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上海华润余庆里实地探盘｜黄浦 CAZ 核心，外滩街道金陵东路城市更新大盘

大家好，我是邓佳佳，专注上海新房实地探访，今天带大家走进黄浦区外滩街道、淮海东路与金陵东路交汇处的华润余庆里项目。提起黄浦核心，外滩、人民广场、老城厢三大历史文化片区交汇的地段本身就自带话题，这也是近期关注度很高的城市更新项目，包含超高层住宅与风貌别墅两类产品，今天结合实地展厅所见、规划公示信息，完整聊聊这个项目的区位、规划、产品设计、地块分布以及整体价值逻辑，内容较长，建议慢慢看。

驱车来到黄浦，这片区域本身就是上海城市底蕴最厚重的板块之一。项目坐落于金陵东路、淮海东路交叉口，行政归属外滩街道，地处黄浦中央活动区 CAZ 核心地带，恰好卡在人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区衔接地段。从地理关系上看，向东步行可抵达外滩万国建筑博览群，直面黄浦江的城市界面；向南衔接老城厢片区，保留上海百年里弄的生活肌理，历史文脉与市井烟火相互交融；向西一路衔接淮海路，上海老牌高端商业、艺术文化资源聚集于此；北侧紧邻人民广场，作为上海老牌城市枢纽，汇集城市级文化、行政配套。

交通层面，项目临近地铁 8 号线、14 号线大世界站，轨道交通出行便捷。城市主干道方面，靠近延安高架、南北高架，不管是跨区域通勤，还是去往上海各大核心商圈都比较方便。项目周边，豫园、新天地等上海知名城市节点都在可控出行范围之内，地段的城市资源密度，在上海新房市场里属于比较少见的一类。

从更大的城市规划视角来看，余庆里是金陵东路骑楼风貌更新带上的重点项目。公开资料显示，整条金陵东路城市更新改造线路全长约 1.5 公里，片区整体投入规模巨大，更新完成之后，会形成一条贯通外滩、淮海路直至新天地的城市文化生活轴线。黄浦区对于外滩片区，规划了 “一片区 + 一中轴” 的发展格局。其中一片区，是河南中路、广东路、人民路、外滩合围的范围，延续外滩百年金融积淀；而金陵东路就是这条规划里的核心中轴，承载国际生活场景与老城本土烟火气息，华润余庆里就落位在这条中轴的西端起点位置。

整个项目一共涵盖 6 幅地块，整体规划思路采用北商南住的布局。地块由北向南，业态从商业逐步过渡到居住，在规划层面平衡历史风貌保护、商业活化，以及现代高端居住需求。6 幅地块并非一次性开发，分为一期、二期，其余地块规划商业与保障性租赁住房，不同地块的用地属性、开发产品各有区分，我把地块信息拆解清楚，方便大家理解整个大盘的构成。

一期包含 54-03 地块与 59-02 地块，主打低密风貌住宅。54-03 地块用地面积约 0.56 万平方米，容积率 1.43，规划 20 幢 3 层风貌住宅，搭配 3 幢 3 层商业配套；59-02 地块用地面积约 0.65 万平方米，容积率 1.40，规划 17 幢 3 层风貌住宅，同样搭配 3 幢 3 层商业。这两个地块上的建筑总高控制在约 11.5 米，全部为三层低密建筑，产品形态包含小联排、L 型合院以及大面宽户型，也就是大家常听到的风貌别墅组团，案名定为上海・润园。

二期为 60-02 地块，地块内规划 1 幢限高 150 米的超高层住宅，同时搭配 12 幢 2-3 层风貌住宅。这栋超高层单独案名叫做淮海路 8 号，一共 38 层，容积率 4.92，项目可售高层住宅一共 51 套。

剩余的三幅地块，不属于商品住宅范围。60-01 地块容积率 6.44，规划保障性租赁住房与商业，采用只租不售模式；55-01、56-02 两幅地块属于商业用地，未来联动大世界片区，打造舞台艺术、文化演艺相关业态。

汇总项目整体基础指标：项目总用地面积约 12074.53㎡；总建筑面积约 57755.51㎡，其中地上建筑面积约 24670.61㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡。整个项目形成低密风貌住宅和百米超高层垂直共生的城市形态，老上海里弄街巷肌理，和现代摩天建筑在此共存，也是这个项目最大的特色之一。

