狂飙与急刹之后 越南楼市还值得进场吗？

最近，越南地产股再次跌入债市爆雷后的“至暗时刻”。

截至9月30日，越南主要股指VN30周跌2.46%，热门地产股出现猛烈下挫。年初至今，越南最大房企Vinhomes股价跌近48%，知名地产商An Gia、TTC Land、西贡房地产公司、康迪恩集团的股价近一年内跌幅达50%～60%，股价来到2022年越南楼市危机以来的最低位。

去年，越南还是全亚洲楼市增速最快的国家。今年，货币政策周期逆转，全球流动性收紧、融资成本大涨，越南房地产再被逼入困境。

越南楼市的狂欢还会持续吗？

翻倍涨的楼市

“河内到处都在建房子。”无论你是刚落地越南，还是已在当地生活多年，走在越南首都，都会不自觉这样感慨。

而在中介口里，那些吊机一天一天勾勒出来的住宅高楼，也会成为投资者账户里不停往上跳动的数字。21世纪经济报道记者以投资客身份走进河内Vinhomes的一家中介时，销售言简意赅地说：“你从打好地基、周围还很荒凉的时候就买入，等房子建好，就能赚到丰厚回报。”

这种撒下种子就能爆出金币的“金色传说”，很多人乍一听以为是“陷阱”，但中介说这都是已经兑现了的“馅饼”。她一边说一边指着门外的Vinhomes联排别墅，“四五年前，买一栋这样的别墅只要60亿到70亿越南盾，现在已经涨到了230亿到250亿越南盾。”几百米开外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，中介说自己在2023年也购买了小区里一套67.5平方米的两居室，当时买入价将近30亿越南盾，现在已经涨到了50多亿越南盾。

薛超是越南首望地产的总经理。2019年初，他选择来越南发展，当时的行情让他感觉像是抽中了“时代的奖券”——那一年，河内的每平方米均价还不到1万元人民币，大约6000～7000元人民币，薛超和河内很多开发商聊，对方都认为河内房价基本已经触顶了，但薛超觉得这只是“前奏”。“那时胡志明市的房价已经起飞了，河内的房价还只有胡志明市的一半，虽然胡志明市是越南的经济第一大市，但是首都的房价怎么会只有经济中心的一半呢？”不信邪的薛超在河内开设办公室。最终，他知道自己的判断没错，当初经手的楼盘项目现在已经卖到2万人民币一平，价格基本翻了三倍。

两个核心城市也只是越南楼市热潮的一个缩影。据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的统计，2025年，越南房价一年内上涨48.75%（经调整通胀后），增速领跑全亚洲。去年一季度，越南房价同比增长21.84%，更是成为全球房价涨得最快的国家。把时间的维度拉长，过去五年，越南楼市的涨幅达到103.11%，换言之，就是五年翻番。

狂欢骤然散场

在越南楼市的上行期里，买房的狂热近乎股市打新——经济适用房开售秒空，大城市的中高端楼盘要线上下定、摇号，“几乎十几个人抢一套房，没有户型、楼层可选，摇中就是赚到”。越南首望地产胡志明市销售负责人钟佩君告诉21世纪经济报道记者。

不过，去年重新点燃的越南楼市之火，今年却突然遭遇了一阵冷风——导火索还是年初爆发的中东冲突。能源进口价格火箭般飞升，一方面快速消耗越南的外汇储备，越南稳汇率的压力倍增，另一方面美联储的降息议程变为加息操作，全球利率环境收紧。

越南央行今年将全年系统信贷增长目标设定在约15%，同时要求银行严格控制房地产等高风险领域的信贷投放，把资金更多引向制造业、出口、高科技产业、农业、保障性住房、关键基础设施、国家重点及优先项目以及增长驱动型行业。

薛超提及，政府实际上给银行贷款设置了两道红线：一是大幅提高商业银行给房地产行业贷款的自有资金比例，这相当于增加了银行发放住房贷款的资金成本；二是控制整体信贷增长率，去年这一比例还是19%左右，今年则收窄至不能超过15%。

对于普通购房者来说，最直接的变化，就是房贷利率。越南建筑部8月报告显示，近期抵押贷款利率急剧上升，平均利率约为12%至14%，浮动利率高达15%至16%，与2025年的利率水平相比几乎翻倍。

“我们自己算过一笔账。”越南环球装饰有限公司总经理麻宗伟告诉21世纪经济报道记者，按照现在的房贷利率，越南普通人一年的工资可能只够拿来还利息，甚至连本金都还不上。“除非是站在金字塔顶尖的人，否则现在的房贷水平对绝大部分人来说都是沉重的负担。”麻宗伟说。

从价格看，楼市没崩，但已经没有多少买家有能力接盘了。越南建筑部的报告显示，今年第二季度全国房地产交易比去年同期下降了36%，开发商的住宅库存上升。大城市也出现降温信号，CBRE数据显示，第二季度河内的成交量略高于5800套，仅占新供应量的68%，远远低于2024年和2025年通常90%以上的同期水平。胡志明市的土地住房同样遇冷，截至二季度末，新推出的别墅项目中只有四成售出。

