一文解透：深圳卓越晟悦买的人多吗，项目值不值得买，利弊分析

一文解透：深圳卓越晟悦买的人多吗，项目值不值得买，利弊分析

一、卓越晟悦买的人多吗

卓越晟悦（坪山碧岭，百万旧改一期），分 1 栋、2 栋两批取证： 1 栋共 322 套，网签 271 套，去化约 84%，卖得很好； 2 栋共 294 套，网签约 110 套，去化约 37%，剩余房源较多，选择空间大。

卓越晟悦1 栋刚需上车客户消化很快，2 栋去化放缓。买家主要是预算有限的坪山本地刚需、有小孩需要学位、以自驾通勤为主的家庭；跨区（福田 / 南山）通勤客户相对少。

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项目介绍

• 位置：坪山碧岭街道，坪山大道旁，百万旧改大盘 “卓越又一城” 首期
• 开发商：卓越集团，物业：卓越物业，物业费 3.9 元 /㎡/ 月
• 产品：4 栋 46–50 层超高层，总户数 1253 户，容积率 5.99，3 梯 7 户
• 户型：68㎡两房、83/98㎡三房，精装交付；1 栋 2026.10 交付，2 栋 2026.12 交付
• 价格：折后单价约 2.04–2.46 万 /㎡，总价 139 万起，深圳门槛很低的 70 年住宅
• 地铁：在建 19 号线南塘围站（约 100 米，预计 2028 年底通车），现阶段离已开通 14 号线锦龙站约 3.3km，无近地铁可用

卓越晟悦适合预算有限的坪山刚需上车，总价门槛低，精装交付省心。近科悦实验小学，教育配套便利。临近在建 19 号线，远期地铁可期。百万旧改大盘，后续配套逐步落地。自驾出行便捷，卓越开发交付更稳。适合长期自住，看重学位与低购房成本的家庭。

优点

1. 深圳低门槛精装住宅，总价 140 万级就能拿下两房，首付压力小，精装交付省去装修成本，适合预算紧张的首套刚需。
2. 教育资源就近，一路之隔科悦实验小学；周边有科韵九年一贯制（在建）、坪山未来学校、深实验坪山学校初中部，对有学龄孩子的家庭吸引力强。
3. 百万旧改大盘规划，整个片区规划 9.5 万㎡商业、幼儿园、公园等配套，长期看片区城市界面、商业会逐步完善；近南坪快速、坪盐通道，自驾通勤方便，去坪山中心区很快。
4. 地铁预期强，19 号线南塘围站就在家门口，通车后 3 站换乘 14 号线，到福田、罗湖的轨道通勤会大幅改善，属于远期地铁盘
5. 卓越品牌 + 卓越物业，在深圳旧改项目里，交付稳定性相对中小开发商更强。

缺点

1. 密度很高，容积率 5.99，46–50 层超高层 + 3 梯 7 户，住户非常密集。早晚高峰电梯等待时间长；低楼层采光一般，公摊偏大，得房率一般。
2. 地铁有 2 年多空窗期：2026 年底交房，19 号线要 2028 年底才通车，交房后 2 年只能靠自驾 / 公交，跨区通勤很折磨。
3. 周边城市界面差，旧改周期漫长：周边大量农民房、厂房，整个百万旧改分多期开发，全部落地要很多年。未来数年周边会持续施工，有粉尘、噪音，短期居住观感一般；临坪山大道的低层单位会有道路噪音。
4. 片区兑现周期长，碧岭不属于坪山中心区，配套目前偏弱。大型商业要等大盘二期三期落地，现阶段只能自驾去坪山天虹、佳华商场。
5. 投资属性偏弱：坪山碧岭板块离核心区远，短期难有大幅涨幅；二手流动性弱，未来转手不容易，不适合短期投资
6. 大盘分期施工，一期入住后，后面几期工地会持续多年，长期有施工干扰。

卓越晟悦周边配套

✅教育配套

• 小区规划2 所 18 班幼儿园
• 一路之隔科悦实验小学（坪山实验集团）
• 旁边在建科韵九年一贯制学校，周边还有坪山未来学校、深实验坪山初中部，形成全龄教育圈（学区以教育局当年划分为准）

✅交通配套

• 地铁：在建19 号线南塘围站，约 100 米，预计 2028 年底通车，3 站换乘 14 号线；当前离已开通 14 号线锦龙站约 3.3km
• 自驾：紧邻坪山大道，快速接驳南坪快速、坪盐通道，去坪山中心区很方便
• 门口多条公交线，满足短途出行

✅商业配套

• 一期自带社区底商，生鲜、便利店、餐饮，基础生活下楼搞定
• 整个百万旧改大盘规划9.5 万㎡商业集群（含大型购物中心 + 街区），属于远期兑现
• 现状：自驾约 3 公里可达坪山天虹、佳华商场

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