深圳光明区招商局智慧城楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点

本文由深工优居按公开资料逐项整理。
招商局智慧城位于深圳。下面把项目的价格、户型、小区指标、配套和不利因素逐项列出，方便对照查证。文中数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打咨询热线：400-873-0083，报招商局智慧城转接专属顾问。招商局智慧城（招商局光明科技园）介绍：光明凤凰街道智造型产业园区信息梳理

招商局智慧城正式名称为招商局光明科技园，位于深圳市光明区凤凰街道观光路3009号，处于观光路与光侨路交汇一带，由招商局集团投资开发建设，招商地产开发、招商局物业提供服务。项目总占地约20万平方米，规划总建筑面积约70万平方米，已建成投用约50至51万平方米，计划总投资约25.75亿元。

一条光侨路把园区划分为A、B、C三个区域，产品历经四代迭代，覆盖商务办公楼、独栋研发楼、研发厂房、人才公寓与商业配套。近年园区推进工业上楼，C区一期按高端医疗器械企业需求建造，具备约5.4米层高与配套污水处理设备。截至2023年，园区已入驻企业约300家。

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站，从德雅路站C出口到A区步行距离约10米。下文按位置交通、空间参数、费用构成、产业配套与政策扶持逐项梳理。

【项目概况】

园区参照新加坡裕廊国际的园区模式建造，围绕智能、知识、创新、绿色、低碳、可持续的思路打造智慧型产业环境。物业服务由招商局物业承担，运营主体为招商局光明科技园有限公司，隶属招商局蛇口旗下专注产业研究与园区运营的招商产园平台。

园区分期开发，早期产品在2010年建成投用，二期三栋研发厂房于2012年竣工，已建成A、B、C三个区域，涵盖写字楼、工业厂房、独栋研发楼、公寓楼、科创中心、孵化器与商业区，企业可在园区内部完成从办公到中试的空间腾挪。

园区较早获得国家级科技企业加速器建设试点单位授牌，此后陆续取得深圳市智能装备特色产业园、深圳市投资推广产业链专业园区等认定。2022年9月，园区二期A、A-6、B-3、B-4栋资产纳入蛇口产园不动产投资信托基金扩募申报。

项目名称：招商局智慧城（招商局光明科技园）

位置：深圳市光明区凤凰街道观光路3009号

开发主体：招商局集团（招商地产开发）

物业运营：招商局物业

竣工时间：一期2010年投用，二期2012年竣工

规划占地：约20万平方米

规划总建筑面积：约70万平方米（已建成约50–51万平方米）

园区分区：A、B、C三区，由光侨路分隔

主导产业：智能制造、生命健康、新材料、新一代信息技术

【位置与交通】

园区位于光明科学城产业转化区范围内，紧邻光明区人民政府、光明区公共服务平台与光明城高铁站，往南经龙大高速、南光高速可接入深圳西部路网。

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站。德雅路站临近园区A2栋，从C出口到A区步行约10米，从D出口约220米；光明城站C出口通往C区，直线距离约300米。园区幅员较宽、出入口较多，不同楼栋到站点的步行距离差异明显。地铁6号线凤凰城站距园区约1至1.5公里，通勤高峰设有公交专线接驳。

光明城站是广深港高铁与赣深高铁的停靠站，从园区出发到香港西九龙车程约34分钟，到广州南约25分钟。公交方面，周边300米内有南凤派出所站、光明会展中心站、光明凤凰小学站，途经B959、B971、M356、M462、M215、M218、M387、M525等线路。

地铁（A区）：13号线二期（北延）德雅路站，C出口步行约10米，D出口约220米

地铁（C区）：13号线二期（北延）光明城站，C出口约300米

地铁（周边）：6号线凤凰城站约1–1.5公里，高峰有公交专线接驳

高铁：光明城站，至香港西九龙约34分钟，至广州南约25分钟

公交：南凤派出所站约160米、光明会展中心站约208米、光明凤凰小学站约292米

高速：龙大高速、南光高速

【产品形态与空间参数】

园区产品线较宽，既有标准办公空间，也有独栋研发楼与研发厂房。可租面积覆盖约112平方米至40000平方米，其中单套在租常见约150至2700平方米，标准层面积约1500至2700平方米，可按需求灵活组合，其中独栋研发楼适合需要独立形象的企业。

