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西郊藏境｜宁国府邸探盘手记：普利兹克大师笔下，上海西郊的当代合院

撰文｜开发商营销总监 徐杰

在上海，城市核心地段的纯别墅社区，一直属于存量稀缺的物业类型。经过多年城市规划管控，市中心能够新建的独栋别墅项目寥寥无几，而在西郊这片承载上海高端居住底蕴的板块，一个酝酿多年的全新合院作品，终于迎来开放看房的阶段。它就是宁国府邸，静立在檀宫、西郊宾馆一旁，仅规划 12 栋建筑，以一种极具辨识度的建筑形态，在成熟的西郊别墅区里，形成独属于自己的空间叙事。

很多初次途经此地的人，第一眼看到宁国府邸，都会被它朴素厚重的外立面所吸引，平直的墙体、简洁的几何块体，被不少到访者形容为类似碉堡的观感。褪去传统豪宅繁复雕花、华丽立面的表达，项目选用素净的墙体材质，没有张扬的装饰线条，将视觉重心全部交给建筑体量本身。案名宁国府邸，自带厚重的人文氛围感，不同于市面上常见的西式别墅命名体系，这个名字自带东方府邸的底蕴，当你真正走进地块内部，才会理解案名与建筑之间的呼应关系。

西郊，是上海高端居住版图里分量很重的一片区域。长久以来，这里聚集了一批早年建成的独栋别墅项目，茂密的林木、静谧的街区氛围，奠定板块低调内敛的居住底色。宁国府邸落址于此，与檀宫、西郊宾馆相邻，扎根在这片沉淀多年的低密别墅区之中。但它并没有沿用周边别墅惯用的建筑语言，而是邀请普利兹克建筑奖得主 David Chipperfield 主持整体设计，将中国传统合院空间，与他标志性的现代极简设计语言融合在一起，完成一次东西方建筑理念的碰撞与实践。

David Chipperfield 的作品，向来擅长克制的表达，重视材料质感、空间秩序，拒绝多余的装饰，业内常将其风格概括为现代极简的质感表达。在宁国府邸这个项目中，他没有简单复刻传统四合院的建筑形制，而是提取合院的内核逻辑，重新拆解重构。传统独栋别墅的设计思路，大多是向外延展，争取更大的外部花园、南向采光面，建筑向周边环境敞开。而宁国府邸的合院逻辑是反向的：依靠厚重的外围墙体，形成向内包裹的空间格局，外墙承担起空间屏障的作用，隔绝外部街道的视线，保障居住的私域感；建筑围合出内部中庭庭院，家人的活动、日常的景观体验，都向内收拢，在围墙之内，形成一个独立、舒展的小世界。

一外一内，两种截然不同的空间气质。对外，建筑是沉静、疏离的，厚实的墙体把社区内部的生活场景妥善收纳，路过的行人只能看见简洁的建筑轮廓，无法窥见院内光景；向内，中庭庭院作为整套住宅的核心，把自然光线、绿植景观引入建筑中心，室内空间围绕中庭展开，房间面向内院打开，形成开放的家庭交流场景。这种空间逻辑，和我们熟悉的外向型独栋别墅形成鲜明反差，也是这个项目最值得细细品读的设计巧思。

整个项目地块规模不大，总计规划 12 栋建筑，楼栋编号避开 4 号楼，其中 12 号作为楼王单位，13 号规划为物业管理用房，其余楼栋为可售住宅。每一栋建筑，都依托这套合院逻辑打造，同时在体量、开窗、庭院尺度上做差异化处理，所以虽然整体建筑语言统一，但每一栋都拥有属于自身的空间特质，不会出现楼栋之间同质化的观感。大师的艺术构思，让每一栋建筑都具备独立的个性，即便同处在一个社区，也能感受到不同的空间体验。

从面积指标来看，项目地上建筑面积区间约 947-1704㎡，即便是面积门槛最低的户型，地下室的建筑面积也达到 477㎡，整套物业的总建筑面积起步便在 1400㎡以上。大面积的地下空间，可以根据居住者的需求进行功能规划，影音室、藏品储藏、健身空间、会客休闲区，或是多车位停放，都有充足的施展余地。地上空间搭配内院，地上三层的空间分层，搭配地下多层，整套物业的功能层次十分丰富。

很多看惯传统别墅的看房人，刚接触宁国府邸时，会产生一点认知上的反差。常规挑选别墅，大家习惯优先考量南向大面宽、外部花园尺度，看重建筑向外延伸的景观资源。但宁国府邸的设计思路跳出了这套评判标准。建筑沿着地块内部道路排布，立面朝向外部街道，没有刻意追求大面积南向展开。墙体厚重，开窗克制，窗户如同在墙体上开出的画框，框住内院的景致。站在外部街道上看建筑，是一种温和又带着距离感的气质，朴素的体量静静伫立，不刻意讨好外界审美，这种不迎合的特质，也让项目充满争议，同样也吸引认同这种极简美学的收藏型买家。

