澳洲华人注意，30大买房宝地来了！澳洲房租，涨到头了，到达极限！

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澳洲30个年轻买家置业“宝藏城区”揭晓：堪培拉、珀斯、悉尼多区上榜！

一份全国榜单显示，35岁以下的澳洲人仍有机会进入房产市场，甚至有机会赚上一笔；不过，布里斯班和墨尔本没有入选。

Ray White的新分析锁定了30个城区。这些地方人口结构年轻化，投资者持有的房屋比例低于22%，过去10年的涨幅也超过了所在地区更广泛的市场。

堪培拉表现最突出，珀斯和悉尼则各有9个城区上榜；此外，Townsville等区域性热点城区也跻身榜单。

Ray White经济学家Atom Go Tian表示，两个明显缺席的城市中，布里斯班房价涨得太快，墨尔本的涨幅则不够。

Go Tian说，这份全国榜单说明，35岁以下人士仍有机会置业，也有机会在当前负面情绪浓厚的市场中站稳脚跟。

他说：“我开展这项分析，是想知道年轻买家是否正在进入市场，以及他们能否在市场中取得成功——尤其是现在负面消息实在太多。”

Go Tian找出了全国各地的澳洲统计局（ABS）SA2地区群组，并将一些悉尼上榜地区与几十年前曾被人嘲笑、后来经历高档化并成为买家追捧目标的城区作比较。

他说：“这就像20年前看Inner West一样。”

Ray White把重点放在SA2地区，追踪它们从2021年至2025年的年龄中位数。澳洲2415个SA2地区中，只有482个的年龄中位数低于35岁，占比约五分之一。

研究人员随后从中筛出人口越来越年轻的片区，剔除投资者持有至少22%房屋的地区。

最后，只有过去10年表现跑赢所在更广泛市场的地区能够入选，共留下30个35岁以下人士置业热点。

Go Tian说：“堪培拉是我最看好的首次置业市场。那里确实正在发生一些变化。”

堪培拉共有6个片区入选，包括Gungahlin和Molonglo Valley的新开发社区。Taylor所在的SA2地区以31岁的年龄中位数和仅9%的投资者占比位居榜首。Ray White数据显示，当地房价10年间上涨162%；Domain数据显示，堪培拉全市独栋房屋中位价为103.7万澳元。

不过，Belconnen的Confidence Real Estate经纪人Alvin Nappilly认为，Taylor的增长，特别是城区层面的增长，已经把那里变成了改善型置业市场；在他看来，Belconnen提供了最好的首次置业选择。

他说，如果自己的朋友要买房，他会推荐Macnamara或Strathnairn，因为那里同样的预算可以买到更好的房子。

他还说，Macnamara非常适合首次置业者，100万澳元仍能买到一套不错的房子，而且这个城区其实被低估了。

Domain数据显示，Macnamara的独栋房屋中位价为64.7万澳元。

珀斯有9个区入选，范围从北部的Ellenbrook和Carramar，延伸到南部的Baldivis、Wellard和Singleton；其中，Wellard（West）-Bertram地区排名最高。Ray White数据显示，该地区房主平均年龄为31.6岁，独栋房屋中位价10年间上涨99%。

Wellard位于Kwinana，Domain数据显示，当地独栋房屋中位价为75.35万澳元，过去5年上涨95.7%。相比之下，珀斯独栋房屋中位价为1,183,108澳元。

Seville Grove被列为珀斯买房成本最低的地区之一。Domain数据显示，当地独栋房屋中位价为76.6万澳元，5年涨幅达到122%。

Coulson & Co经纪人Lauren Wiegele认为，Kwinana，尤其是Wellard，是首次置业者的宝地。

她说，自己主要处理那里的strata房产，但见过房价在不到一年内从约33万澳元升至50多万澳元。

她说，虽然房价自去年12月以来略有回落，但她们正在销售的一个期房公寓项目中，约60%的买家是首次置业者。

Wiegele认为，当地房价还有上升空间。

她说，一些区的平均价格已经接近100万澳元；几年前，若说这里的房子能卖到100万澳元，听起来还非常不切实际。

悉尼的Bidwill-Hebersham-Emerton SA2地区位居榜首。Ray White数据显示，当地房主平均年龄为31.7岁，房价中位数为87.8万澳元，10年间上涨75%。

Domain数据显示，悉尼全市中位价为1,733,891澳元，同期上涨61%。

Richardson & Wrench Rooty Hill and Mt Druitt的David Frendo表示，随着大量基础设施投入西悉尼交通走廊，该地区有望迎来快速发展。

