“自投+代建”的双轨战略 绿城前九月销售1421亿元

观点网 2026年前三季度，绿城中国交出了一份还不错的销售答卷。

公告显示，截至9月末，绿城累计取得总合同销售面积约651万平方米，总合同销售金额约1421亿元。

在行业整体销售规模持续调整的背景下，绿城在销售端的去化能力依然在线。

另一组数据同样值得关注：今年前九月，绿城全口径新增货值约683亿元，权益新增货值约550亿元。

拓展方面，在今年8月的中期业绩会上，绿城执行董事、副总裁李骏曾明确表示“仍计划冲刺1000亿元货值的拿地目标，但目标会结合资金和市场动态调整。”

销售拆解

进一步看销售端，在绿城1421亿元的总合同销售金额里，自投项目合同销售817亿元，代建项目销售604亿元。

也就是说，代建项目销售在总合同销售额中占比约42.5%，这部分销售绿城不承担投资风险，按项目管理收取服务费，并不形成权益口径的销售回款。

剥离代建之后，绿城自投项目的权益金额为552亿元，这一指标，更贴近绿城按项目持股比例，最终能够纳入自身资金盘子的真实销售回款。

自投销售走弱，核心是土地投放的时间差问题。2025年，房企拿地节奏明显收缩，滞后效应在今年集中释放。自营开发板块缺少持续上新的货源，可推新项目供给不足，即便局部项目热度尚可，也很难托举整体自投销售规模。

分地区看，在杭州、宁波等绿城长期深耕的核心城市，优质新盘仍跑出独立行情。如位于杭州临平的洋房项目和萱庭，首开一次性推出2幢合计77套房源，精装均价2.83万元/平方米，房源总价区间落在272万至481万元，首开去化超九成。

该项目容积率1.5，临近地铁配套，主力户型覆盖110至138平方米，瞄准主城外溢改善客群。同期板块竞品扎堆，这样的开盘结果，在区域内已经属于较好水平。

坐落于杭州未来科技城的顶豪项目枫丹玫瑰园，首开推出79套低密房源，毛坯约2400万起，精装落地后总价多在3000万级别，实现开盘全部售罄。

只是这类顶豪项目受众圈层狭窄，市场容量有限，其热销并不具备跨项目、跨板块的复制能力，很难成为拉动整体销售的主力，但仍可作为绿城产品力的体现窗口。

与新盘热销形成强烈反差的，是存量库存持续释放的经营压力。2026年中报数据显示，绿城整体剩余未售货值2215亿元，其中2021年及之前拿地项目货值1060亿元，占总货值比重48%。

绿城管理层在业绩会上曾坦言，长库存项目仍存在以价换量的操作。为加快资金回笼，盘活沉淀资产，绿城专门设立老库存专项考核，将去化指标与团队绩效绑定，推行“老盘新做2.0”攻坚方案，覆盖40余个重难点项目。

拿地节奏

进入2026年第三季度，绿城的拿地策略继续呈现鲜明的“本土深耕、点状出击”特征，并未随土拍市场局部回暖开启大范围扩储，新增地块高度集中于浙江，尤其是杭州大本营，外部城市仅选择性少量落子。

三季度的投资节奏，延续了前九个月整体防御基调，但在杭州优质板块，绿城愿意适度提高竞价上限，体现出对熟悉市场与产品赛道的信心。

7月，绿城在温州瑞安拿下莘塍东低密宅地，成交总价3.1亿元，溢价率仅5.45%。地块容积率1.2，规划低密改善产品，瞄准浙南区域改善客群。

同月，绿城竞得北京门头沟四道桥地块，成交总价14.7亿元，溢价率16.7%，作为本季度为数不多的省外核心城市布局，补齐京津冀区域土储。

8月末，绿城以4.03亿元拿下杭州临平乔司单元宅地，楼面价9705元/平方米，溢价率14.18%。这是绿城继4月同片区拿地之后，再度加仓乔司，形成连片开发的布局思路。

到了9月末，也就是“8·28楼市新政”落地之后的杭州首场集中土拍，绿城联合海威，经过48轮竞价，以9.46亿元竞得西湖双桥单元地块，楼面价13682元/平方米，溢价率达到33.05%，为本季度竞价热度最高的一宗标的。

从权益结构来看，三季度新增项目依旧维持高权益的操作习惯，多数地块由绿城主导操盘，部分项目采用联合体模式，仅在竞争激烈的核心地块引入合作方，尽可能守住项目收益归属。

与上半年相比，三季度新增地块整体体量偏小，以中小体量宅地为主，单宗货值不高，资金投放可控，规避大额资金沉淀风险。

融资层面，前三季度，绿城密集开展境内外债券融资。5月，完成3亿美元2029年到期优先票据发行；3月、8月先后落地多期境内中期票据，所有募集资金均用于置换、偿还存量债务。

大股东中交集团提供股东层面协同支持，与中交财务公司签署金融服务框架协议。截至2026年6月末，集团总借贷加权平均利息成本已经降至3.2%；年内多笔债券发行，有望进一步优化整体债务成本水平，持续拉长久期、压降集中兑付风险。

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