提取虹口本地历史文化元素，把老上海的人文氛围融入园林景观之中，在日常散步休憩的时候，可以感受到不一样的社区氛围感，兼顾景观观赏性与实用性，适配全年龄段业主日常休闲使用。

接下来进入产品与样板间部分，本次参观的样板间包含建面约 143㎡以及 173㎡两个主力户型。需要提前说明，样板间为展示空间，室内软装、摆件部分不属于交付标准，仅供空间尺度参考。

先看空间尺度感受，样板间客厅面宽做到约 4.2 米，横向开间带来充足采光面，整个客厅区域开阔舒展，不管是日常居家会客，还是一家人休闲活动，空间余量充足。餐厅区域预留空间足够摆放 6 至 8 人位餐桌，多人口家庭聚餐，空间不会局促。厨房采用吊轨推拉门的设计，相比传统地轨，不容易积灰，打扫维护更省心，柜体收纳系统经过精细化设计，预留充足储物空间，满足锅具、食材、小家电的收纳需求。

主卧套间的尺度表现亮眼，对比市面上很多 120㎡级别的户型，空间感更加从容。主卧预留独立衣帽间区域，搭配独立卫生间，形成完整的私密休憩空间。卫生间的细节设计值得留意，镜柜延伸至马桶上方，同时墙面预留壁龛设计，不用额外摆放置物架，洗护用品可以有序收纳，保持台面整洁，提升卫浴空间整体美观度。

项目精装配置清单偏向改善定位，机电系统选用大金中央空调、TIEFEN GRENZ 新风系统以及威能地暖三大件，温控、空气循环与采暖系统配套齐全。厨房厨电选用 ASKO 三件套，品牌连续多年斩获红点设计大奖，包含油烟机、燃气灶、蒸烤一体机。除此之外，全屋还配备 3M 净水系统、霍尼韦尔智能家居系统，卫生间配置松下浴室风暖一体机，从基础机电、厨电到净水、智能家居、卫浴设备，形成一套完整的精装体系，减少业主后续进场二次装修的工作量。

除住宅室内户型之外，项目地下公区的打造，也是本次探盘印象很深的地方。地下车库、地下入户大堂以及电梯厅均已经实景呈现。地下车库打造星空顶设计，灯光氛围感突出；地下入户大堂与电梯厅采用木纹拼花地面，材质搭配考究，能够看出设计团队对于归家动线的细节打磨。电梯轿厢层高相比常规电梯更高，乘坐时空间感更强，轿厢内部搭配无主灯悬浮吊顶与金属饰面板，从地下车库停车之后，一路经由地下大堂、电梯厅进入轿厢，整套地下归家动线，仪式感连贯。

电梯厅作为业主家门口的过渡空间，空间尺度宽裕，兼顾私密感与尊重感，这片区域业主也可以根据自身需求，适度规划储物，补充家中收纳空间。从地面社区门头、园林景观，到地下车库、地下大堂、电梯厅，项目把归家体验贯穿全程，地上地下两套归家路线都做了精细化打造，这也是大体量综合体项目可以投入更多资源打磨公区的优势。

交通层面，项目轨道交通条件比较突出，距离 4 号线、10 号线海伦路站不远，两条成熟轨交线路，可以串联上海多个核心商圈与城市板块；同时规划中的 19 号线，线路站点临近地块，未来线路建成通车之后，区域轨交网络会进一步丰富。自驾出行依托内环道路网络，快速联通浦西各大核心区域，出行选择多元。

区位周边城市配套方面，项目自带约 28 万㎡综合体当中的集中商业，未来业主下楼就可以享受商业配套，满足日常购物、餐饮消费需求。地块地处四川北路成熟板块，周边城市配套发展时间久，城市界面成熟，各类生活配套分布密集，日常采买、休闲消费选择丰富。周边拥有虹口区第二中心小学、继光中学、华东师大一附中这类教育资源。需要特别说明：按照相关规定，新房交付前不存在固定学区划分，项目对口学校最终以房屋交付之后，教育主管部门当年公布政策为准，不作任何入学相关承诺。

项目当前住宅房源进入收官阶段，在售建面约 140-356㎡三至四房产品，备案均价 13.8 万 /㎡，属于内环北外滩板块的准现房。项目采用预约看房机制，意向客户需要线上提交看房预约申请，等待项目销售来电确认之后，方可前往售楼处参观，未预约客户无法进入售楼处以及样板间。

很多改善购房者在看房的时候，会重点考量准现房的优势，相较于期房，准现房可以实地查看楼栋外立面、社区公区、地下车库、园林实景，户型空间尺度、采光感受都可以在样板间直观体验，减少对于未来交付效果的不确定性。当然综合体项目也有属于自身的特点，地块南侧布局商办业态，日常会有办公以及商业客流，购房者实地看房时，可以在不同时段到访，感受周边人流、噪音等环境情况，结合自己家庭的生活习惯综合权衡。

综合来看，虹口源 717 依托内环北外滩的区位、三轨交的交通条件、28 万㎡综合体规划，搭配准现房的产品属性，加上 140㎡起步的改善户型与全套精装配置，是虹口内环内改善置业可以纳入对比清单的项目。但买房是非常个性化的选择，不同家庭对于户型、预算、居住氛围的需求差异较大，建议有兴趣的朋友预约实地看房，亲身感受社区尺度、楼栋采光、周边环境，结合自身资金规划、居住需求，理性对比判断。

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