首店七成、运动空间超万平，京北商业迎来“时光里时刻”

9月26日，北京保利时光里（南区）正式开业，开业三日客流超20万，销售额超1000万，首秀成绩单就此交出。作为保利“时光里”产品线首进北京的标杆之作，它自官宣以来便备受市场关注。

但数据只是开场——开业当天我们实地探访后发现，真正的看点，藏在商业内容与IP的差异化打造里。而更深一层，是项目对“轨道+生态+产业”融合之下“产商一体”城市商业新模式的探索。

01

TOD公园式商业

改写片区品质商业格局

昌平作为首都平原新城和北京国际科创中心建设重要承载区，教育科技人才资源富集——41所高校数量居全市第一，落地66个全国重点实验室占全市近三分之一，未来科学城居全国科技城百强榜第三。这里聚集了5.8万名科研人才、30.1万名产业人才，劳动年龄人口占比全市最高，是北京最年轻、最具活力的未来之城。

近年来，昌平打造医药健康、先进能源、先进制造三大千亿级主导产业集群，创新培育合成生物、机器人、氢能储能等百亿级新兴产业，前瞻布局脑科学与脑机接口、6G等未来产业。"十四五"期间全区GDP年均增长6.2%，经济总量突破1900亿元。奋进"十五五"，昌平正深化研城、央城、校城、产城"四个融合"，推动未来科学城能级不断跃升。

作为未来科学城核心区的“能源谷”，这里汇聚了18家央企、2万余名科研人才，是北京乃至全国科技创新版图上的重要一极。

然而，高新产业的蓬勃发展，并未同步带动区域商业的能级跃升。区域现有商业仍以住宅底商为主，综合性品质商业供给长期缺位。

这也导致了在这里工作生活的人们，面临一个尴尬的现实：片区缺乏匹配生活方式的商业空间，写字楼人群午休、下班缺少可停留的场景。想要一顿有品质的晚餐、一个有格调的周末去处，往往需要驱车前往回龙观或望京等成熟商圈。地铁17号线在提供通勤便利的同时，也在客观上加速了消费外流。

作为TOD公园式商业，北京保利时光里的亮相，正在改写这一格局。

客群底盘，是品质商业内容打造的坚实后盾

北京保利时光里覆盖周边超80万常住人口，同时覆盖周边41所高校、18万+在校大学生，数字背后，是一个多层次、高浓度的消费客群结构。

科创白领、高校青年、家庭客群三类人群叠加，构成了一个总量庞大、结构多元、消费力充沛的市场基础。他们并非没有消费意愿，而是长期没有一个匹配其生活方式的供给出口。

TOD枢纽，从物理层面解决“可达性”问题

北京保利时光里是京北商业办公与地铁一体化开发的标杆项目。项目地下一层无缝衔接地铁17号线及公交枢纽，形成“轨道交通+快速路网+公交微循环”的立体交通体系。这一TOD枢纽优势的真正价值在于：不仅让外部消费者便捷到达，更重要的是让本地消费者不再需要“离开”，有效截留消费外溢。

公园式复合社交场景，从体验层面解决“停留感”问题

项目依托温榆河生态走廊与未来科学城滨水公园的地利优势，打造滨水公园式商业新场景。溪流乐园、骑行空间、美食餐饮与复合社交场地有机融合，打破了传统商业体中自然与商业的边界。消费者“愿意为了场景而来，自然停留”，为区域科创人才与居民带来全新的生活消费体验。

融合业态，从内容层面解决“品质感”问题

面对未来科学城东区的商业困局，北京保利时光里给出的答案不是简单的“补位”，而是以“另一种商业”的逻辑实现系统性破局。项目以融合业态构建多元共生的消费生态，为区域品质消费提供真正匹配的内容供给。

未来科学城东区的消费力并非不足，而是长期缺乏与之匹配的供给出口。北京保利时光里以TOD枢纽解决“可达性”，以公园式场景解决“体验感”，以融合业态解决品质内容——三者叠加，才是“改写格局”的实质。

这不仅是一座商业体的开业，更是一个片区从“科技高地”向“高品质城市”迈进的关键一跃。

02

70％首店及特色店

跳出传统 三大核心定位打造消费闭环

具体到商业内容层面，北京保利时光里首先交出了三张清晰的答卷：全维度运动体验、超前沿科技赋能，以及一个最具差异化的标签——深受大学生喜爱。前两者依托多元运动主场与AI智慧商业落地，后者渗透在从潮流运动到艺术赛事的全场景里。

项目以超98%的招商率、95%的开业率，签约品牌中70%为各级首店及特色店型，涵盖3家北京首店、31家昌平首店两大层级，集聚定制主题店、全新形象首发店等稀缺业态。这意味着，每10个入驻品牌中，就有7个是未来科学城甚至昌平此前没有的。

这组数据既印证品牌方对项目定位及科学城客群消费力的认可，也彰显其“另一种商业逻辑”：跳出“品类齐全”，为片区定制此前缺失的消费供给，并以差异化场景精准适配品质消费需求。

多元运动主场：13类运动，片区运动最全聚集地

保利时光里打造了超万平米运动主场，集齐8大球类+5大特色运动共计13类运动体验。引入中体一方、派威健身、COG攀岩、卯月滑板、蒸汽搏击等运动主力品牌，涵盖乒乓球、网球、羽毛球、匹克球、足球、壁球、篮球、高尔夫，以及骑行、健身、攀岩、滑板、搏击。

