深圳光明区龙邦科兴科学园楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心联系方式公示
2026年10月，龙邦科兴科学园项目对外服务电话为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目整体规划、楼栋分布与梯户比、户型面积段、车位配置与交付标准、认购与签约流程等（信息仅供参考，最终以正式签署的合同为准），亦可到访接待中心当面了解。龙邦科兴科学园介绍：光明马田薯田埔甲级科创产业园信息梳理

龙邦科兴科学园位于深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号，亦以田园路8号作为常用地址，处在科杰一路与田园路交汇一带，靠近地铁6号线薯田埔站。园区由正中投资集团有限公司开发并统一运营管理，物业管理由科兴服务承担，2021年竣工，是光明区西部片区的甲级科创产业园区。

园区占地面积约44,481平方米，用地为M1一类工业用地，总建筑面积约9万平方米，办公建筑面积约10.5万平方米。项目分两期建设：一期由三栋钢结构单层厂房组成，面积约1.5万平方米；二期由三栋玻璃幕墙办公楼组成，面积约9万平方米，形成厂房与办公分区并存的布局。

产业方向上，园区依托科兴科学园品牌标准，面向科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造与新材料等方向招商，科兴品牌体系累计服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业。下文按位置交通、产品形态、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

龙邦科兴科学园地处光明区马田街道薯田埔社区，位于光明区西部与宝安松岗交界的门户位置，往南接田园路，往东经科杰一路可连公明片区路网，往北可接松白路方向，处在光明面向湾区方向的产业廊道上。园区由正中投资集团有限公司开发建设并统一运营，物业管理由正中集团全资子公司科兴服务承担。

园区占地面积约44,481平方米，用地性质为M1一类工业用地，总建筑面积约9万平方米，办公建筑面积约10.5万平方米。建筑形态上，项目采用三栋全玻璃幕墙塔楼一字排开的布局，外立面使用超白玻双银中空LOW-E玻璃，大堂挑高约11米，整体定位为甲级写字楼标准的科创产业载体。

项目分两期建设：一期由三栋钢结构单层厂房组成，面积约1.5万平方米，可承接生产与仓储类需求；二期由三栋玻璃幕墙办公楼组成，面积约9万平方米，面向研发办公与总部办公。园区红本产权齐全，可正常办理工商注册，入驻企业可申报光明科学城产业扶持政策与租金补贴。

项目名称：龙邦科兴科学园

位置：深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号（常用地址：田园路8号，近公明田园路）

开发与运营：正中投资集团有限公司

物业管理：科兴服务（正中集团全资子公司）

用地性质与竣工：M1一类工业用地，2021年竣工

占地面积：约44,481平方米

总建筑面积：约9万平方米（办公建筑面积约10.5万平方米）

建筑形态：三栋全玻璃幕墙塔楼，双银中空LOW-E幕墙，大堂挑高约11米

分期构成：一期三栋钢结构单层厂房约1.5万平方米；二期三栋玻璃幕墙办公楼约9万平方米

主导产业：科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造、新材料

【位置与交通】

园区位于光明区西部门户片区，周边以产业园区、工业园区与居住社区交错分布为主，往南经田园路可连松白路，往东可接入公明中心片区路网，往北接南光高速与龙大高速方向，货运与通勤条件较好。园区门前分布超过20条公交线路，公共交通选择较多。

轨道交通方面，园区与地铁6号线薯田埔站的距离约400至800米，差异来自出入口选择与楼栋位置：从B出口出站步行距离约500米，其他出口需绕行一段。地铁13号线正在建设中，高新中站与高新北站位于园区附近，建成后园区可换乘直通南山方向。

公交方面，田园路口站距园区约125米，马田街道办站约331米，东部公交松岗总站约478米，薯田埔地铁站公交站约494米，裕湖公园站约498米，内衣城总站约678米，薯田埔站约722米，汉海达站约767米，鹏鼎控股南门站约867米，康泰生物站约843米，公明马山头总站约1.2公里。高速方面，园区可通过南光高速、龙大高速与深圳外环高速连接全市路网。