项目整体可售住宅合计 100 套，分为两大产品系列：淮海路 8 号超高层大平层，以及上海・润园风貌别墅，两套产品体系定位、空间感受、设计逻辑差异很大，分开细说。

首先是淮海路 8 号，150 米的超塔住宅，由国际知名 SHoP 建筑事务所操刀设计，这也是 SHoP 在上海落地的首座住宅超高层作品。SHoP 在全球有不少知名的超高层住宅落地经验，纽约很多地标住宅出自该团队。建筑设计上，采用现代手法演绎 ArtDeco 风格，外立面运用竖向金属线条，塔冠做阶梯式收分处理，建筑造型和外滩历史建筑群形成空间呼应。楼栋规划为一梯一户配置，带私梯前厅（最终以官方公示文件为准）。可售房源 51 套，主力户型建筑面积区间约 350-450㎡；顶层设置复式户型，建筑面积跨度可达 650㎡、700㎡直至 1000㎡。

楼栋高区房源视野优势突出，向外可以俯瞰外滩建筑群以及陆家嘴完整天际线，黄浦江水景、城市地标建筑群，在高区形成连贯的城市景观面。室内为全装修交付，样板间室内设计由苏居团队负责。

另一部分产品是上海・润园风貌别墅，合计 49 套，分布在一期两块低密地块。建筑总高约 11.5 米，地上 3 层，附带地下一层空间，部分户型地下室做到双层挑高，每户配置私家庭院。户型建筑面积覆盖 300㎡、400㎡至 700㎡区间。这部分建筑设计由 GAD 团队完成，设计理念遵循修旧如旧，保留原生石库门和老上海里弄街巷肌理，产品打造联排与合院两种形态。行走在街巷之中，能够感受到复刻的老上海里弄尺度，但内部空间完全按照现代居住需求重新重构。风貌别墅样板间室内设计由无间设计团队打造，兼顾历史氛围感与当代人居舒适度。

一个高端项目的质感，离不开完整的设计团队，余庆里集结了一支全球大师设计天团，分工清晰。KPF 负责项目整体规划统筹；SHoP 负责淮海路 8 号超塔建筑设计；GAD 负责上海润园风貌别墅建筑；会所室内设计是傅厚民；超塔样板间室内苏居；风貌别墅样板间室内无间。不同团队各司其职，从城市整体规划、建筑外立面，到会所、样板间室内空间，形成一套完整的设计体系。

除住宅之外，项目还有体量不小的商业与文化配套，不是单纯的住宅项目，而是城市更新综合体。文化板块规划建筑面积约 12200㎡，主打舞台艺术、文化演艺业态，和一路之隔的大世界联动，打造区域文化新地标。商业板块建筑面积约 28100㎡，规划引入老字号餐饮、创意特色美食，延续云南路美食街的本土商业基因。住宅组团内部，还规划有约 5300㎡配套商业、约 20700㎡合院住宅体量，约 42700㎡高层住宅体量。

在沿街界面处理上，金陵东路一侧采用骑楼复刻设计，落实 “应骑尽骑” 的规划思路，打造连续的骑楼商业界面。住宅片区则保护原有里弄肌理，调整建筑竖向关系，让多层历史风貌建筑和现代超高层，历史记忆和当代生活场景叠加共生。项目规划保留里弄巷道空间，从效果图中可以看到，巷道尺度延续老上海里弄的空间感受，树木、巷道、院墙组合，弱化大开发的生硬感。

聊完产品和规划，再聊聊板块的城市资源。项目地处黄浦核心，城市配套底色本身很强。商业资源方面，西侧淮海路沿线，从老牌高端百货到潮流商业、艺术展厅密集；周边还有豫园商圈，新天地商业集群，多元商业形态可以满足不同的消费需求。文化资源更为突出，外滩历史建筑群、大世界、各类美术馆、剧院散布周边，是上海文化资源最富集的片区之一。

交通前面已经简单提过，临近 8 号线、14 号线大世界站，路网衔接延安高架、南北高架，公共交通和自驾出行条件都比较成熟。

这里要说明，新房项目不做任何教育相关承诺，仅客观陈述片区现状，片区内分布有不少办学历史悠久的公办学校，包括市实小、蓬莱路二小、格致中学、大同中学等，仅作为板块客观现状描述，不代表项目对应就学安排，入学政策请以当年教育部门官方文件为准。