社区内部的景观营造，同样延续整体低调厚重的调性。地块一侧毗邻天然河道水系，流水沿着社区边缘缓缓延展，为整个项目增添自然的水意。社区内街的墙前，成片栽植银杏树，银杏在东方文化里自带厚重的底蕴，随四季流转，叶色更迭，给硬朗的建筑增添季节变化的生机。石质门套作为入户的仪式构件，形成经典的框景手法，推开门扉，视线穿过门套，直接落向内院的景致。外墙、门套、庭院、绿植，内外空间层层递进，建筑与庭院彼此交融，达成内外一体的空间感受。

很多人会好奇，这样一个耗时漫长打磨的项目，究竟适合什么样的居住者。它不是标准化的豪宅产品，更像一件落地的建筑艺术品。选择这里的客户，往往能够读懂 David Chipperfield 的设计语言，偏爱安静、私密的居住氛围，看重空间的秩序感与材料本身的质感，而非华丽的装饰符号。传统豪宅偏爱向外展示的排场，而宁国府邸的核心魅力，藏在围墙之内。当厚重的大门闭合，外部世界的喧嚣被隔绝，内院自成一方天地，阳光落在庭院地面，光影随着时间游走，室内空间环绕庭院排布，家人可以在庭院休憩、闲谈，享受不受打扰的私密生活。

我们可以从建筑逻辑再深入一层理解 David Chipperfield 的思考。合院并非简单的复古符号，而是一种古老的居住智慧，利用墙体实现空间边界划分，把公共世界与私人居所隔开。大师将这套东方居住智慧，嫁接到现代极简建筑之中，没有飞檐斗拱这类具象的中式符号，而是保留 “围合向内” 的内核。墙体不再只是装饰，它是空间的边界，是私密的屏障，也是建筑的骨架。外立面简洁干净，没有繁复石材雕花，依靠墙体本身的质感传递力量感，质朴、精致、大气，有场景，有意境，这也是 David Chipperfield 一贯的创作特点。

地块整体容积率 1.0，在上海核心城区，这样低密的新建住宅本身就十分难得。整个社区体量小巧，楼栋数量有限，居住圈层纯粹，没有大量住户带来的嘈杂感。沿着社区内部的步道缓步前行，清水质感的墙体连绵展开，建筑体量错落排布，一旁河道水面平静，树影落在墙面与水面之上。行走其间，不会有高密度社区的压迫感，反而有一种安静松弛的氛围。银杏树沿着街巷生长，未来经年之后，树木长成，枝叶掩映素色墙体，建筑与植被共生，氛围感会更加浓厚。

户型层面，每一栋合院，都以中庭庭院作为空间核心。室内的起居室、书房、卧室等功能空间，都可以面向内院开窗。在这里，景观不再是建筑旁边的附属品，而是空间的中心。坐在客厅，透过玻璃窗，就能看见庭院里的草木天光；站在二层露台，俯瞰整个中庭，感受院落的尺度。这种 “向内看风景” 的居住体验，和普通别墅向外眺望城市、外部花园的感受完全不同。

地下室空间同样值得关注，最小户型地下室面积也接近 477㎡，层高充足，拥有改造的自由度。对于高端居住需求而言，地下空间承载很多兴趣场景：收藏艺术品、名酒，打造私人影音室，设置健身区、SPA 空间，或是规划独立的藏品展示空间，都可以落地。多车位的设置，也满足多车辆停放的需求，适配高阶家庭的使用习惯。

当然，这种极具个人风格的建筑，审美本身带有很强的主观性。一部分看房人第一眼会难以适应这种素净厚重的外立面，习惯了欧式别墅华丽立面的客户，会觉得建筑外观过于朴素。但对于熟悉当代建筑、偏爱艺术质感的人群来说，这种去装饰化的表达，恰恰是项目的魅力所在。建筑依靠体量、光影、材质本身传递美感，历经岁月，不会因为装饰的过时而失去质感，石材、墙体这类耐久材料，能够长期保持稳定的状态。

项目多年打磨，从设计定稿到落地建成，经历漫长的周期。在上海，这样由国际顶尖建筑大师完整操刀、落地于西郊传统富人区的新建合院项目，并不多见。它跳出了过去西郊别墅的设计范式，没有复刻经典欧式别墅的路径，选择一条更小众、更偏向当代建筑艺术的路线。

