辽宁
国庆的售楼处有多热闹，二手房的数字就有多沉默。截至2026年6月底，8个重点城市二手房挂牌量较历史高点少了28万套，杭州降39%、广州降32%、上海降31%。房子没有被抢光，是房东自己把牌子撤了下来，不卖了。
售楼处的热闹是真的。国庆期间深圳、北京的新房认购和到访明显升温，上海9月二手住宅网签超过2.3万套，创下近六年同期新高。10月1日起，首套住房商业贷款贴息政策落地，符合条件的购房者最多能省下近5万元利息。"成交回暖"这个说法，被反复提起。
但把目光从售楼处挪开，另一组数据指向完全不同的方向。易居研究院统计，截至2026年6月底，8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较历史高点减少28万套，降幅约19%。
杭州降39%居首，广州降32%，上海降31%，北京降27%，成都降26%。同期二手房成交只是温和回暖，远没有到把房源扫空的地步。业内统计，超过六成下架房源没有成交过户，是房东主动撤牌，或者把房子从出售改成出租。
房东为什么不卖了？算一笔账就清楚了。中指研究院监测显示，2026年6月，50个城市平均租金房价比升到2.28%。一套总价100万的房子，一年大概能收2.28万元租金。这个数字不算高，但它超过了国有大行5年期定存利率1.3%，也高于9月末10年期国债收益率约1.68%。收租比存银行更划算，卖房的动力自然就弱了。
另一笔账算的是亏损。高位买入的房子，叠加首付、房贷利息、契税和维修成本后，综合支出可能接近买入价的一倍多。现在同户型成交价跌下来，卖出去就是几十万甚至上百万的账面亏损。没有急用钱、没有断供压力的家庭，不愿意按这个价格过户。与其割肉离场，不如先租着，房子还在手里，租金还在进账。
政策也在往这个方向推。首套贴息撬动的主要是新房，二手买家的出价预期依旧保守。
8月28日起，新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售，房子要先盖好、验收合格才能卖，新房供应节奏放慢。上海一位做装修的师傅说，最近接的翻新单子里，不少来自原本打算卖房的人，挂牌几个月议价空间被一路压缩，索性把房子重新翻新，转去出租。
撤牌惜售有个前提，得有人接盘才有意义。人口持续流出的城市，房东想撤牌，撤了也难等到买家。克而瑞数据显示，截至2026年9月末，50个典型城市商品住宅去化周期升至26.9个月，一线24.7个月、二线25.5个月、三四线32.4个月。行业普遍把18个月当作一条压力线，超过这条线库存压力偏大。三四线32.4个月的意思是，就算不再盖新房，也要卖近三年。
分化在另一组数据里看得更清楚。中指研究院监测显示，2026年1至8月，全国355城法拍房新上拍品约49.9万件，同比增长约三成，平均成交折价率约74%。核心城市的房东可以选择先不卖，把房子收回去等；弱城市的房子一旦被资金压力逼到法拍，想撤也撤不了，只能按七四折成交。同一个撤牌动作，在核心城市是惜售，在人口流出城市是无奈。
定价权也在悄悄换人。国家统计局数据显示，2026年1至8月，全国二手房按成交面积统计占比达到52.4%，2020年只有27%。中指研究院监测显示，重点30城按成交套数统计，二手房占比68%，北京、上海二手住宅成交套数占比超过80%。房子的交易主场，已经换了地方。
以前买房像买手机，同一款全国一个价，开发商定好了价。现在买房像逛二手市场，同一个小区同样的户型，一个房东资金宽裕挂着不着急，另一个急着置换愿意降10万。差的不是房子本身，是两个房东的处境。
价格层面的分化更直观。中指研究院数据显示，2026年9月百城二手住宅均价环比下降0.60%，涨跌城市是3涨97跌；新房均价环比上涨0.17%。国家统计局数据显示，8月70城一线二手住宅价格环比上涨0.1%，已经连续六个月环比正增长；二线和三线环比都下降0.3%。一个在涨，一个在跌，还都在同一个月里。
这个假期如果你在看房，别光被售楼处的热度带着走。多问一句：这套房子，将来我想卖的时候，还有人愿意接吗？卖得掉的价格才是价格，卖不掉的标价只是数字。在房东掌握定价权的存量时代，城市基本面、房源流通性，直接决定你将来挂牌时，手里有没有惜售撤牌的余地。
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