国庆楼市回暖：合肥新房12盘加推716套，二手房成交1605套

七天长假结束，楼市成绩单陆续出来了。

这一周我在合肥跑了几个售楼处。做三十多年地产，假期看盘是老习惯——不是凑热闹，是看人。今年国庆人流确实回来了。

但人流回来，不等于市场反转。我们一步步拆。

NO.1|壹

先看全国：三组数，一个共同特征

国庆全国楼市：50城新房认购量同比涨超15%、77城日均成交同比涨50.5%、25城二手房同比涨43%零下滑。

2026

来源：中指数据

三个数摆一起特征很清楚：来访、带看、认购的涨幅，普遍高于实际签约涨幅。中原地产张大伟的判断我认同——「看房热度先行，成交转化谨慎」；全国走K型分化，「以价换量」仍是多数城市去库存的主要手段。背景是政策组合拳：首套房贷贴息10月1日落地，叠加828改革、公积金优化、卖旧买新退税。

NO.2|贰

合肥新房：推货积极，去化分化

合肥国庆新房：12个项目加推716套、整体去化率26%、周成交均价22578元/㎡环比上涨8%。

来源：金刚石云数据

政策先说清楚，它是这轮热度的直接推手。

据金刚石云数据，本周（9月28日—10月4日）合肥市区新房供应11.24万㎡、成交2.67万㎡环比降48%，均价22578元/㎡环比涨8%。

环比降48%不用过度解读——假期网签滞后每年都有。要看认购和去化，不是看这几天网签。

国庆期间12个项目加推、共推出716套，整体去化率26%。但26%是平均，实际从60%以上到20%以下，差三倍。

分化发生在哪？一是产品，改善型、品牌房企项目跑赢；二是价格，2.9万元/㎡档反而卖得动——主力是改善客。成交结构印证：面积段集中130—140㎡，总价250—350万元占35%。

最后一数值得记：市区广义库存517.39万㎡、去化周期29.62个月；狭义库存203.59万㎡、去化周期11.48个月，库存水平健康。

国庆单盘：热销集中在品牌与改善

合肥国庆单盘成交：中海观庐府&观庐二期国庆期间500组客户到访，累计销售约1.7亿元；中海·望津府中秋国庆双节期间累计销售9000万元；中海时光之境国庆期间销售额8000万；金茂璞逸云湖国庆期间到访人次超300，国庆档销售金额超1亿元，叠墅成交占比70%；越秀和樾府发布战报，10月开门红，热销总额6000万元；名邦公园一品国庆期间累计到访超220组，销售额达2600万；云缦朗境国庆期间（10月1日-7日）累计成交31套，稀缺房源递减中；琥珀星樾湾国庆假日期间，项目来访破1000组，可谓是人潮汹涌……

以上均为案场统计的认购口径，非网签备案。看趋势可以，不能当最终成交。

另外有一个项目比较特殊，不仅国庆期间，整个九月份热度都很高，那就是包河淝河板块的中交九宸项目，整个九月份卖了差不多50多套，其热销主要还是板块内库存较少，再加上自身1.6万/㎡的价格。不过今年该项目也因为价格被购房者投诉。

它的公开承诺写得很清楚：凡购房者均享受「安心购」成交保价——后续若出现同类房屋低于网签价的情形，给予补偿或换房；同时承诺价格透明、赠送透明。争议则在于随后推出的特惠房源。

保价承诺的核心是保障购房者权益，不是设置免责门槛。以工抵房名义降价，客观改变了前期业主预期；想拿差价补偿，现实难度很大。这不是孤例——深圳宝安珺悦名都备案价约8.22万元/㎡，工抵房降至5.6—5.9万元/㎡。

提醒是具体的：签保价协议务必看清保价期限、房源范围、补偿方式三处，保留宣传资料。口头承诺、未写进合同的，风险都在你自己身上，谨防以团购费、茶水费、工抵房等名义收取额外费用。

NO.3|叁

合肥二手房：同比翻倍，但要看结构

1605套同比涨约103%，链家挂牌量98895套跌破10万套，100万以下房源占54.7%。

合肥国庆二手房：累计成交

同比翻倍是实打实的，但要注意：2025年国庆基数仅790套，低基数会放大涨幅；且100万以下房源占54.7%、200万以上仅占9.1%——主力是低总价刚需盘。

另一个数比成交量更重要：挂牌量降到98895套，近四年首次跌破10万套。 抛压在减轻，这是价格止跌的前置条件，但还不是价格本身。

背景是：9月全月成交7534套、同比升约6.67%，仍处年内下行通道。一个假期不足以确认趋势。

NO.4|肆

结语

三条判断：热度要分清三种、贴息降低门槛、分化继续别用平均数。

第一，热度是真的，但要分清三种热。到访热、认购热、网签冷三者并存。网签冷是假期备案滞后，不代表成交走弱；也别把到访热当成反转。要盯节后两周网签能否兑现认购。

第二，门槛降了，但要看自己够不够得着。贴息1个百分点、最高100万元、最长5年，条件是建筑面积不超120㎡、房价不超150万元、须为新发放贷款。对刚需实在；对改善客意义有限——本轮成交主力恰是130—140㎡、250—350万元的改善盘，多数不在范围内。

第三，分化会继续，别用平均数判断你的房子。去化率26%是平均，实际从60%以上到20%以下；狭义去化周期11.48个月算健康，但落到具体板块差异极大。另外别为「保价」二字放松警惕——条款细节比承诺本身重要。

做了三十多年地产，我见过太多次「假期热、节后冷」，不想用一周数据下全年结论。

今年国庆值得肯定的是：政策落地了，门槛降了，售楼处的人回来了，挂牌量在减少。

但市场回暖从不靠一个假期确认。看房看你自己的需求，不看别人的热闹。抓窗口期可以，闭眼买房不行——优先看板块基本面、房企交付实力与真实居住需求。