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探盘｜露香园天誉｜扎根老城厢文脉，黄浦城市更新下的当代顶豪样本

撰文｜开发商售楼处置业顾问 @曹雨薇踏足黄浦老城厢，很多人对于这片土地的印象，大多停留在豫园的市井烟火、六百年上海城市发源的厚重底蕴。在上海核心土地资源愈发稀缺的当下，不少高净值置业者寻找居所时，早已不再单纯追逐地标景观，而是希望兼顾城市更新带来的长期发展潜力、不可复刻的在地文脉，同时拥有一份闹中取静、适合长期自住的居住氛围。今天走进露香园，实地探访露香园・天誉，看看这片黄浦核心正在持续生长的板块，以及项目带来的大平层与别墅产品，究竟具备怎样的特质。

很多人会把豫园周边的置业标的，简单和游客密集的商圈划上等号。但亲身走到露香园地块才会发现，项目和豫园商圈保持着恰到好处的距离，外部是老城厢千年肌理与城市焕新的宏大叙事，向内，则是低密住区构筑起来的安静居住环境。很多熟悉上海楼市的购房者清楚，陆家嘴、新天地这类板块，经过多年发展，区域价值已经进入稳定阶段，市场认知充分，资产价格体系相对成熟。而露香园所处的老城厢片区，正处在城市界面迭代的关键周期，属于上海内环内为数不多，还在持续兑现规划、界面不断更新的板块，属于仍在释放成长潜力的核心片区。

整个露香园是总规模约 64 万方的大型综合住区，历经二十余年持续开发，如今整盘建设逐步进入收尾阶段，板块成型度肉眼可见地持续提升。板块的价值，并不只依托项目自身大盘开发，周边连片的城市更新地块，同样在为区域赋能。地块东侧，蚂蚁金服地块、城投控股早前获取的小东门六幅地块，已经进入施工招标环节，开发主体落定，后续建设节奏稳步推进。这批地块规划中包含一定体量的办公物业，未来会导入优质产业人群，产业资源落地之后，会和豫园商圈形成联动效应，成片的高端居住载体陆续落成，连片的高端居住界面会慢慢成型。

从城市地理格局来看，老城厢本身就是上海开埠之前的城市原点，沉淀了长达六百年的城市发展脉络，这种根植于土地之上的历史文化底蕴，是上海很多新兴豪宅板块很难复刻的特质。摊开地图看露香园的区位，项目北侧紧邻金陵东路嘉里项目，东侧衔接小东门更新地块，向南连通乔家路历史风貌保护区，向西对望翠湖天地。当周边这一系列城市更新项目陆续落地完成，露香园恰好处于多条更新轴线交汇的核心位置，在黄浦的豪宅版图之中，形成一片兼具历史底蕴与现代面貌的居住集群。

区位上，露香园刚好处于新天地与外滩两大城市地标之间，坐拥两大核心板块的资源辐射。新天地的潮流商业氛围、外滩的百年城市风貌，都在短距离可达范围之内。但和两大热门商圈不同，露香园的产品定位，更偏向自住属性，规避了商圈客流带来的喧闹。项目北侧规划石库门骑楼商业街区，步行即可抵达，日常逛街消费十分便利，却又和大规模游客聚集区域相互区隔。淮海路、新天地商圈，驾车短时间就能到达，繁华配套触手可及，却不必承受商圈常驻的嘈杂。同时区域内蓝绿生态廊道规划落地，古城公园、豫园等绿地空间环绕，构建起繁华与静谧自如切换的居住体验。

综合来看，对比已经发展成熟、价值趋于稳定的顶豪板块，露香园所在片区更像是一块仍在持续打磨的璞玉。深厚的历史文脉作为底层支撑，连片城市更新作为成长驱动力，再加上闹中取静的自住属性，共同吸引着不少高净值家庭，将目光投向这里。对于有长期持有需求的置业群体而言，选择这里，本质上是参与黄浦老城厢城市更新的周期红利，抓住内环核心片区界面迭代的窗口期。

在露香园整个大盘之中，露香园・天誉凭借产品尺度、社区配套与空间设计，在片区的居住圈层里，形成了自身辨识度。其中建面约 489㎡的大平层户型，是当前项目关注度较高的产品，在浦西大平层产品序列中，拥有相当突出的空间表现力。

在黄浦核心区域，多数新建住宅以超高层产品为主，楼栋排布相对密集，容易对景观视野形成遮挡。露香园・天誉属于黄浦相对少见的非超高层住宅，整体社区密度更低。这套 489㎡户型坐落于楼栋南向首排位置，南向视野可以俯瞰开明里历史风貌建筑群，眺望老城厢更新之后的全新城市界面，城市人文景观与现代城市面貌在窗前融合，形成层次丰富的观景体验。