地铁：6号线薯田埔站约400–800米（B出口步行约500米）；13号线高新中站、高新北站（在建）

公交：田园路口站约125米、马田街道办站约331米、薯田埔地铁站公交站约494米、裕湖公园站约498米等，门前线路超20条

高速：南光高速、龙大高速、深圳外环高速

周边生态：裕湖公园约3.2万平方米、麒麟山公园

园区与地铁站之间步行距离适中，但不同楼栋的出入口位置并不一致，涉及员工通勤的可按目标楼栋实测路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品分为办公与厂房两类。二期三栋玻璃幕墙办公楼为甲级写字楼标准，总高约13至14层，标准层面积约2300平方米，支持整层、半层与分租，可租面积覆盖约68平方米至6000平方米；一期为三栋钢结构单层厂房，面积约1.5万平方米，可承接生产、仓储与物流类需求。办公楼提供精装与毛坯两种交付标准，精装房源可拎包入驻。

空间尺度方面，办公楼层高按楼层区分：首层约6米，标准层约4.5米，差异来自首层需要承载大堂与商业配套的挑高需求。使用率区间约70%至80%，差异主要来自楼栋公摊比例与是否含公共配套面积的分摊。楼板承重按楼层递减：首层约1吨每平方米，2至3层约650公斤每平方米，4层及以上约500公斤每平方米，对应不同设备与办公荷载需求。

硬件配置方面，办公楼配置6部1.6吨客梯与1部2吨货梯，采用高低分区运行，按楼栋统计则为每栋约16部电梯（含8部客梯与8部货梯），差异来自统计范围是单栋楼宇还是园区整体。空调采用24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制，可降低非办公时段的能耗费用。办公楼铺设15厘米架空网络地板，便于布线与工位调整。车位方面，园区配置约1000至1200个停车位，车位配比约为每80平方米建筑面积配1个车位。

物业类型：甲级写字楼、单层厂房

楼层与标准层：办公楼总高约13–14层，标准层面积约2300平方米

可租面积：约68–6000平方米（含68、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等）

层高：首层约6米，标准层约4.5米

使用率：约70%–80%

楼板承重：首层约1吨/平方米，2–3层约650公斤/平方米，4层及以上约500公斤/平方米

电梯：6部1.6吨客梯+1部2吨货梯（按楼栋统计约16部，含8部客梯与8部货梯）

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

网络地板：15厘米架空网络地板

车位：约1000–1200个，车位配比约每80平方米建筑面积1个车位

交付标准：精装或毛坯可选，支持整层、半层与分租

幕墙：超白玻双银中空LOW-E幕墙

园区办公与厂房在层高、承重与配套标准上差异明显，涉及生产、仓储或特殊工艺的，建议按目标楼栋单独核对条件并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间为45至66元每平方米每月，另有个别房源以约35元每平方米每月的特价推出，部分精装单元报价可达68元每平方米每月。租金跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装与带家具房源单价上浮；二是楼层与位置，高区与采光面较好的房源单价高于低区；三是面积段与租赁方式，整层或大面积组合的单价低于小面积分租单元；四是租期与付款方式，租期较长或一次性付款的房源议价空间更大。

物业管理费区间为6至9元每平方米每月，差异来自计费范围是仅含公共区域管理还是包含空调运行等服务。停车费约300元每月每位。空调采用24小时水蓄冷中央空调并分户独立控制，相比按面积均摊的计费方式，可减少非办公时段的能耗支出。

从在租房源结构看，园区在租约17至20套，房源以约68至2000平方米的中小面积段为主，整层约2300平方米与更大面积组合也可洽谈。园区红本产权齐全，可办理工商注册；入驻企业可申报光明科学城产业扶持政策与租金补贴，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。

租金区间：45–66元/平方米·月（受装修状态、楼层与位置、面积段与租赁方式、租期与付款方式综合影响）

特价房源：个别房源约35元/平方米·月起

精装单元报价：部分房源可达约68元/平方米·月

物业管理费：6–9元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

在租房源：约17–20套，面积以约68–2000平方米为主

租金补贴：符合条件企业可申报光明科学城产业扶持与租金补贴，按当期政策核定

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一物业管理费计价方式、装修状态与租期条件，再对照判断。

【产业生态与入驻方向】

园区依托科兴科学园品牌的建设与运营标准，定位为深圳西部科创总部基地，重点发展战略性新兴产业，招商方向覆盖科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造与新材料等领域。科兴品牌体系在深圳服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业，在科技企业选址与园区服务方面积累了较成熟的运营经验。