他说，St Clair尤其适合首次置业者，距离西悉尼机场也只有12分钟车程。这里已经取得惊人的发展，但未来仍有很大上升空间。

他相信，这些地区最终会追上更靠近市中心的城区，因为它们围绕西悉尼机场发展，而且当地正建设大型工业厂房。

布里斯班虽然没有上榜，但Go Tian表示，Logan的Marsden原本很接近入选，最终因投资者比例较高而落选。

NGU Logan负责人Rebecca Cuderman则表示，如今自住业主约占买家的60%，已经从10年前投资者占主导的市场结构发生变化。她说，得益于当地多元文化，Marsden房价的表现也比大多数地区更稳健。

她说，Marsden拥有许多礼拜场所，包括寺庙、清真寺和教堂，居民希望住在这些地方的步行范围内。

Cuderman说，作为布里斯班地区，Marsden的性价比仍然很高，而且还有很大增长空间。驾车5分钟即可上高速公路，随着奥运会相关规划推进，这里将正好处于其中。

她说，联排别墅的价格在60万至70万澳元之间，可以买到三至四居室的住宅。

Domain数据显示，Marsden独栋房屋中位价为86.25万澳元，过去5年上涨133.1%。

Go Tian表示，这份榜单证明，预算有限的年轻买家仍能逐步置业，并在市场中发展得不错。

他说：“现在最大的误区，就是认为首次置业者不可能在这个市场中胜出。”

Wiegele也认同这一点。

她说：“如果预算只有85万澳元，我的建议是别去寻找所谓的‘圣杯’。那个完美目标根本不存在。”

02

澳洲的房租终于涨不动了？最新数据出炉：租客或已达承受能力极限

澳洲租房供应短缺依然严重，房东却难以继续加租，因为租客已经触及可负担能力上限。

Domain最新数据表明，过去三个月大多数首府城市的租金没有上涨，悉尼等少数城市甚至出现下跌。

全国空置率升至1%，市场虽然开始放缓，却仍远比一年前紧张。

经历一段时间的上涨后，澳洲租赁市场终于显露疲态，但租金依然处在历史高位。

租金在大多数主要首府城市停滞、甚至回落，专家认为，这种变化可能说明租客已被逼近承受极限，租赁供应紧张与租金上涨之间长期存在的联系也正在松动。

Domain数据显示，截至9月的季度，首府城市独立屋租金维持每周700澳元不变。与此同时，尽管市场上的可出租房产仍少之又少，单元房租金却上涨了1.5%。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，租金涨势放缓，正在挑战租赁供应紧张与租金上涨之间长期存在的联系。

她接受《The Business》采访时说：“租客还能否承受进一步加租，才是限制租金继续上涨的关键。”她还指出，空置率所处的水平与租金实际涨幅之间“现在几乎已经脱节”。

Powell博士表示，所有主要首府城市及区域市场目前仍是“房东占优势的市场”，但严重的供应短缺在租客触及支付上限后，“并不一定会转化为租金上涨”。

独立屋租金已处于或接近历史高位，悉尼、达尔文和珀斯也是生活成本最高的城市。不过，大部分涨幅是在今年早些时候出现的。

Domain的最新统计显示，过去三个月墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德的租金都没有变化。

悉尼和堪培拉的独立屋租金则分别下跌5澳元和10澳元，6月录得的涨幅因此被抹去。

Domain覆盖的首府城市中，只有达尔文和霍巴特没有延续这一趋势。上一季度，两地独立屋租金分别上涨5.3%和1%。

全国空置率在这段时间上升了0.1个百分点，达到1%。尽管如此，租赁市场仍比一年前紧张得多。

独立房地产经济学家、Kusher Consulting的Cameron Kusher表示，面对市场不断挤压支付能力，租客正在采取其他办法维持生活。

他说：“过去几年租金涨得太多，人们只好选择在没那么理想的地段租房。换句话说，他们会选价格较低的房子，哪怕地点并非理想居所；这基本上是他们不得不作出的权衡。”

另一些租客则选择合租，或者让已经成年的子女继续在家中居住更长时间。

一国党周三公布了移民计划的新模型，并声称该计划有望让澳洲租客每年少付近3000澳元。

该小党承诺，若在选举中获胜，将在三年内减少75万个临时签证名额；它声称，这可能让租金通胀率降低6.5%。

Kusher谈到这项政策时说：“考虑到近几年租金上涨的幅度，我不确定这些措施是否足以显著改善租房可负担性。”

“但在目前这个阶段，我觉得租客可能会接受任何能让租金下降的成果。”

他还表示，今年预算中降低房产投资吸引力的相关变化，仍在整个体系内逐步传导。

不过，Kusher说，目前看来，这些变化并没有像最初担心的那样引发租金大幅上涨。

03

艾博年住房协议推进两年，新房竣工量仍短缺逾8万套

澳洲住房危机预计将进一步恶化。全国通过建房缓解危机的行动持续两年后，新房建设量仍短缺8万多套。

澳洲统计局（ABS）今天公布的数据显示，艾博年政府在2024年推出全国住房协议，目标是建设120万套新房，以应对住房危机。协议启动以来，实际建成量只有355,817套。