针对高净值客群的社交需求，项目在社区配套层面做了专门规划。项目二期商业的 3 至 4 层，规划打造高端俱乐部空间，内部规划酒廊、星光泳池、健身空间等功能场景，后续将由专业团队运营，为业主提供专属的社交场景。楼栋四层设置约 1500㎡屋顶花园，作为业主专属的入户休憩空间，如同一座悬浮在城市上空的绿洲。站在屋顶花园之上，陆家嘴城市天际线铺展在眼前，城市繁华景致尽收眼底。

这样一处空中空间，不仅仅是观赏风景的场所，更是业主的第二会客场地。可以在这里举办小型私叙，或是闲暇时独自静坐，感受城市天际线之下的松弛氛围。在上海高端住宅市场，能够将屋顶花园作为入户配套，兼顾自然景观与城市视野的项目并不算多，自然环境与都市繁华在此相互融合，塑造出离城不远、静谧自在的体验。

社区内部，项目自带特色商业街，融合历史里弄底蕴、艺术商业以及生活化配套。行走在街区之中，海派里弄的烟火气息、艺术商业带来的精致感，和适合日常消费的生活配套交织在一起。业主在家门口，就可以完成日常漫步、逛街购物、休闲小憩，不用远行，就能在历史氛围浓厚的街区，感受松弛的日常。

接下来，我们把视角聚焦在建面约 489㎡大平层的内部空间。这套户型的设计思路，围绕高阶家庭全周期生活场景打造，打破了传统大户型只注重房间数量的设计逻辑，更看重空间的可塑性。

户型拥有约 26 米南向连续面宽，对比黄浦市面上同面积段大平层，400㎡以上户型南向面宽大多集中在 15 米至 22 米，并且很多产品采用竖厅布局。而这套户型采用大横厅设计，约 26 米的南向面宽，让自然光能够充分渗透到室内深处，窗外的景观也能最大程度引入室内。开阔的横厅没有固化单一用途，空间拥有很强的可塑性。家庭聚会、亲子互动、小型艺术藏品展示、圈层私宴，不同场景都可以在这里实现，居家生活和社交需求可以在同一个空间完成，拥有 IMAX 级别的观景感受。

户型配备超长双联阳台，主卧搭配飘窗，形成 270° 观景视角，南向直面开明里风貌区，以及老城厢更新后的城市界面，移步换景，不同时段都能收获不一样的景观感受。

户型规划四套间格局，四个卧室全部配置独立卫浴，保障每一个家庭成员的私密感。南侧两间卧室为尺度宽敞的套房，卫浴配置对标高端酒店标准，配备双台盆、浴缸等设施。主卧空间采用 “小家化” 设计，除睡眠区之外，预留了大容量衣帽间、独立化妆间，额外预留一处可变 X 空间。这个空间没有固定功能定义，可以按照业主自身爱好进行改造，既可以作为男主人的书房雪茄室，也可以打造成女主人的画室、瑜伽空间，或是家庭影音室。主卧不再只是单纯的睡眠区域，而是一个完全属于主人的独立私域，承载个人爱好与独处时光。

中西双厨作为户型标配，两套烹饪系统相互独立，既可以适配中式爆炒的烹饪习惯，也可以满足烘焙、简餐、冷餐聚会的需求，适配多元的居家饮食场景。

值得重点提及的还有项目得房率表现，露香园・天誉最高得房率可以达到约 80%。放在黄浦的大平层市场，能够达到这一得房水平的项目并不多见。我们可以简单做个测算，若同类产品得房率维持 75%，相差 5 个百分点，落实到这套 489㎡的户型，可使用面积会多出大约 25㎡。结合项目约 17.6 万 /㎡的均价来估算，相当于省下一笔可观的购置成本。这套 489㎡户型的价值，不只体现在各项空间指标之上，更在于设计层面，充分考虑高阶家庭全生命周期的居住需求。从接待宾客的社交场景，到孩子成长的家庭场景，再到个人独处、发展兴趣爱好的私人场景，空间预留充足的改造潜力，能够跟随家庭结构变化，持续适配不同生活方式。对于顶豪置业群体而言，宽阔的居住尺度，本质是为生活保留足够的自由空间。

除空间格局之外，项目室内设计与建材选择，同样是产品力的重要组成部分。项目集结了国内多个知名设计团队，W.DESIGN 无间设计吴滨、HWCD、香港 SLD 梁志天团队共同参与，售楼处、公共区域以及样板间，融合复古海派情调与现代简约摩登风格，两种气质相互平衡。

走进样板间，能够直观感受到设计师的巧思。客厅吊顶采用多层次弧形造型，曲线元素贯穿空间，弱化直线条带来的生硬感，搭配精致金属线条勾勒轮廓，塑造流畅柔和的视觉感受。室内大面积运用木饰面、皮革硬包，墙面转角、立柱等细节位置都经过精细化处理，视觉观感与触摸质感兼顾，细节打磨十分考究。设计师在规划之初，就把家庭社交场景融入空间架构，西厨和餐厅相互连通，开放式布局，方便家人互动或是好友相聚，空间设计贴合当下高净值人群的生活审美。

