住建部"十五五"的"三好"，落地都绕不开物业

**9月18日，住建部总工程师李晓龙在国新办发布会上，把"好房子"愿景拆解为"三好"——把新房子建好、把老旧房屋改好、把服务做好。

文中通篇未专门提及"物业公司"，但物业行业权威研究机构克而瑞物管研究显示：这"三好"中的后两好，落地都绕不开物业。本文结合克而瑞物管数据，拆解"三好"背后的物业工程业务与增值业务机遇。

一、政策原文：住建部的"三好"是什么

住建部总工程师李晓龙在"十五五"时期"好房子"建设部署中的原话，概括为三个"好"：

第一好：把新房子建好

"全链条提升住房标准、设计、材料、建造和运维水平，推动智能建造、绿色建造、绿色建材、模块化建筑在好房子建设中的应用。"

第二好：把老旧房屋改好

"一种是原拆原建，特别是D级危房，房屋鉴定要拆除的必须拆除重建；第二种是支持改造、维修、局部提升，把装配式装修、实用好用技术运用到老房子改造上，同时结合适老化、智能化改造。"

第三好：把服务做好

"一是以好房子为基础，统筹好小区、好社区、好城区建设，补齐养老、托幼、用餐等服务；二是十五五时期加快建立全生命周期的房屋安全管理制度；三是实施物业服务质量提升行动，建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。"

二、三好的落点在哪里

物业行业权威研究机构克而瑞物管研究显示，"三好"对应"好房子"的全链条——建好、改好、做好。物业公司不在链条的起点（建），但在链条的终点（管和用）。房地产已进入存量时代（二手房交易占比已超50%），"好房子"的价值最终要靠"管得好、服务好"来兑现，兑现者就是物业。

克而瑞物管此前已研判"物业首次被写入国家「十五五」规划纲要"（7大篇章、12项条款）——物业不再是单纯的后勤服务，而是社区生活服务的集成平台。住建部"三好"，正是这一趋势在"好房子"维度的具体化。

三、"老旧房屋改好"：物业工程业务的确定性机遇

配合城市更新部署，"十五五"全国新开工改造11.5万个城镇老旧小区、更新加装住宅电梯57.5万台、在5000个社区实施完整社区建设改造。这些改造的"后半程"——日常维护、设施管理、安全管理——正是物业工程业务的用武之地。

工程业务的三条主线

·设施设备运维：电梯更新加装57.5万台，直接催生电梯维保、更新、加装的工程需

·能源管理：合同能源管理（EMC）把物业工程部从"成本中心"变成"利润来源"

·房屋修缮与安全：结合"全生命周期房屋安全管理制度"，房屋体检、加固、修缮成为常态化业务

克而瑞物管2026年发布的百强优选服务商中，设施设备领域5个品类、45家企业入选——这是工程业务供应链成熟度的直接体现。

做得好的企业

·中海物业"海博工程"：聚焦能源管理、电梯更新、设备运维，能源托管节能率超20%，充电桩规模达1.2万根

·保利物业"AIEM零碳云衡"：以AI驱动的能碳智控平台，已接入全国超2000个项目、管理超80万台设备

·永升服务：以"空间修缮、空间焕新"为主线，布局房修、定制精装、渗漏修复等工程业务，已覆盖全国100个城市

四、"服务做好"：物业增值业务的政策窗口

"三好"里"服务做好"的养老、托幼、用餐，指向的正是物业的社区增值服务。克而瑞物管判断，物业掌握社区流量入口，是"一刻钟便民生活圈"的天然运营者。

增值业务的主攻方向

·社区养老：政策持续加码，物业具备"近场服务"优势，居家养老、助餐助浴、适老化改造是主赛道

·社区托幼：补齐"一老一小"服务，托幼是政策明确点名的补短板方向

·社区餐饮/团餐：物业承接社区食堂、企业食堂，坪效与客户粘性高

·家政与其他生活服务：高频刚需，是物业"从管物到服务人"的入口

克而瑞物管2026年百强优选服务商中，增值服务领域5个品类、35家企业入选，多元经营回暖正在蓄力。

做得好的企业

·保利物业"和悦会"：聚焦生活照料、健康理疗与适老化改造

·绿城服务"椿龄康养"：整合医疗、餐饮与站点服务

·龙湖智创生活"椿山万树"：覆盖机构、社区、居家多层次养老

·融创服务"融创到家"：家政服务自营品牌

五、房屋安全管理制度：物业专业化的新门槛

"三好"里两次出现的"全生命周期房屋安全管理制度"，是容易被忽略、却对物业最关键的一条。物业是房屋日常使用的一线管理者，天然是房屋安全隐患的第一发现者、第一报告者。

这一制度一旦落地，物业的房屋安全管理能力——房屋体检、安全巡查、危房预警、应急响应——将从"加分项"变成"必选项"。有专业能力的物业，能拿到老旧小区接管的入场券；没有的，会被挡在门外。

六、克而瑞的判断与建议

核心判断

物业行业资深专家、克而瑞副总裁张兆娟表示，住建部"三好"是"好房子"从建设到运营的全链条定调。对物业行业而言，它不是新增的监管压力，而是一张清晰的业务地图：老旧房屋改好对应工程业务，服务做好对应增值业务，房屋安全管理制度对应专业门槛。物业公司要做的，不是观望政策，是对号入座、提前卡位。

给物业公司的行动建议

·工程业务：盯住本地老旧小区改造和电梯更新清单，把设施运维、能源管理、房屋修缮能力前置

·增值业务：把养老、托幼、用餐纳入产品线，从"四保"走向"生活服务商"

·专业门槛：建立房屋体检、安全巡查、应急预案的标准化能力，迎接房屋安全管理制度落地

·治理角色：主动融入"党建引领+居委会+业委会+物业"协调运行机制

赛道已经划好，物业要做的不是等，是抢跑。