还会涨吗？

在越南待得久一些，会发现市场的信仰依然很坚定：至少未来几年，房价上涨的动力还没有消失。

很大程度上这是基本面决定的——越南还在城市化。

三井物产全球战略研究所去年底的一份报告显示，2025年，越南的城镇人口比例预计达到41%，低于人均GDP相近的邻国水平，例如菲律宾（49%）和印度尼西亚（60%）。换句话说，越南还有大量人口正在走进城市，而进城的人，总要有地方住。

“河内、胡志明市中心的地是买一块少一块，现在一平方米的均价已经达到几十万人民币。”一位越南人告诉记者。

地少又贵，只是问题的一半。另一半是土地很难整齐地集中起来。

在核心城市，很多地块长期分散在私人手中。开发商想做一个完整的住宅项目，往往需要先把零散的土地整合起来，征地、补偿、清理，再经过一系列审批。这个过程既花时间，也烧钱。2022年部分房地产开发商爆雷后，越南政府又进一步收紧了新项目审批，开发商从拿地到报批再到开工，流程更加漫长。

而房地产之于越南，也不只是一个居住和投资市场。很多年来，越南的基础设施一直是经济发展的短板，政府想改善也经常受困于财力。

于是过去几年，政府和私营部门合作开发的PPP模式成为越南解决基建问题的一种尝试。但协议条款复杂、决策流程漫长，很多项目迟迟难以落地。

PPP模式似乎沉疴难解，沉寂多年的BT（建设—移交）模式再次回归决策层视野。从最近的一个实例可以更好理解这种开发模式。今年8月，Vingroup牵头的一个财团在越南北部获得了112公顷的土地，用于开发一个城市项目，预计成本为41万亿越南盾（15亿美元）。西北新城区位于河内东北40公里的北宁省，审批通过的项目包括50公顷的别墅、联排别墅和公寓楼，其余用于体育设施、道路和绿地等公共基础设施。该财团需要租赁其计划开发住房的50公顷土地，但不必支付剩余土地的费用，只需在完成公共基础设施后将其移交给地方当局。

有越南学者把这种模式概括为一种“土地金融”。逻辑并不复杂，开发商要拿地，就要承担建房子和建城市的双重使命。对开发商来说，地铁、学校、医院建到哪里，哪里的地价和购房需求就会随之上涨。市中心收地困难，那就把地铁建去郊区，在城市外围建新城、卖房子。

随着越南的基建改善，郊区新城可以成为新的增长极，外资加码越南的信心也会增强，进一步带动经济增长。这是越南试图复刻“汉江奇迹”摸索出来的双赢游戏，房地产不是“目的”，却是关键的“手段”。

入场的机会

2025年，越南通过新版《土地法》，外资在越南买房的限制进一步放宽。简单而言，外资来越南买房主要有50年期和30%份额的两重制约：外国人不能拥有土地的所有权和永久使用权，购买公寓和独栋房屋都只能有50年期的使用权，到期可以再延长一次50年；此外，越南也在控制外资持有房产的比例，一栋公寓楼里外国人购买的比例不能超过30%，一片区域里能出售给外资的土地比例也不能超过30%。

如今，越南楼市面临利率高企、流动性收紧的重压，对外国投资者来说，还值得进场吗？布局的机会又在哪里？

“关键还是要看具体位置。”河内一位中介向21世纪经济报道记者谈及，有的项目当初投入1份成本，现在转手能赚5倍的回报，而且现在那些地段放出来的房源已经屈指可数了。像Vingroup在河内远郊丹凤的项目，还有广宁的下龙，以及胡志明市附近芹苴的项目价格走势都很平缓，去化困难。然而，最近刚推出的一款全新楼盘——目前还在进行基础设施建设的古螺Vinhomes项目，却几乎售罄了。走势为什么会有这样明显的分化？归根结底还是因为它紧邻首都。

一个共识是，未来政策资源、产业、人口还会进一步往大城市集中，锁定两大核心城市是最稳妥的选择。“越南人均收入提高之后，大家想追求更好的医疗，追求更好的教育，追求更好的生活服务，就会来大城市居住，这里还有很大一部分还未兑现的需求。河内依然是制造业、高新技术外资企业的首选地，而金融服务业、欧美公司（区域）总部、家电企业一般还是选择胡志明市。所以未来河内和胡志明市的楼市估计会是一个齐头并进的态势。”薛超还是看好两大城市，也提醒道，对于那些讲故事、讲概念的项目，投资需谨慎。

“除了胡志明市和河内，其他城市尽量不要买。如果是偏远的郊区，没有大型基建项目，也不要买。避雷就是旅游地产、工业区的地产。”薛超概括道。