西郊这片土地，见证上海高端居住的迭代。早年的西郊别墅，大多以欧式风格为主，强调建筑的仪式感与外在的奢华感。宁国府邸的出现，提供了另一种居住选择：不向外张扬，向内求索。围墙隔绝外界视线，把所有的生活场景、景观、情绪都收纳在院落之中。外在沉静克制，内里舒展自在，这便是合院空间的内核。

我们在探盘过程中也发现，项目很多细节，都在呼应 “内外有别” 的理念。入户石质门套，是传统园林框景手法的现代演绎，一道门框，分割外部街巷与内院空间，踏入门套，心境随之转换，从城市公共空间，过渡到私人院落。墙体材质，经过反复甄选，表面保留材质本身的肌理，没有过多抛光处理，保留朴素的质感，随着时间推移，风吹日晒，材质会产生自然的岁月痕迹，让建筑拥有时间的故事感。

天然河道沿着社区边缘流淌，水是柔性的，建筑墙体是厚重刚性的，一柔一刚形成对比。水的动态，树木四季的变化，会持续给静态的建筑增添生机。社区内部没有大规模繁复的园林造景，景观设计克制简约，不抢建筑本身的风头，植物作为建筑的配角，烘托院落氛围，契合整体极简的基调。

楼栋排布上，12 栋建筑沿着地块有序铺展，错落排布，每一户都拥有独立的围合院落。12 号楼作为楼王单位，拥有更大的庭院尺度与建筑体量，空间层次更为丰富；其余楼栋，在保持统一设计语言的前提下，各自微调开窗位置、院落形态，实现一户一景。项目设置物业管理用房，保障后续社区运维，在小规模社区里，维持居住环境的稳定。

谈及总价，市场上有相关预估，套均门槛达到数亿级别，面向的是少数具备收藏型置业需求的客户。购买这类物业，除了居住功能，置业者同样看重作品的建筑价值，大师作品、地段、产品形态，多种因素叠加，赋予项目独特的属性。项目现已开放看房，意向客户可以预约实地探访，亲身感受墙体、光影、内院带来的空间体验，纸面的图纸和文字描述，很难传递站在中庭内，天光落下来的真实感受。

很多置业者看西郊的别墅，第一关注点是地段、圈层，而宁国府邸，需要沉下心来读懂空间。它不是一眼就能看懂的豪宅，第一眼看到厚重墙体，或许会觉得疏离，当穿过石质门套，走进内院，站在中庭之中，才能理解设计师的构思。外墙是屏障，保护内部的安宁；中庭是心脏，承载家庭日常。传统独栋向外拥抱世界，而宁国府邸向内守护一方庭院，这是两种完全不同的居住哲学。

David Chipperfield 擅长在作品里平衡传统与现代，他不会简单复制古代建筑的外形，而是提炼传统空间的底层逻辑，用当代材料、当代建造技术重新诠释。宁国府邸就是典型的实践，保留中式合院 “围合、内院” 的内核，抛弃符号化的中式构件，用素墙、方盒子、大尺度的庭院，完成一次现代东方府邸的创作。这也是为什么，建筑外观看起来极具现代感，身处院落之中，却能感受到中式院落独有的静谧感。

站在营销的角度，徐杰认为，宁国府邸的客户，不会是追求标准化豪宅符号的人群。选择这里的人，欣赏建筑本身，能够接受这种小众的审美，向往安静私密的院落生活。这套物业，更像是一件可以长期持有、代代传承的建筑作品，而不只是一套用来彰显身份的居所。

上海的城市土地政策之下，市中心低密新建别墅供给持续收紧。西郊作为老牌高端居住区，土地资源稀缺，能够落地一个完整由国际大师设计、合院形态的全新项目，本身就具备特殊的意义。檀宫等成熟豪宅项目扎根于此，板块的居住氛围、生态环境已经经过长时间沉淀，宁国府邸落子于此，在这片成熟别墅区，带来一套完全不同设计语言的作品，丰富西郊的产品谱系。

当然，任何建筑都有它的取舍。为了营造向内的私密庭院，建筑外立面开窗克制，没有传统别墅大面积的南向面宽，这是设计取舍之后的结果。对于看重南向大面宽、外部花园的置业者，这套产品未必适配；但对于偏爱内院静谧、注重居家隐私、欣赏极简建筑美学的客户，这里的空间体验，很难在其他别墅项目找到同类替代。

行走在社区的街巷，素色墙体在树木与河水映衬之下，安静伫立。银杏静静生长，河道流水缓缓，没有喧嚣的装饰，只有建筑、树木、流水、光影。宁国府邸，用厚重围墙，围合出属于当代人的中式合院。褪去浮华，回归空间本身，在西郊这片传奇的土地之上，打造一处向内而居的当代府邸。如果你对建筑空间、院落生活抱有兴趣，不妨实地探访，亲身感受大师笔下，围墙内外，两种截然不同的世界。