项目将奢石元素融入归家动线与室内空间，从入户那一刻，仪式感便已经建立。私家电梯厅地面选用玻利维亚蓝奢石，石材底色为皇家蓝色调，搭配定制海派纹样雕刻，作为入户的第一重视觉焦点，提升归家的氛围感。室内多处空间选用不同品类天然奢石，卫生间台盆采用静雅棕奢石，色调内敛温润；客餐厅通铺浅色系大理石，柔和色调放大空间观感；西厨吧台选用东方木纹石材，独特天然纹理赋予空间艺术感，石材天然的质感，贯穿全屋的细节之中。

全屋厨电与卫浴硬件选用行业内认可度较高的品牌。厨房主厨电选用嘉格纳，搭配美诺电器，橱柜采用德国柏丽定制；卫浴系统采用瑞士劳芬。这一类高端厨卫品牌，在黄浦不少高端住宅项目中，都较少全套落地。同时室内搭载华为智能家居系统与霍尼韦尔新风系统，兼顾智能化居家体验与室内空气环境，提升日常居住舒适感。

室内层高同样是不可忽视的指标，露香园・天誉层高约 3.45 米，市面上多数豪宅层高普遍在 3.3 米。多出的 15 厘米，让整个室内空间纵向更加舒展，即使安装中央空调与地暖，也不会带来压抑感受。更高的层高，也支持定制通顶收纳柜体，大幅提升全屋储物能力。这类建筑指标属于项目先天属性，建成之后很难后期改造，也成为产品一项突出特质。

除了 489㎡大平层之外，露香园板块还有多套别墅产品可供选择。包含建面约 410㎡联排别墅、建面约 430-450㎡双拼别墅，以及建面约 510-540㎡类独栋别墅。别墅产品作为露香园板块的头部物业类型，拥有独立的居住体系，适合希望拥有私属院落空间的置业家庭。

回到开篇提到的露香园・馥公馆，同属露香园大盘之内，坐落黄浦豫园核心地段，临近 10 号线豫园站。产品为建面约 110-185㎡准现房，70 年住宅属性，项目均价约 10.3 万 /㎡。房源无需摇号，可以直接挑选，房款结清之后即可办理交付。对比板块内二手房市场，露香园二手房源单价维持在 14 万以上，馥公馆作为大盘内的住宅产品，也为想要入住露香园板块的置业者，提供了门槛相对友好的选择，样板间现已开放，可以线上预约看房，同时一房一价表也已对外公示。

很多置业者会混淆馥公馆和天誉，两者同属露香园大盘，但产品定位有所区分。馥公馆户型面积更友好，为准现住宅，适合希望入主豫园老城厢、看重快速交付的家庭；而露香园・天誉，则主打大平层与别墅产品，面向追求更大居住尺度、社区圈层与产品细节的高净值客群。两条产品线，共同组成露香园大盘的产品矩阵，满足不同置业需求。

站在当下的上海内环楼市，土地供应持续收紧，黄浦核心区新增住宅供给本就稀缺，而兼具厚重历史文脉、连片城市更新规划，同时拥有完整大盘配套的项目，更是难得。露香园整盘进入开发收尾阶段，天誉这批大平层，属于整盘收官阶段推出的大平层产品。

对于有意向在黄浦购置长期自住物业的高净值家庭，在挑选核心区资产时，需要综合考量板块的成长性、土地文脉、社区居住氛围，以及产品本身的空间尺度、装标细节。陆家嘴、新天地这类成熟板块，价值已经被市场充分认知，而露香园老城厢片区，依托持续落地的城市更新规划，区域界面还在不断迭代，加上独有的老城厢文化底蕴，以及闹中取静的低密居住环境，形成差异化特质。

露香园・天誉的 489㎡大平层，凭借南向尺度、四套间布局、高得房率、大师设计团队、全套高端厨卫配置，还有屋顶花园、业主俱乐部等配套，在浦西大平层市场中，拥有自身的辨识度。而板块内别墅产品，同样给偏好低密私属居住空间的买家提供选择。

老城厢的更新不是短期工程，随着周边地块持续建设、产业与商业配套逐步落地，这片土地的价值，会伴随城市界面的成型慢慢兑现。置业核心区资产，不仅是购置一处居所，也是选择一个片区的未来。露香园依托六百年老城厢文脉，叠加持续推进的城市更新，成为黄浦值得持续关注的置业板块。有实地看房计划的客户，可以线上预约样板间参观，实地感受老城厢的城市肌理，以及项目产品的空间质感。