供应回补、成交放量、价格筑底回升—2026年9月“量价企稳、结构分化”！

2026年9月，无锡商品住宅市场在传统旺季与政策宽松共振下呈现量价齐稳态势：

全市供应面积11.56万㎡，环比大增68.00%、同比转正（+10.44%）；

成交面积13.16万㎡、成交959套，环比分别增长25.02%和17.24%，但同比仍下降10.12%；

成交金额28.64亿元，环比+34.15%、同比-2.68%；

成交均价21768元/㎡，环比+7.30%、同比+8.28%，为连续第3个月环比上行，创近13个月次高。

月末狭义库存470.26万㎡，同比-9.99%、环比-1.01%，库存连续去化。

整体看，9月无锡楼市处于“筑底震荡、弱平衡修复”阶段：量的回升有旺季与推盘节奏修复的支撑，价的回升则需区分结构性拉动——120㎡以上改善户型成交占比约63%、200万元以上总价段成交占比约72%，梁溪、滨湖等高价区均价上行，对全市均价形成明显结构性抬升，尚不能简单判定为实质性全面上涨。

区域层面分化显著：新吴区量价齐升一枝独秀，梁溪、经开高价支撑，锡山、滨湖企稳回升，惠山仍处深度调整。

土地市场

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9月为无锡涉宅用地供应大月：全市供应纯住宅、商住及综合用地25幅，同比大增177.78%；供应用地（净用地）90.92万㎡，同比+174.69%；供应总建面131.62万㎡，同比+172.71%。

供应端集中放量，既与三季度末传统推地节奏有关，也反映出在“8·28新政”与现房销售导向下，地方加快优质地块前置供应、为四季度土拍蓄力的意图。

商品住宅市场

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（一）市场总览与趋势

9月全市商品住宅供应11.56万㎡（841套），环比+68.00%、同比+10.44%，推盘节奏明显修复；

成交13.16万㎡（959套），环比+25.02%、同比-10.12%；

成交金额28.64亿元，环比+34.15%；供求比0.88，当月供略小于求，去化导向延续。

成交均价21768元/㎡，环比+7.30%、同比+8.28%，为近13个月仅次于2026年2月（21939元/㎡）的次高水平，连续第3个月环比上行（7月18462元/㎡为期间低点）。

从近13个月走势看，供应端波动极大：2025年10月冲高至20.93万㎡后，2026年1—2月骤降至0.77万㎡、0.55万㎡的谷底，此后5月、7月、9月几度回升，整体推盘节奏偏弱且不均衡；

成交端2026年5月为期间高峰（21.60万㎡、1722套），6—8月连续回落至10.52万㎡，9月回升至13.16万㎡，“金九”成色环比改善但同比仍缩量约一成。

均价自7月低点18462元/㎡连续两月回升至21768元/㎡，回升动力主要来自高价改善项目集中网签的结构性拉动。

（二）库存与去化

截至9月末，全市商品住宅狭义库存470.26万㎡、34071套，库存面积同比-9.99%、环比-1.01%，延续缓慢去化通道；按近12个月移动平均口径，全市去化周期35.5个月，仍处高位。