很多人会好奇，城市更新项目，和普通新建商品房有什么不一样。余庆里本质是黄浦核心区的城市更新项目，这类项目和外围新建住宅最大差异，在于开发逻辑。普通住宅项目优先考虑居住功能，而城市更新项目，需要同步完成历史风貌保护、老旧片区活化、商业复兴、居住更新多重目标。项目要在保护老上海里弄、骑楼历史肌理的前提下，植入现代居住产品，平衡原住民记忆、城市文化保护，以及新增高端居住需求。

所以项目在规划上，不能简单推平重建，建筑高度、体量、街巷格局都受到严格管控。这也是为什么项目分化成两种截然不同的产品：一边是 150 米现代超塔，登高俯瞰上海核心；另一边是 3 层低密风貌合院，扎根老里弄肌理。两种产品放在同一个大盘里，是城市更新下很特别的产物。

两个产品，适合的购房人群也有明显区别。淮海路 8 号超塔大平层，更偏好开阔城市视野、现代精装大平层居住体验，看重交通便捷、城市地标景观的客户。户型起步 350㎡，空间尺度充足，高区拥有外滩、陆家嘴视野，入户私梯前厅的配置，兼顾私密性。缺点同样客观存在，超高层住宅，建筑密度、容积率更高，和低密别墅的居住氛围完全不同。

上海・润园风貌别墅，适合偏爱低密院落居住感，喜欢老上海历史氛围，需要地上多层 + 地下室拓展空间，希望拥有私家庭院的客户。3 层建筑，里弄街巷，合院、联排形态，自带庭院，地下室可以拓展功能空间。但这类风貌住宅，受制于风貌保护要求，建筑面宽、开窗、外立面改造都会受到管控，建筑尺度不会像郊区别墅那样舒展，购买前需要充分理解风貌建筑的特殊性。

再聊聊板块的长期逻辑，金陵东路更新带，是黄浦区重点推进的城市更新工程。整条骑楼街改造完成之后，会把外滩金融带、金陵东路文化生活轴、淮海路商业带、新天地片区串联起来，打通黄浦南部核心片区。这条轴线，不再只是一条交通马路，而是融合历史建筑、文化展演、特色商业、居住功能的复合城市走廊。余庆里作为这条轴线西端的节点项目，承担着片区商业活化、居住更新的功能。

当然，核心地段项目，同样需要理性看待潜在的影响因素。首先，项目属于城市更新大盘，地块内包含商业、保障性租赁住房、商品住宅多种业态，不同地块功能混合，未来片区人流结构会比较多元。其次，项目地处成熟老城核心，周边都是建成多年的老街区，城市界面更新是循序渐进的过程，不会一次性全部落地。商业、文化配套的招商运营，兑现周期较长，需要时间逐步成熟。

风貌类产品，有别于纯新建别墅，建筑形态、外立面、改造限制条件更多，交易、后期维护方面，和普通商品房存在差异，意向风貌别墅的客户，建议深度研读规划公示文件。超高层住宅，楼栋高度高，不同楼层的噪音、采光、景观差异明显，选房需要重点关注楼栋朝向、视野遮挡等细节。

项目展厅现已开放，感兴趣的朋友，可以自行预约前往展厅实地感受建筑理念与空间样板。目前项目处于待入市阶段，所有户型参数、交付标准、最终规划方案，都以官方公示文件、预售许可证信息为准，自媒体文章仅做实地探访信息分享，不构成购房建议。

总结一下这次探盘感受：华润余庆里，是上海黄浦 CAZ 核心一次很有代表性的城市更新作品。在三大历史风貌区交汇的外滩街道，把 150 米现代超塔大平层，和保留石库门里弄肌理的风貌合院放在同一个项目里。一边是登高俯瞰外滩陆家嘴的现代天际大宅；另一边是藏在老上海街巷里，带私家庭院的低密风貌住宅。

项目不只是简单的住宅开发，更是金陵东路骑楼更新带上的一环，承载老城文化复兴的任务。上海核心内环内，可供开发的住宅用地本身就十分稀缺，能同时拥有两种完全不同居住形态的可售住宅项目，更加少见。但与此同时，混合业态、城市更新周期、风貌建筑管控等特点，也决定了这个项目需要购房者静下心，仔细阅读规划信息，实地感受街区氛围，再结合自身居住偏好做判断。

对于钟情上海老城历史底蕴，希望落位黄浦核心地段，想要大尺度改善居住空间的客户来说，华润余庆里是近期值得纳入考察清单的项目。项目即将正式入市，后续我也会持续跟踪项目公示、户型、配套落地的最新信息，有新进展，继续和大家分享。