北京
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（来源：AdvancedForum）
10月8日，上交所公布针对华夏银泰百货商业REIT的第二轮反馈意见。在首轮全面审查的基础上，二轮反馈进一步聚焦合规手续办理进展、资产剥离完成情况、关联交易风险、租约集中到期以及估值参数审慎性等问题。
华夏银泰百货商业REIT于今年1月30日申报至交易所，原始权益人为银泰百货有限公司，底层资产是合肥银泰中心项目。随后，交易所首轮问询和企业答复分别于3月5日和9月18日完成。
二轮反馈意见中，交易所重点关注七大方面。合规层面，项目一期、二期地下一层停车库区域规划调整尚未完成且未办理产权登记，二期代建安置房区域尚未办理被安置对象产权登记，一期中庭区域用于餐饮服务、地下二层部分停车库对外出租用于洗车房经营等功能调整尚待主管部门确认，户外广告设施许可证仍在办理中，交易所要求管理人和律师就项目是否符合相关规定发表明确意见。资产剥离方面，一期、二期写字楼资产尚待完成产权登记后剥离，交易所要求结合非入池资产剥离情况对合规性发表明确意见。关联交易方面，项目与关联方签署租赁协议并收取固定租金，由其开展自营及美妆业态联营服务，交易所要求说明基金存续期间关联交易的必要性和潜在风险，并设置风险缓释措施。
租约集中到期问题也受到关注。截至6月30日，今年到期租约面积14031.3平方米、占比21.22%，交易所要求补充披露剩余到期租户的最新洽谈进展。估值参数方面，2024年、2025年项目联营销售额增速分别为-27.04%、-5.27%，而评估预测首年增速为4.5%、后续年份为3%，交易所要求充分说明增长率取值的合理性；报告期内一期和二期年均出租率分别为96.09%、96.34%，评估预测租赁模式出租率为98%，交易所要求结合历史出租率、换租率、租约集中到期、去化周期、周边竞品等情况审慎评估。此外，交易所还要求核查“银泰”商标及“银泰中心”标识是否存在其他主体使用及知识产权权属争议。
简单回顾首轮反馈意见，交易所的问询覆盖面更广，涉及原始权益人资质、运营管理机构能力、管理人专业能力、不动产合规手续、土地用途、经营资质、资产完整性、权利限制、运营模式调整、项目竞争力、历史收入下滑、租约集中到期、关联交易、历史运营成本、估值参数、基金治理及回收资金使用等诸多方面。
整体来看，二轮反馈在首轮全面问询基础上进一步收窄聚焦，核心指向合规手续能否落地、资产剥离能否完成、关联交易风险能否有效缓释以及估值假设是否足够审慎。
此前，交易所审核阶段一般只进行一轮“反馈—答复”。今年1月，山证晋中公投瑞阳供热REIT首次遇到“二轮反馈”；不久，4月中旬上交所针对华夏湖北交投楚天高速公路REIT再次发布二轮反馈意见。目前，前者已于8月获批，后者仍未对二轮反馈意见进行答复。
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