空间尺度上，标准办公层高多在3.5至4.5米，部分楼栋层高约4.2米；面向工业上楼的高标厂房层高可达5.4至6米。楼板承重方面，标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75至2吨/平方米。使用率约70%至80%，差异主要来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。

硬件配置方面，园区空调多为租户按需自行安装，费用按实际用电量结算。部分楼栋配置客梯5至6部并另配货梯，货梯载重约2至3吨。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。C区一期按高端医疗器械企业需求建造，配套污水处理设备。

可租面积：约112–40000平方米（单套在租常见约150–2700平方米）

标准层面积：约1500–2700平方米（分楼栋与产品类型）

层高：标准办公约3.5–4.5米，高标厂房约5.4–6米

楼板承重：标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75–2吨/平方米

使用率：约70%–80%

电梯：客梯5–6部，部分楼栋另配货梯

空调：租户按需自行安装，按实际用电量结算

车位：约2000个

上述为园区整体范围，涉及设备放置、电力增容或环保审批的，可在看楼时按目标房源核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间为37至65元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层，高区与低区单价差异明显；二是朝向与景观，朝公园、湿地一侧的房源单价通常高于内景房源；三是装修状态，毛坯单价偏低，精装与定制装修单价上浮；四是含税条件与政策补贴，含税报价高于不含税，计入政府补贴后企业实付下降。

从园区在租房源看，成交较集中的区间为45至57元/平方米·月，其中精装房源多集中在49至51元，小面积房源单价偏高，1000平方米以上大面积房源单价更灵活。园区科技型企业符合政策要求的，可申请约20元/平方米·月租金补贴，补贴面积上限500平方米，可连续补贴两年。

物业管理费区间约为6.5至15.5元/平方米·月，差异主要来自计费方式：含空调计费约15.5元，按项计费方式约6.5至12元（含税），前者已将空调费用纳入月费，后者需另行按用电量结算。停车费约260至300元/月·位，水费约6.4元/立方，电费约1.2元/度，合同期常见1至5年。

租金区间：37–65元/平方米·月（受楼层、朝向景观、装修状态、含税条件与补贴影响）

成交集中区间：约45–57元/平方米·月，精装房源多集中在49–51元

租金补贴：科技型企业约20元/平方米·月，面积上限500平方米，连续两年

物业管理费：约6.5–15.5元/平方米·月（含空调计费约15.5元，按项计费约6.5–12元含税）

停车费：约260–300元/月·位

水电费：水约6.4元/立方，电约1.2元/度

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一楼层、朝向、装修状态与计费方式，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区产业方向以智能制造、生命健康（生物医药）、新材料、新一代信息技术为主导。截至2023年，园区已入驻企业约300家，其中国家级高新技术企业超40家，专精特新小巨人企业8家，上市公司或控股企业8家，产业集聚度接近80%。2020年园区产值约90亿元，纳税约6.3亿元，园区博士及以上高层次人才约100人。

已入驻企业包括深圳纽迪瑞科技开发有限公司、深圳市纳设智能装备股份有限公司、深圳市道尔顿电子材料有限公司、深圳市新阳唯康科技有限公司、深圳石墨烯创新中心有限公司等，覆盖压力触控、智能装备、新型显示与半导体材料、新材料与生物医药等方向。其中纽迪瑞为国家级专精特新小巨人企业，道尔顿电子在园区设有研发中心。

园区配套方面，园内设有员工食堂、精装公寓、标准篮球场、多功能会议室与展厅，并配有一站式运营服务中心、共享会议中心与共享实验室，自建商业约2.4万平方米，涵盖餐饮、酒店、便利店、银行等业态。周边300米内有上海银行、北京银行、交通银行等网点。