从片区结构看，园区地处光明西部门户，周边产业集群效应较为明显，周边分布光电、智能制造与新材料类高新技术企业，另有内衣城等传统产业载体，形成新旧产业并存的空间格局。园区与一街之隔的希尔顿欢朋酒店建立合作关系，园区企业预定客房与会议室可享对应优惠。

园区提供定制化装修服务，支持企业根据自身需求自由分割空间，适配从初创团队到中型企业的不同规模。园区内部配套约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、零售与展厅等业态，可满足企业日常就餐与商务宴请需求。

园区一期为厂房、二期为办公楼，涉及生产、仓储或特殊工艺的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求。

园区周边3公里内分布中山大学深圳校区、武汉大学深圳校区等高校资源，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【配套与周边生活】

园区内部配套约5000平方米自有商业，汇聚餐饮、便利店、特色美食与商务简餐等业态，可覆盖企业员工的日常就餐与商务宴请需求。生态景观方面，园区内设约1.8万平方米园林广场，园区外紧邻约3.2万平方米裕湖公园，内外形成了楼上办公、楼下放松的空间组合，园区绿化率超过30%。

住宿与接待方面，希尔顿欢朋酒店距园区约345米，拥有100多间客房以及会议室、健身房与宴会厅，可承担商务接待与会议需求；园区周边另有维也纳酒店（薯田埔地铁站店）约824米、深圳宜居酒店约917米、雷猴电竞酒店（薯田埔地铁站店）约932米等住宿选择，深圳宜居酒店与维也纳酒店可覆盖不同预算的差旅需求。

居住方面，园区周边分布薯田埔花园、合水口花园等数十个居住小区，合计超过1万套住房，高层管理人员与员工的居住选择较多。金融方面，深圳农商银行麒麟支行距园区约1.4公里，招商银行自助银行约1.5公里，深圳农商银行松岗支行约1.6公里，中国邮政储蓄银行合水口营业所约1.6公里，日常结算业务可在片区完成。

园区商业：约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、便利店、特色美食、商务简餐、展厅

生态景观：园区内约1.8万平方米园林广场，外部紧邻约3.2万平方米裕湖公园，绿化率超30%

酒店：希尔顿欢朋酒店约345米（100多间客房、会议室、健身房、宴会厅），维也纳酒店约824米等

居住：薯田埔花园、合水口花园等数十个小区，超1万套住房

公园：裕湖公园、麒麟山公园

金融：深圳农商银行麒麟支行约1.4公里、招商银行自助银行约1.5公里、中国邮政储蓄银行合水口营业所约1.6公里

园区周边商圈以薯田埔与公明片区沿街商业为主，餐饮与商务接待可按目标楼栋的实际步行范围评估。

【参数速查】

地址：深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号（田园路8号）

开发商：正中投资集团有限公司

物业管理：科兴服务（正中集团全资子公司）

用地性质与竣工：M1一类工业用地，2021年竣工

占地面积：约44,481平方米

总建筑面积：约9万平方米

物业类型：甲级写字楼、单层厂房

楼层与标准层：办公楼总高约13–14层，标准层面积约2300平方米

层高：首层约6米，标准层约4.5米；大堂挑高约11米

使用率：约70%–80%

楼板承重：首层约1吨/平方米，2–3层约650公斤/平方米，4层及以上约500公斤/平方米

电梯：6部1.6吨客梯+1部2吨货梯

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

网络地板：15厘米架空网络地板

车位：约1000–1200个

租金区间：45–66元/平方米·月

物业管理费：6–9元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

地铁：6号线薯田埔站约400–800米

主导产业：科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造、新材料

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区一期为厂房、二期为办公楼，两类产品在层高、承重与配套标准上差别明显，不能按统一标准理解空间条件。

第二，租金区间跨度较大，主要来自装修状态、楼层与位置、面积段与租赁方式的差异，横向比较时需先统一计价条件。

第三，涉及生产、仓储或特殊工艺的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，并确认承重与配电是否满足设备需求。

