被执行了，唯一住房怎么保住？——一份实操指南

如果你被法院强制执行了，你最担心的事可能就是：我名下只有一套房子，法院会不会把它拍卖掉？

网上有人说“唯一住房不会被拍卖”，有人说“唯一住房也会被拍卖”。你搞不清楚哪个对。

今天不绕弯子，就给你一份实操指南。不涉及任何故事，只讲知识。

一、唯一住房到底会不会被拍卖？

不一定。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，被执行人名下只有一套住房，法院一般不得拍卖、变卖或者抵债。这是基本原则。

但这条规定后面还有“例外”。 如果满足以下条件之一，法院仍然可以执行唯一住房：

第一种：被执行人名下有其他能够维持基本生活的居住房屋。 比如你在老家有房子，在城里又买了一套，那城里的这套就不算“唯一住房”。

第二种：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让了其他房屋。 比如你本来有两套房，得知被起诉后赶紧把其中一套过户给亲戚，那剩下的这套就不再受保护。

第三种：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供了居住房屋。 或者同意从房屋变价款中扣除五到八年租金，给被执行人租房用。

第四种：被执行人名下的唯一住房，面积、价值明显超过基本生活需要。 比如你一个人住两百平的大平层，法院可以给你换一套小房子，用差价还债。

简单说：唯一住房受保护，但保护的是“基本居住权”，不是“房产价值”。

二、怎么申请保住唯一住房？

第一步：确认你的房子是不是“唯一住房”。

你去当地房管局查“个人住房信息查询记录”。看你名下有几套房。只有一套，就是唯一住房。

第二步：确认你的房子是不是“基本生活需要”。

面积多大？地段在哪？值多少钱？如果你一个人住200平，或者房子市值500万，法院可能认为“超过基本生活需要”。

第三步：向法院提交书面申请。

你写一份《保留唯一住房申请书》，写明：你的姓名、身份证号、案号、房屋地址、面积、市值。说明这是你唯一住房，你及家人居住在此，没有其他住所。

第四步：提供证明材料。

• 房管局出具的“唯一住房证明”
• 户口本、居住证明
• 收入证明、困难证明
• 如果有老人、孩子、病人，提供相关证明

第五步：等法院审核。

法院核实你的情况。符合条件的，可能不拍卖你的房子。不符合的，继续执行。

三、如果法院要拍卖，你还能做什么？

第一种：申请“以租抵债”。

你跟债权人协商，把你的房子租出去，用租金还债。房子还是你的，你继续住或者另租。但租金被法院划走。

第二种：申请“置换住房”。

你的房子太大、太值钱，法院要拍卖。你可以申请“置换”——卖大房、买小房，用差价还债。你保留一套小房子住。

第三种：申请“预留租金”。

法院拍卖你的房子，你可以申请从拍卖款中预留五到八年租金。这笔钱给你租房用。五到八年，是法律规定的上限。

第四种：跟债权人和解。

你跟债权人达成执行和解，按协议还款。债权人向法院申请暂缓执行，你的房子暂时不拍卖。

四、法院会给你留多少租金？

标准： 参照当地廉租住房保障面积标准。比如当地廉租住房标准是每人15平米，你家3口人，就是45平米。按当地租金水平，算5到8年的租金。

举个例子： 当地租金每平米每月20元，45平米就是900元/月。5年就是900×12×5=54000元。8年就是900×12×8=86400元。法院从拍卖款里扣这笔钱，给你租房。

注意： 是“5到8年”，不是“一辈子”。你用这笔钱租房子，过渡一下。8年后，你自己解决住房问题。

五、几个常见误区

误区一：唯一住房绝对不会被拍卖。

不是。符合“例外”条件的，照样拍卖。你房子太大、太值钱、有其他住所、转移过房产，都可能被拍卖。

误区二：法院拍卖唯一住房，我就没地方住了。

不是。法院会给你留租金，或者给你置换小房子。你不会流落街头。

误区三：申请保留唯一住房，法院必须批。

不一定。法院要审核你的情况。你房子超过基本生活需要，法院可能不批。

误区四：找中介能帮我“保住”房子。

不能。中介帮你写申请书，跟你自己写一样。中介收你钱，做的跟你自己做的事一样。你自己写，免费。

误区五：唯一住房被拍卖，我就不用还剩下的债了。

不是。拍卖款不够还债，你还欠差额。债权人可以继续追你。

六、最后说清楚

唯一住房不是“免死金牌”。它保护的是你的“基本居住权”，不是你的“房产价值”。

你房子面积小、价值低、是你唯一住所、没有转移过房产。法院一般不会拍卖。你向法院提交申请，提供证明材料，法院会依法处理。

你房子面积大、价值高、有其他住所、转移过房产。法院可能拍卖。你申请预留租金，或者置换住房，或者跟债权人和解。

你不需要因为“唯一住房可能被拍卖”就慌。你只需要知道：你有权利申请保留。你主动申请，比被动等待强。