辽宁
2026年8月28日央行与金融监管总局明确，阶段失去收入来源可与银行协商延后还款、展期、延迟还本，个贷期限最长可到40年。真还不动先谈方案，比直接停供更划算。房子被法拍不代表债务清零，征信也不是一刀切拉黑。
房贷断供后，银行先按合同计罚息和复利。逾期时间越长，应还金额越高。进入起诉和执行后，法院拍卖房产，回款会先付诉讼费、评估费、拍卖费、欠息罚息，再冲抵剩余本金。
《民法典》第413条写得很直接，抵押房拍卖、变卖后，价款超过债权部分归房主，不足部分仍由债务人清偿。也就是说，市场价200万的房子若法拍只成交140万，剩余房贷还有170万，中间差额和各项费用还要继续还。
有人以为只有一套自住房，银行就不能拍。法律并非这样处理。唯一住房在符合条件时仍可执行，法院会结合当地标准、申请执行人是否提供安置方案等保障基本居住，但不是免除债务。
征信层面要分三件事看。房贷逾期会在征信留下不良记录，影响以后办贷款、信用卡和部分授信。被银行起诉、法院判决后进入执行，未按期履行可能被动限制高消费。有履行能力却拒不履行、转移财产、违反限高令等法定情形，才可能被纳入失信被执行人名单。
2026年10月1日起施行的金融监管总局严重失信主体名单规定，管的是性质恶劣的金融违法和监管事项，不等同于法院失信被执行人，也不等于普通房贷逾期。普通收入下降、失业、生病还不上，不会仅因逾期自动进这类名单。
普通逾期记录结清后按征信规则保留一定期限，具体年限以征信业现行规定和报送机构处理为准。市面上说花钱洗白、内部删记录，基本都是骗局。
2026年新政策给的是协商空间，不是免还。8月28日两份文件把个人住房贷款期限从最长30年放到40年，存量房贷因失业、降薪、大病等阶段失收入，商业银行可按市场化、法治化原则自主协商，采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
展期有边界。《个人住房贷款管理办法（试行）》规定，展期累计不超过原贷款期限一半，原期限加展期合计不超过40年。月房贷支出与收入比按新办法控制在50%以下，全部债务支出与收入比控制在60%以下，申请时能拿出收入、支出、负债清单更有用。
操作上别等逾期很久再打电话。还没逾期或刚逾期，就联系贷款经办行个贷经理，说明失业、降薪、生病、家庭大额支出；材料用失业登记、公司降薪证明、医院诊断、近6个月银行流水、家庭必要开支表。方案可以要三种：延期还本金几个月，期间只付利息或少付；拉长总期限，把月供摊薄；把已逾期金额重新安排进剩余还款计划。
手机银行也能先试。部分大行App有“我的贷款、还款计划调整、延长贷款期限”等入口，建行、工行、农行、中行、邮储、交行按地区和版本不同，线上功能会有差别。线上办不了就到经办支行个贷中心交书面申请，所有协议要拿纸质或电子回执。
如果已经收到律师函或起诉状，不要换手机号、不要拒收法院材料。开庭前可继续和银行谈调解，执行阶段也能提交收入证明、疾病证明、家庭必要生活支出，申请按新还款能力重定方案。主动申报财产、不转移资金，比失联更有利于协商。
确实承受不了月供，可先评估卖房。自主挂牌或带押过户，通常比被动法拍更少折价。卖价覆盖剩余贷款、违约金和交易费用后，能保留一部分资金；若预计挂牌价明显低于剩余本金，尽早和银行谈重组，比拖到拍卖再补差额更主动。
家庭现金流同步收一收。自动续费会员、低频课程、非必要聚餐先停；主业保住基本工时和绩效，空闲做跑腿、同城配送、手工接单、资料整理等小副业。每月收入到账先留必要生活费、孩子学费、老人药费，再按和新银行协议还房贷，不把可谈空间拖成恶性逾期。
身体别熬坏。长期失眠、焦虑会让工作效率和副业产出下降，生病住院反而增加开支。还房贷是长跑，先把下3个月现金流算清楚，再决定谈哪种银行方案，比临时停供更稳。
中介说包办停息、包保房、包消除征信，不要信。所有还款调整以贷款银行书面协议为准，所有法拍疑问以法院文书和抵押合同为准。自己拿到剩余本金、利率类型、重定价日、已逾期天数，打官方客服和经办行核对，比听短视频更省事。
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