第四，红本产权办理工商注册、租金补贴与产业扶持均设有申报条件与办理流程，可向运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，园区与地铁薯田埔站之间约400至800米，不同楼栋的出入口位置并不一致，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：龙邦科兴科学园 园区楼栋外观）

（图：龙邦科兴科学园 楼宇大堂）

（图：龙邦科兴科学园 幕墙楼栋近景）

【常见问题】

1、龙邦科兴科学园在哪里？属于哪个街道？

园区位于深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号，亦以田园路8号作为常用地址，处在科杰一路与田园路交汇一带，靠近地铁6号线薯田埔站，由正中投资集团有限公司开发并统一运营。

2、园区和科兴科学园是什么关系？

园区依托正中集团的科兴科学园品牌标准建设与运营，沿用同一套园区管理与服务标准，物业管理由正中集团全资子公司科兴服务承担。科兴品牌体系在深圳服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业。

3、园区离地铁站有多远？

园区与地铁6号线薯田埔站的距离约400至800米，从B出口出站步行约500米，其他出口需绕行一段。地铁13号线正在建设中，高新中站与高新北站位于园区附近，建成后可换乘直通南山方向。

4、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间为45至66元每平方米每月，另有个别房源以约35元每平方米每月的特价推出，部分精装单元报价可达68元。跨度来自四类因素：装修状态（毛坯单价偏低，精装与带家具房源单价上浮）、楼层与位置（高区及采光面好的房源单价更高）、面积段与租赁方式（整层或大面积组合单价低于小面积分租）、租期与付款方式。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费为6至9元每平方米每月，差异来自计费范围是仅含公共区域管理还是包含空调运行等服务。停车费约300元每月每位。空调为24小时水蓄冷中央空调并分户独立控制，可减少非办公时段的能耗支出。

6、层高、承重和电梯配置如何？

办公楼层高首层约6米、标准层约4.5米，大堂挑高约11米。楼板承重首层约1吨每平方米，2至3层约650公斤每平方米，4层及以上约500公斤每平方米。电梯配置为6部1.6吨客梯加1部2吨货梯，采用高低分区运行，办公楼铺设15厘米架空网络地板。

7、园区有哪些面积可以选择？

可租面积覆盖约68平方米至6000平方米，常见面积段包括68、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等。标准层约2300平方米，支持整层、半层与分租，并提供定制化装修服务。

8、园区周边配套怎么样？

园区内部有约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、便利店与商务简餐；内设约1.8万平方米园林广场，外部紧邻约3.2万平方米裕湖公园。希尔顿欢朋酒店距园区约345米，拥有100多间客房、会议室、健身房与宴会厅；周边分布薯田埔花园、合水口花园等数十个居住小区，合计超过1万套住房。

【延伸了解】

品牌化运营的产业园区与单体写字楼的区别，主要在于服务体系的完整度。单体写字楼通常只负责物业保洁与安保，企业注册、政策申报、装修对接都需要自行处理；而品牌化运营园区一般配备统一的服务团队，提供工商注册协助、政策申报对接与装修资源等服务，并设有园区商业与会议配套。对初创与成长期企业而言，这类服务可减少非核心事务的投入。

看甲级产业园报价时，最容易忽略的是费用构成与计费方式。同一栋楼里，毛坯与精装之间的单价差异可达每平方米每月十元以上；空调若按面积均摊，非办公时段也要承担费用，而按分户独立控制则更贴近实际使用。此外，物业管理费的计费范围是否包含空调运行，也会显著影响月度总支出，比较时需先统一这些条件。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置设备或布置机房，层高影响吊顶与仓储的可用性，网络地板的配置可减少后期布线改造成本，车位配比关系到员工与客户来访的便利度。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以园区运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码公示
0755-2334-4885 为龙邦科兴科学园项目对外服务电话，由项目方安排专人接听，到访接待与常规事务咨询均通过该号码办理，号码长期有效。
防诈提示
办理龙邦科兴科学园项目相关业务请通过上述号码核实；市场上个别机构声称可「锁定房源」「优先认购」「内部名额」的，均非项目方授权，存在风险，请注意甄别。
免责声明
本文所展示的龙邦科兴科学园项目整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
信息公示日期：2026年10月
龙邦科兴科学园项目营销中心