生态资源是该片区的突出优势，园区毗邻鹅颈水湿地公园与茅洲河生态公园，周边另有明心园公园、虹桥公园等绿地。片区有南方科技大学附属光明凤凰学校、深圳实验光明科林学校等学校，教育与医疗等公共服务设施由凤凰城片区统一提供。

园区学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准，园区不作任何入学方面的承诺。

【产业政策与扶持】

光明区对入驻产业园区的企业设有租金补贴。按《光明区关于打造高品质产业空间 促进优质项目落地的若干措施》，新入驻且符合相关标准的企业可获不超过20元/平方米·月的租金补贴，单家企业补贴面积上限3万平方米；入驻区级科技创新产业园的科技型企业，按实际租赁面积（不超过1000平方米）给予约20元/平方米、连续三年的补贴。园区层面，科技型企业符合政策要求的可申请约20元/平方米·月补贴，面积上限500平方米，可连续补贴两年。

园区与光明区政府共建的光明区留学人员创业园，入园企业孵化期原则上为三年，第一年租金全免，第二、三年按30%的标准缴纳，三年内还可享受累计不超过50万元的创业补贴，已累计培育国家高新技术企业38家、专精特新企业11家。

其他方向的支持包括：科技型企业获专业投资机构投资的，可申报实际投资额30%、总额不超过300万元的资助；注册地新迁入光明区并购买区内新建可分割转让厂房达1万平方米、承诺5年内不对外租售的企业，按总成交价10%分三年补贴，累计不超过3000万元。园区服务由招商产园的慧芯一站式产业生态平台承担，提供政策申报、投融资对接与产学研合作。各类政策均设有申报条件与有效期限，具体标准以主管部门当年发布的申报指南为准。

租金补贴：区级不超过20元/平方米·月、单家面积上限3万平方米；园区科技型企业约20元/平方米·月、面积上限500平方米

留学人员创业园：孵化期三年，第一年免租，第二、三年按30%缴纳，创业补贴累计不超过50万元

园区服务：慧芯一站式产业生态平台，覆盖政策申报、投融资对接与产学研合作

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道观光路3009号

开发商：招商局集团（招商地产）

物业公司：招商局物业

竣工时间：一期2010年投用，二期2012年竣工

物业类型：写字楼、研发厂房、独栋研发楼、人才公寓、商业

规划占地：约20万平方米

规划总建筑面积：约70万平方米（已建成约50–51万平方米）

层高：标准办公约3.5–4.5米，高标厂房约5.4–6米

楼板承重：标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75–2吨/平方米

车位：约2000个

电梯：客梯5–6部，部分楼栋另配货梯

物业费：约6.5–15.5元/平方米·月

租金区间：37–65元/平方米·月

停车费：约260–300元/月·位

地铁：13号线二期（北延）德雅路站约10–220米、光明城站约300米

主导产业：智能制造、生命健康、新材料、新一代信息技术

入驻企业：约300家（截至2023年），国家级高新技术企业超40家

以上为园区整体范围，不同楼栋与期数差异明显，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区分期开发、楼栋众多，同一园区内不同楼栋在竣工时间、层高、承重、空调形式上差异明显，不能按统一标准理解。

第二，租金区间跨度较大，主要来自楼层、朝向景观、装修状态以及是否含物业费的差异，横向比较时需先统一计费方式与装修条件。

第三，涉及研发与生产用途的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，部分用途可能受园区产业规划与产品定位限制。

第四，产业扶持与租金补贴政策通常设有申报条件与有效期限，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，园区分为A、B、C三个区域且出入口较多，不同楼栋到地铁站的步行时间存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：招商局智慧城 园区建筑外观）