分面积段看，库存结构呈「两头慢、中间快」：

90—120㎡刚改段库存137.71万㎡（12892套）、去化周期30.9个月，

120—144㎡段库存115.50万㎡（8710套）、去化周期31.4个月，为压力相对最小的两个段位；

90㎡以下小户型去化周期长达53.3个月，为各段最长，反映刚需小户型需求持续萎缩；

144㎡以上大户型库存184.83万㎡为各段最大、去化周期40.9个月，高端改善库存消化明显偏慢，后续新增低密供应需警惕同质化积压风险。

（三）成交结构

面积段方面，9月成交集中于90—144㎡三个段位，合计约7.58万㎡、占全市约58%；

其中120—144㎡成交3.15万㎡（243套）为最大单一段位；

144㎡以上各段合计成交约5.16万㎡、占比约39%，其中200㎡以上成交2.20万㎡（77套）、均价29311元/㎡，高端改善放量显著。

总价段方面，200—300万元为绝对主力（335套、4.29万㎡）；

300—400万元次之（126套、1.79万㎡）；

200万元以上合计成交约9.51万㎡、占比约72%，构成9月成交金额的主要支撑；

150万元以下低价段合计成交不足1.5万㎡，刚需价格带持续走弱。、

结构上“改善主导、高端放量”特征进一步强化：套均面积达137㎡、套均价299万元，均处近13个月高位；

800万元以上顶豪段成交39套、1.25万㎡，均价37577元/㎡，为期间少见的高位放量，与当月高价区项目集中网签直接相关。

（四）区域格局

9月六大区域供求与库存全景如下（经开、滨湖8月供应无有效数据，环比以同比口径辅助判断）：

逐区点评：

• 新吴区（本月之星·量价齐升）

  9月供应5.72万㎡、环比+134.4%，为全市供应主力；成交4.22万㎡、361套，占全市成交约32%，同比大增210.3%；均价19384元/㎡环比+15.1%、同比+11.1%。期末存量72.73万㎡，去化周期23.0个月为六区最短之一，供求两旺、库存健康，为当前无锡市场最强板块。

• 梁溪区（高价高地·去化承压）

  主城改善主场，均价29491元/㎡全市最高、环比+4.8%，成交1.97万㎡同比+68.8%；但期末存量116.42万㎡为六区最大，去化周期61.9个月为六区最长，高价与高库存并存，后续去化依赖高品质改善项目的持续热销。

• 经开区（高价改善·缩量企稳）

  均价27708元/㎡居全市第二、环比+4.5%，成交1.50万㎡、环比+9.3%但同比-17.1%；供应数据缺失（8—9月未返回有效数值），存量74.81万㎡、去化周期39.7个月，太湖新城高端盘主导、量稳价坚但动能偏弱。

• 锡山区（供需双弱·价格平稳）

  供应1.16万㎡、环比-67.6%明显收缩，成交2.40万㎡、环比+19.3%，均价19457元/㎡基本走平（环比+3.2%、同比-4.9%）；存量60.64万㎡为六区最小、去化周期24.4个月，库存压力最轻，锡东新城改善盘支撑成交。

• 滨湖区（放量回升·价格上行）

  成交1.89万㎡、环比+120.5%但同比-66.0%，均价22106元/㎡环比+19.5%、同比+23.6%，为六区中价格涨幅最大区域，主因蠡湖未来城等高价改善项目集中网签的结构性拉动；存量77.57万㎡、去化周期43.3个月，去化仍偏慢。

• 惠山区（量价齐弱·深度调整）

  成交1.18万㎡、环比-24.8%、同比-48.1%，均价14048元/㎡全市最低且环比-6.1%、同比-13.1%，供应0.70万㎡同比-66.9%，为六区中唯一量价齐跌区域；存量68.10万㎡、去化周期33.4个月，刚需盘主导下仍处筑底通道。

总结与后市预判

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当月格局：9月无锡楼市在“金九”旺季与政策宽松共振下量价齐稳——供应环比+68%、成交环比+25%、均价环比+7.3%且同环比双双转正，库存连续去化，市场由年中的深度回落转入筑底修复通道。

但须清醒看到：成交同比仍降约一成，均价上行相当程度源于改善放量的结构性拉动而非全面涨价；

区域分化加剧，新吴一区独占全市约三分之一成交，惠山量价齐弱，“强板块更强、弱板块更弱”的结构性分化仍是市场主逻辑。

短期预判（未来1—3个月）：9月29日中央购房贷款贴息新政自10月1日起实施，虽主要覆盖120㎡以下、150万元以下首套住房，对无锡刚需价格带（150万以下成交占比不足12%）直接拉动有限

但信号意义显著，叠加无锡人才购房补贴与改善资助政策年底到期前的窗口效应，预计四季度“银十”及年末冲刺阶段成交有望维持9月量级并温和放量；

供应端9月挂牌的25幅涉宅用地将在四季度集中出让，土地市场热度与溢价率值得重点跟踪。价格方面，高价改善项目集中网签仍将托举均价表观水平，实质性价格企稳仍需成交量连续放大确认。

中期预判（未来半年至一年）：无锡市场将延续“总量筑底、结构分化”的弱平衡格局。

支撑因素包括：库存同比连续去化、去化周期高位缓降；地铁4号线二期通车、中环北线贯通等城建利好持续兑现板块价值；人才与改善政策降低入市门槛。

制约因素在于：全市35.5个月的去化周期仍远超合理区间，90㎡以下与144㎡以上两端库存消化缓慢，梁溪等高存量主城去化周期超60个月；居民收入预期与房价上涨预期尚未根本扭转。

预计核心区低密改善与地铁沿线品质刚改将继续领跑，外围刚需板块以价换量仍是主旋律，市场全面企稳有赖于成交连续3—6个月站上15万㎡/月的量级平台。

本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；

【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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