这仅比前两年完成的352,463套略高。

要实现120万套住房的目标，全国需要建设48万套新住宅。

统计局数据显示，新房开工量的改善幅度更大。上一财政年度开工量达到204,502套，较前12个月的180,518套大幅增加，但即便如此，仍比全国目标少近95,000套。

落后的是全国规模最大的几个州。维州和新州过去两年的新房竣工量均比此前两年少数千套，进一步说明全国住房协议未能奏效。

竣工量的差额，则由南澳、西澳和昆州的增幅填补。

协议启动以来，维州以112,599套新房竣工量居全国之首；但截至2024年6月的两年间，该州建成的新房超过118,000套。

维州地产委员会（Property Council）执行董事Cath Evans表示，若对照维州政府另行制定的目标，情况更加糟糕。

“按照《2023年住房声明》，维州政府自己的目标是每年建成80,000套住房，未来十年达到800,000套。我们仍远远未达标。”Evans说。

“维州人口不断增长，住房供应却没有跟上。如果不进行切实改革，业界无法提供维州民众迫切需要的住房。”

新州以91,954套紧随其后，但竣工量低于前两年完成的95,303套。

昆州新增68,694套住房，西澳建成42,189套，南澳建成26,625套。

首都领地共建成7,863套住房，超过塔州的4,842套新住宅。

北领地仅建成1,240套新房。

虽然数字有所改善，但行业团体警告，住房建设仍远远赶不上人口增长，未能建成的住房数量正不断累积。

HIA首席经济学家Tom Devitt表示，截至目前，竣工和开工数据还没有反映加息、伊朗战争对建筑成本的影响，也没有反映联邦政府调整投资者税收优惠的影响；后者已引发未来新房建设减少的警告。

Devitt表示，在今年逆风出现之前，维州和新州的复苏就更为谨慎，因此两州的住房建设放缓时会更加脆弱。

“我们最新的预测显示，明年的表现会更加疲弱，所以到2027年和2028年，相关数字才会体现出来。”他说。

澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）主席Jacob Caine表示，这份“令人担忧”的数据证实了地产界人士过去两年早已知晓的事实。

“政府没有达到全国住房协议的目标，而且差得很远。”Caine说。

“结果是，澳洲住房持续变得极其难以负担、难以获得，社会上处境较弱势的人群被进一步远远甩在后面。”

他补充警告说，由HIA、Master Builders、他所在的机构和地产委员会共同开展的建模显示，联邦政府在5月预算案中决定调整投资者税务设置，将令新房建设活动进一步恶化。

Master Builders Australia首席执行官Denita Wawn表示，建筑业98%的企业都是小型企业，而近期的政策决定正影响这些企业的生存能力。

“近来的政策决定正以千刀万剐的方式打击小型建筑企业，偏偏澳洲正需要它们建设更多住房和关键基础设施。”Wawn说。

“每一项新措施——无论是澳洲税务局（Australian Taxation Office）的信用卡禁令、即将出台的信托变化，还是房地产投资政策变化——都在增加那些负责建设澳洲的小型企业所承受的负担。”

04

挂牌3年卖不掉！悉尼豪华公寓再上市，$1170万购入，如今只挂$900万

Sanchia Brahimi位于Woolloomooloo Finger Wharf的豪华公寓，成为春季重新进入市场的多套房产之一，这些房源此前都未能售出。

这套四居室顶层公寓式住宅过去三年曾多次挂牌和下架。Maclay Longhurst与Sotheby’s International的Emily Davidson负责销售，指导价为900万澳元。

该公寓位于三楼，室内面积291平方米，内部设计由Fleming Design完成。

该公寓上一次交易是在2021年年中，当时的成交价为1170万澳元，卖方是Lisa Corban，她是卧龙岗汽车经销商Michael Corban的妻子。

此前，慈善家Charles和Eva Curran的女儿以1700万澳元售出她与前夫、厨师Guillaume Brahimi共同居住的Vaucluse临海住宅，随后购入这套公寓。

本季市场上的其他重新挂牌房产，还包括Darling Point企业界资深人士Helen Nugent与丈夫Michael的住宅。

这套名为Airam的19世纪90年代房产，由JPR Architects的Dennis Rabinowitz重新设计并翻修。当前指导价为2200万澳元，低于2024年春季寻求的2500万澳元。

屋内配有玻璃内置电梯。

这对夫妇于2016年以1085万澳元买下这处位于Mona Rd的房产，此前，他们在Bellevue Hill的一处房产以1475万澳元售出。

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