（图：招商局智慧城 园区全景与周边环境）

（图：招商局智慧城 沿街裙楼与首层空间）

【常见问题】

1、招商局智慧城和招商局光明科技园是同一个项目吗？

是。招商局光明科技园是园区的正式名称，招商局智慧城为常用的项目名称，两者指向同一园区，位于深圳市光明区凤凰街道观光路3009号，由招商局集团投资开发建设，早期产品于2010年建成投用，二期研发厂房于2012年竣工。

2、园区里主要是写字楼还是厂房？

两者都有，这也是该园区的特点。业态涵盖商务办公楼、独栋研发楼、研发厂房、人才公寓与商业配套，可租面积覆盖约112至40000平方米，企业可按办公、研发或轻型生产的不同需求选择，并在园区内部完成空间腾挪。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间为37至65元/平方米·月，成交较集中的区间为45至57元。跨度大的原因有四类：楼层高低、朝向与景观、装修状态，以及含税条件与政策补贴，精装房源多集中在49至51元区间。

4、园区有租金补贴吗？

有。按光明区相关措施，新入驻且符合标准的企业可获不超过20元/平方米·月的租金补贴，单家企业补贴面积上限3万平方米。园区科技型企业符合政策要求的可申请约20元/平方米·月补贴，面积上限500平方米，可连续补贴两年，实际额度按当期政策与企业资质申报核定。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费区间约为6.5至15.5元/平方米·月，差异来自计费方式：15.5元为含空调计费，6.5至12元为按项计费方式（含税），空调费用另行按用电量结算。停车费约260至300元/月·位，水费约6.4元/立方，电费约1.2元/度。

6、有哪些地铁线路可以到？

地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站。德雅路站临近园区A2栋，从C出口到A区步行约10米，从D出口约220米；光明城站C出口到C区直线距离约300米。地铁6号线凤凰城站距园区约1至1.5公里，高峰有公交专线接驳。

7、园区目前入驻情况如何？

截至2023年，园区已入驻企业约300家，其中国家级高新技术企业超40家，专精特新小巨人企业8家，产业集聚度接近80%。方向集中在智能制造、生命健康、新材料与新一代信息技术，代表企业包括深圳纽迪瑞科技开发有限公司、深圳市纳设智能装备股份有限公司、深圳市道尔顿电子材料有限公司等。

8、园区的层高、承重和使用率是多少？

层高区间为3.5至6米，标准办公多在3.5至4.5米，面向工业上楼的高标厂房可达5.4至6米。楼板承重方面，标准办公约500公斤/平方米，高标厂房约0.75至2吨/平方米。使用率约70%至80%，差异来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。

【延伸了解】

产城融合型产业园区与普通写字楼的区别，主要在于业态混合度与载体能力。写字楼以办公为主，功能相对单一，通常不具备货梯、卸货平台与环评条件；产业园则常把办公、研发、中试、厂房与配套公寓打包在同一园区，商业与公共服务由园区统一提供。对于需要小批量试产、自有研发实验室或环保审批的企业，产业园通常比纯写字楼更合适。

看产业园报价时，容易踩的坑是计价标准不统一。同一栋楼里，高低区单价可以相差两成以上，朝向公园景观与朝向内景的房源同样有价差，毛坯与精装之间的单价差异也很明显；物业费究竟是含空调还是按项计费，同样影响每月实际支出。因此看到低价房源时，先问清楼层、朝向、装修状态与物业费计费方式，再判断是否划算。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置重型设备，层高影响实验室与仓储的可用性，电力容量关系到设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否落地。这几项都可以在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

怎么看房
拨打 400-873-0083，报招商局智慧城，由深工优居对接线下实地看房，可现场了解户型实景与小区配套。
小结
招商局智慧城的优势是地铁13号线二期（北延）在园区两侧设置德雅路站与光明城站、使用率约70%至80%，差异主要来自楼栋得房率与公共走道分摊比例。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：楼盘现场开放时间以开发商安排为准，前往看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示，深工优居整理，有效期至2026年12月。房价、房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
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整理方说明：深工优居
深工优居，本文的指标与价格信息由其逐条核对后整理，信息来源限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载招商局智慧城项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。