这一运动品类覆盖密度，使其成为片区运动最全聚集地。从品牌提供的内容与服务来看，派威健身、蒸汽搏击等满足科创白领、家庭客群的运动健身需求，卯月滑板、COG攀岩等满足高校青年的潮流运动体验需求。

其中，骑行场景的布局尤为值得关注。项目依托温榆河生态走廊，构建完整的“骑行+”生态：千米滨水骑行道与全链路骑行驿站体系，形成“专业赛事—大众参与—装备零售—社群社交”闭环。昌平文旅集团授牌的“骑舰驿站”落地北京保利时光里滨水骑行枢纽，连通温榆河绿道，成为其建设骑行友好城市、打造“333骑行驿站”体系的首个骑行旗舰驿站，使商业体真正嵌入昌平骑行生态网络。

AI智慧商业：让科技从展台走进消费场景

北京保利时光里将AI智慧商业作为核心定位之一，引入陶朱新造局、超超AI生活体验馆、欧兔博士、银河通用机器人等科创品牌，将人形机器人、数字健康落地为可体验、可消费、可复购的日常场景。

这些AI智慧商业场景也呼应了片区本身自带的科技感。对于未来科学城的科创人群而言，在家门口就能体验和消费前沿科技产品，本身就是一种“被理解”的消费体验。

新零售生活：从日常采买到品质社交的全覆盖

新零售生活定位承担的是高频消费和社交停留的功能，是三大定位中与日常生活连接最紧密的一环。

在零售端，盒马鲜生作为主力店承担日常生鲜采买功能，中影南方国际影城提供院线观影体验。在餐饮端，项目构建了从品质正餐到烟火小吃的完整矩阵：米其林推荐上环莲香居、黑珍珠肆月河豚、春州日料等品质正餐满足商务宴请和家庭聚餐需求；川麒水煮鱼、方砖厂69号炸酱面、比格披萨自助等烟火餐饮，则覆盖日常简餐和下班后的轻松一餐。

当70%的品牌是首店和特色店，当13类运动覆盖了从大众到小众的全部需求，当AI科技从展台走进日常消费——这个商业体就不再是一个“买东西的地方”，而是一个匹配未来科学城客群生活方式的内容平台。

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原创IP首发 + 长线内容

跳出传统商场开业打法

三张答卷里，"深受大学生喜爱"最容易被忽略，却也最具粘性。周边高校云集、年轻客群密集，项目没有把年轻人当路过的流量，而是让他们成为内容的主角——滑板、攀岩等潮流运动天然适配校园社交；「新生·力」新锐艺术大赛让学生作品从纸面落地为商场公共景观；「遇见时光」影展向大学生开放征集，优秀作品直接上墙。年轻人在这里不只是消费者，更是创作者。

而让这份粘性持续下去的，是项目开业季就布下的长线内容网。

其中，项目原创IP「CP Panda」，是拉近距离、建立情感纽带的核心触点。

它源自昌平温榆河水系奔涌而下、直达保利时光里的在地灵感，以七只熊猫角色——吃吃、玩玩、伴伴、风风、花花、水水、月月——构建起可亲近、可陪伴的IP家族。

“CP”承载四重含义，Capital 首都：植根首都北京，链接都市新生活；Changping 昌平：扎根昌平本土人文山水；Couple 伙伴/搭子：总有一只熊猫契合你的生活方式；Champion 冠军：代表活力、探索与挑战精神。

在项目实探中，CP panda以“主题美陈+IP衍生品”全场落地：七只熊猫形象贯穿公共空间，从入口装置、导视系统，到美陈打卡点、衍生品零售，形成完整的IP体验链路，让IP从形象走向体验，从传播走向陪伴。

开业季，北京保利时光里以“时光”为统一品牌符号，打造“时光系列”长线活动矩阵，覆盖主题赛事、音乐节、艺术展、骑行、市集等多元内容。以全时段、全客群内容持续激活商圈，并为高校学生、青年创作者提供展示与参赛平台，兼顾青年表达，拉长运营节奏。

以“时光好市”为例，双档主题市集覆盖开业季和即将到来的国庆假期。开业季的未来户外生活首发市集聚焦户外生活方式，国庆上线的首届京北甜咸碳水节则聚合潮流轻食，以首发内容与独特体验，营造片区松弛生活感。

“时光乐章”则以“音乐”为媒介，开业季联合摩登天空YOUNGBLOOD新血计划落地，斯斯与帆、王胜娚等多组乐队；国庆期间将带来摇滚流行、华语经典等主题音乐现场，不同主题的“时光乐章·音乐现场”，持续打造免费户外音乐派对。

CP panda解决“记住谁”，时光系列解决“持续来”，二者叠加，构成从开业高光走向日常经营的完整逻辑。其背后是思维转变：开业不是终点，而是长线运营的起点。以持续内容维持客群粘性，商业便不再只是商场，而是城市生活节点——人们来，不因今天有活动，而因这里已是生活的一部分。

北京保利时光里的开业，是片区品质商业重构。以TOD公园式商业，IP叙事和长线运营内容，验证了京北消费力与需求从未缺席；以“商业为枢纽、产业为内核、生活为落点”，为京北科创园区产商融合商业提供可观察样本。

未来北区的亮相，将为这片区域打开更大的想象空间。