广州新政后的地块 都被保利、越秀几家老熟人拿了

观点网 10月9日上午，国庆长假后的第二个工作日，广州土地交易大厅的屏幕又忙碌起来了。

黄埔科学城映日路以北、开泰大道以KXCGS-I4-8地块，一上线就被保利、越秀、中海、广开控股四家盯上，家家都是在广州说得上话的主儿。

从线上直播来看，举牌一路没停，尤其是后半场，保利、越秀、中海轮番轰炮，全场71轮，从13.15亿元的起拍价一路打到16.65亿元，楼面价定格在2.17万元/平方米，溢价率26.61%。最后把这块地揣进兜里的，是保利发展旗下的广州保隆置业。

新政出来后，房企都喊着“资金压力大”，实际上，只是不敢再把钱随便撒了，可要碰到核心区的好地，照样有人71轮往上加价。

远郊的地流拍流到没人要，市中心的地却被抢到脸红脖子粗，这是近几年楼市进入调整期后的常态，而新政后，更是加剧了这种现象，只是敢独自唱戏的人少了。

“三起三落”的地

保利、越秀、中海，随便一家拎出来，都能让广州楼市震一震，而科学城映日路这块地为何能博得他们青睐？

从区域位置来看，地块就位于黄埔科学城核心区，距离地铁21号线科学城站约300米，脚下就是广州东部最密集的科创产业带。更关键的是稀缺，这片区域已经14年没有正经宅地出让了，业内直接管它叫“压箱底”的靓地。

据悉，该地块总用地3.48万平方米，容积率只有2.2，限高80米，配建仅2600平方米社区商业加3149平方米公建，含一所9班幼儿园，是一块能直接进场干活的净地。

目前，科学城周边在售的楼盘，多为旧改项目，容积率普遍做到4-5，排布密集，这宗2.2的低密地块，相当于在一片“握手楼”里留出了一块能喘口气的地方，所以才更显它的“独特之美”。

不过，地块的出让并非一帆风顺。地块的故事得追溯回八年前，当时，广州农商行以底价7.31亿元把它拿走，原本要建一栋200米的总部塔楼，号称科学城第一个摩天地标，但可惜旗没开起来，银行退地，地块被政府收了回去。

收回之后，广州做了个现在看来很关键的决定——商改住。2025年4月，控规正式把这块容积率4.0的商务商业用地，调整成二类居住兼容住宅，容积率一路压到9月挂牌的2.2。

过去几年，科学城写字楼盖多了、卖不动，不如把这块核心区的“过剩商办”盘活，改成住宅补改善的缺口，于是也就有了后面出让的“三起三落”。

2025年5月，地块第一次挂牌，起拍16.55亿；6月因故终止；今年9月第三次回炉，起拍价直接砍到13.2亿，还允许土地款分期，30天内先付一半，剩下的一年内付清.

可以说，政府把价码、门槛、付款节奏全松了绑，才换来了今天71轮的热闹。

眼下，市场最关注的莫过于地块是否被要求现房销售，答案是没有。虽然8月28日全国层面已经打响现房销售改革的发令枪，广州也在9月30日出台了销售制度改革的地方细则，明确“有序实施现房销售”，但映日路这宗地并未被强制要求现房销售。

再来看周边在售新盘情况。据安居客APP上显示，核心区目前唯一在售住宅新盘只有大壮名城，其余要往外扩到香雪及黄陂片区。当前，大壮名城带装修均价已经落到3.5万元/平方米上下，新房105平方米北向特价单位总价约325万元到335万元。

市场按照2.1万元/平方米的地块成本价推测，未来该项目售价得在4万元/平方米以上。

熟悉面孔

把镜头从这块地再拉远一点，新政落地之后，广州土地拍卖台上来回站着的，其实就是这几张熟脸。

以828新政公布次日开始统计，截至目前，广州公开土拍市场共成交了4宗宅地，分别是：9 月 4 日，越秀24.81亿拿下的天河大观路原广东电视台地块，溢价约 16%；9月29日，广州地铁41亿元拿下的黄埔鱼珠车辆基地一期地块；9月30日，保利38.17亿元成交的海珠琶洲南CZTB，溢价约26.5%；以及10月9日成交的黄埔科学城映日路地块。

每场土拍举牌的名字：保利、越秀、中海、珠实、广州地铁、广州城投、天河高新——清一色是央企加广州本土国企。

拍卖台还是那个拍卖台，溢价率甚至不比五六年前低，但台下坐着的，换了一茬人。这就是新政之后广州楼市最真实的底色——资金没有离场，它只是换了站队的方式，而敢拿地、能举牌的，从来不是最激进的，而是最稳的那几家国企。

镜头再从拍卖台切到售楼处，剧本几乎一模一样。

据广州中原研究发展部统计，国庆前后全市开盘项目约10个，合计推出约 847 套新房——近五年来同期低位，而且真正的全新盘少得可怜，除了天河珠江·金融城·颐德公馆9月 28 日晚提前内选，其余基本是老盘加推。

尽管供应缩了，但热度却没散，钱照样往头部涌。

珠江颐德公馆靠“先付15%首付、两年后再供楼”的方案，国庆到访超2000组、销售25亿，最高单价摸到14.14万元/平方米；保利发展在广州双节卖了超30亿元；中海大境到访1500人次、成交3.6个亿；珠实的天河都荟三期新政后首开，去化率冲到 98%。

不同于核心区域靠地段、靠实景、靠“看得见”取胜，外围是另一套逻辑——10月1日刚落地的购房贷款贴息，让增城、花都的刚需盘到访量同比出现上涨。

事实上，这不是一场全民狂欢的回暖，而是一场头部玩家的内循环。台上抢地最凶的是保利越秀中海，台下卖房最猛的还是这几家。

它们左手在黄金周卖楼回款，右手就在土拍市场补仓拿地，像今天保利这样，节前刚在广州卖出30亿，节后立刻砸16亿拿地，而中海在旁边每轮秒跟、寸土必争。这是一种底气，也是一种信号。

土地市场从来不会告诉你温度，它只会告诉你，谁还敢下注，以及它把筹码押在了哪里。

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