封面巡礼 | “产-商-物”三位一体协同赋能，全域运营激活科创园区内生动力

来源：市场资讯

（来源：越秀服务）

旌阳湖科创园坐落于无锡江阴霞客湾科学城科教孵化核心区，是霞客湾三大标杆科创载体、锡澄协同创新重点示范项目。项目总投资14.51亿元，占地约88亩，总建筑面积19.8万平方米规划创新孵化区、独栋办公区、商业休闲区、宜居生活区、高层商务区、行政办公楼六大功能板块，依托C9联盟高校、江南大学的创新资源，锚定数字创意、航空航天、人工智能三大主导产业，着力构建“科产城人”深度融合的创新发展生态。

区别于多数产业园仅聚焦基础物业服务的传统模式，越秀服务华东区域打造“产业引入、商业招商、物业服务三位一体”综合运营模式：以一站式赋能服务陪伴科创企业从进驻园区走向长效发展，以配套优质商业运营补齐科研人才生活需求，同时以高标准物业管理体系筑牢园区运行底盘，打破了单一物业服务的能力边界。统筹推进产业精准集聚、商业配套完善、园区长效管理，多维度协同释放科创载体的资产价值，为霞客湾科学城产业建设、城市发展提供全链条专业支撑，打造长三角科创园区综合运营样板。

01

产招协同精准赋能

构筑科创产业集聚“强磁场”

产业集聚是科创园区的核心生命力。越秀服务深度联动霞科办、招商中心，把服务端口向前延伸，深度参与科创项目招引与企业全周期落地服务，覆盖企业招引对接、入驻落地、驻园培育全流程，为科创企业提供贯穿发展周期的一站式陪同服务。

在项目招引、对接阶段，团队配合政府招商开展实地踏勘，面向意向科创企业详细讲解研发载体设施参数、园区配套条件与产业政策，结合企业发展需求匹配适配空间，严守园区数字创意、航空航天、人工智能的产业定位，筛选高成长性科创主体。依托政企协同模式，目前园区一期协议入驻产业载体面积24466.06㎡，占可招商产业总面积53.47%。

｜物业团队全程陪同入驻企业

企业完成签约之后，服务随即无缝衔接。物业团队为各入驻企业建立一对一专属对接机制，协助办理各类手续，跟进设备进场、投产后勤保障等落地事项，减少企业落地过程中的沟通阻力与时间成本，助力企业快速投产运营。

｜多元活动常态化开展

不止做好落地配套，团队持续做厚园区产业生态，常态化组织产业沙龙、校企对接活动，联动江南大学导入产学研创新资源，搭建企业技术交流、资源互通的平台，推动园区产业链上下游企业相互赋能，助力区域战略性新兴产业集群加速成型，构建良性循环的科创生态圈。

02

配套商业精细布局

打造科创人才生活“会客厅”

不仅要引得来，更要留得住——科创园区的活力，离不开完善的生活与商务配套。围绕科研人才就餐消费、商务接待、休闲社交的多元诉求，越秀服务同时承担园区配套商业整体招商运营工作，以精准业态规划激活园区商业活力，补齐科创园区的生活服务配套短板。

招商前期，越秀服务团队结合科创人才消费画像制定业态准入标准，规避同质化低端业态，优先匹配研发办公人群真实需求；商户入驻阶段，开展物业规范宣讲，同步协助商铺水电改造、排烟排污施工，做好开业全流程保障；运营阶段联动商户开展惠民市集、企业联合福利活动，持续聚拢园区人气。

｜各类商铺正在入驻园区

目前一期商业区域招商签约率达 47.3%，已成功引入麦当劳、全家便利店、东吴面馆、小铁24H台球等品牌，覆盖商务简餐、日常采购、休闲运动多元场景，让科研人才足不出园即可满足生活所需，以完善配套留住人才、赋能产业。

03

全域物业闭环保障

夯实园区平稳运行“压舱石”

产业招引与商业运营的高效运转，离不开扎实的物业服务底座。园区涵盖科创研发楼宇、企业车间、人才公寓、沿街商业多重复合业态，越秀服务全面落地标准化SOP作业规范，围绕会务接待、环境管养、设施运维、安全管控四大模块闭环管理，保障园区有序运转，为产业、商业板块托底护航。

高端会务接待，擦亮对外展示窗口。承接政企产业调研、项目签约、学术论坛、商务洽谈等各类活动，落地会前布置、现场驻场、会后复盘的全流程标准化会务，配套展厅讲解、多规格会场保障，成为霞客湾科学城对外展示科创实力的重要名片。

｜全流程会务服务

全域精细管养，塑造园区品质风貌。针对实验室、办公楼宇、商业街区、地下车库实行分时段差异化保洁，生活垃圾日产日清，定期开展外立面清洗、管网清掏、雨后应急场地清理；同步落实绿化常态化养护与全域消杀，兼顾实验室洁净标准与园区公共景观质感。

｜日常环境维护工作

全周期设施运维，实现风险前置预防。执行分区每日巡检机制，覆盖配电房、消防系统、商铺排污、电梯等关键点位，维修工单建立闭环处置台账。推进设备预防性维保，依托分区能耗统计开展节能管理，同步配合二期城建交付完成设施验收移交，保障各类载体设备稳定运行。

｜日常工程检修维保工作

多维安全管控，织密安全生产防护。定期开展物业SOP实操培训、服务礼仪提升课堂，坚持每周班组复盘；全年分层落地消防疏散、实验室危化品处置、商铺火情、汛期防汛等多场景实战演练。联动属地派出所、入驻企业、商业商户搭建联防体系，全方位压实科创园区安全生产责任。

｜日常秩序维护工作

04

三维并进长效迭代

放大三位一体模式的载体价值

科创园区的运营，不是一次性招商交付，而是产业、商业、物业持续迭代的长期事业。科创载体不同于传统办公物业，既要完成科创企业招引集聚，也要匹配科研人才多元化需求的配套建设，更需要长期、稳定、可靠的专业运维保障园区日常运转。

越秀服务把“产业引入、商业招商、物业服务”三位一体模式深度贯通，三大板块互为支撑、协同联动，把标准化运营体系渗透到产业培育、商业盘活、空间运维的各个环节，用可落地的实战成效激活园区资产价值，为科创载体高质量发展提供完整解决方案。

下一阶段，团队将持续深化三位一体综合运营模式：产业端攻坚剩余载体招商，重点引入高成长性科创研发项目；商业端持续优化铺位招商，进一步丰富人才休闲配套；物业服务端迭代落地标准，推进智慧巡检、能耗管控数字化升级。同时，持续加强与属地城建、产业主管部门协同，以季度专项行动推动产业集聚度、商业成熟度、物业服务品质同步提升。

服务城市资产，成就长期价值。无锡旌阳湖科创园作为越秀服务产业园区赛道的又一标杆实践，充分验证越秀服务在产业园区赛道展示的强劲竞争力。

展望未来，越秀服务将持续打磨综合运营能力，深化政企协同、产商联动，沉淀覆盖产业服务、商业盘活、空间运维的成熟方法论，积累多业态产业园的深度运营经验，输出可复制、可落地的产业园全链条运营解决方案，为更多项目赋能产业价值、商业价值、空间价值同步提升，打造更多产业园区综合运营高质量发展新标杆。