国庆楼市成交真相，最火的城市太意外了！

国庆期间各地景点人山人海。

而有一处，也算得上门庭若市——售楼处。

部分楼盘国庆售楼处实拍图

10月1日当天，深圳一手住宅看房量环比大涨169.3%，创9月中旬以来单日最高。非核心区域放开限购后，大批外地客户拖着行李箱直接杀到深圳看房。

上海宝山一楼盘置业顾问人均每天接待6组以上客户；北京石景山一小时涌进30多组看房客，热门户型取号分批进；广州海珠一楼盘前五天来访就突破800组，洽谈席位不够用，营业时间延长到晚上九点半。

这股热度甚至溢出了内地。国庆七天，香港预计约129万内地旅客访港，香港中介提前一周挂出"国庆置业优惠"抢客。

中原地产研究院数据：国庆全国重点50城新房认购量同比上涨超15%。

看起来，那个久违的"楼市黄金周"，终于回来了。

但把数据翻到成交那一页，会发现这个国庆的楼市数据，全在打架。

01

上海：成交翻倍，核心区却冷淡

上海是四个一线城市里成交最猛的。

中原地产统计，国庆假期上海新建商品住宅成交3.46万平方米，较去年同期直接翻倍；二手房网签1289套，也较去年的1133套稳步增长。

但拆开看，热得很有个性。

大浦东一个板块就成交1.17万平方米，占了全市近三成；青浦、松江等郊区活跃度居高不下；反而是市中心——虹口、黄浦两大核心区，国庆新房成交低迷。

于此同时，带看量的增幅罕见地低于成交量的增幅。

经过前几个月的政策发酵，上海购房者的决策效率明显提升，观望情绪减弱。

置换改善仍是绝对主力，市中心老房业主借"以旧换新"启动换房，家庭组团看房成为常态。

底色更扎实在二手：9月上海二手网签23581套，同比上涨超15%，创近六年同期新高，连续7个月站在2.3万套以上。

上海烧的是"置换改善"这桶油，只不过火没烧到市中心的新房。

市中心新房，另有战场，在产品力上打得有来有回，早已走出独立行情。

02

北京：新房翻倍放量，二手房还在原地

北京的热度是在9月铺垫好的。

9月商品住宅成交4557套，环比上涨52.31%。

国庆假期，北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，同比分别增长176%和157%。

丰台嘉棠雅序500余套房源，截至10月5日网签已超70%；从丰台到昌平、从大兴到朝阳，多个热点项目中小户型去化率超过90%。

但北京的二手房，明显滞后。

中指院数据显示，国庆北京二手商品住宅日均网签仅18.3套，与去年同期基本持平。

主城区次新房源咨询量增加了，网签却波澜不惊。

看房热度向成交的传导，在北京二手市场还没打通。

新房火爆与二手冰封，中间隔着的还是那"卖旧买新"的链条。

03

广州：认购暴涨394%，网签同比增长仅26.4%

广州的数据，得看新房，分两层看，反映的市场两模两样。

认购层面火得发烫。

10月1日至8日，全市重点楼盘认购2004套，环比增长394%。

海珠保利海韵假期前4天来访就超800组、成交突破80套；珠江·金融城·颐德公馆推出130至260平方米大宅，累计到访超2000组，截至10月7日劲销25亿元。

但网签层面相对逊色。

国庆期间广州新建住宅网签5.65万平方米，相比于来访翻倍，量级差仍然很大。

来访翻倍的另一边，开发商自己却不敢多推货，这个国庆广州全市推货仅约10个项目、847套单位，处近5年低位。

认购暴涨与网签平淡去给出了一个信号：广州的成交更多是项目层面的集中释放，而不是全市场普涨。

而且板块间分化也极为严重，海珠、荔湾、天河多个项目到访破500组次，也有楼盘只有零星几组看房者。

04

深圳：看房全国第一，成交跑输日常周末

最分裂的是深圳。

乐有家统计，10月1日至7日，深圳一手住宅累计网签仅150套、二手86套；其门店新房签约量环比上涨30%、同比上涨36%，二手签约量环比上涨25%、同比上涨39%——听上去很猛。

但换个参照系：与9月的常规周末相比，国庆期间深圳新房日均签约量下滑33%，二手日均下滑39%，带看量甚至下跌22%。

同比大涨、环比大跌，原因市场传有二。

一是9月29日的贴息新政受价格标准约束，未覆盖深圳大部分房源，直接少了一个催化剂。

二是市民旅行出游分流了看房人群。

但对于原因二，值得看看一水之隔的香港，那有着另一种疯狂。

人会分流，投资的钱不会消失。

国庆前夕，华润置地西南九龙叡璟II次轮129伙价单单位即日售罄，截收逾3.22万票，超额认购逾249倍，最大手买家斥资逾3953万元连购4伙，A组买家中不少是内地客。售楼处里，拖着行李箱从深圳过关的、打"飞的"赶来的买家排成长队。

华润置地西南九龙叡璟售楼处现场

一边是深圳带看量下跌22%，一边是香港新盘249倍超购。这个国庆，一部分钱的确用脚投给了香港楼市。

即便有香港分走一半热钱，这周整体数据下滑也说明了深圳购房者的观望心理依旧很重。

楼市欢呼声越响亮，他们反而越谨慎。

05

政策是统一发放的，各城家底却不一样

四个城市不同的数据打架，其实都掩盖不住一件事：这次的国庆，楼市确实热了。

统一的底气也一致，春节后一直到国庆前两天利好政策的不停加码。

资金账面上，9月29日财政贴息落地，精准瞄准郊区低总价刚需，也提振了楼市消费信心。

资格门槛上，深圳非核心区放开限购；北京非京籍社保"2改1"、五环外不限购；上海"沪七条""沪八条"连续松绑.

交易成本上，增值税"5改2"还在继续、换购个税退税延续到2027年、广州"卖旧买新"补贴。

信心提振上，828现房新政给交付确定性加了把锁。

贴息、现房改革、公积金优化、个税退税一揽子集中生效，构成国庆黄金周的热闹。

但在热闹之后也有隐患。

政策降低的是交易成本，释放的是存量需求。而存量只能解冻一次。

另外这波行情里，"9·29"贴息政策对一线城市的驱动有限也表明：一线城市的行业热度更多还是靠自身积累的改善需求支撑。

政策是统一发放的，各城能接住的存量需求却不一样。

国庆的数据打架，打的其实是各城市的家底。

成交翻倍是真的，挂零也是真的；认购暴涨是真的，网签微跌也是真的；深圳看房量全国第一是真的，部分钱涌向香港也是真的。

数据打架打到最后，拼的其实还是同一件事：

就算政策把门槛降到了地板上，但房子能不能卖出去，最终比的还是房子本身。

热度永远在局部，而局部取决于好房子密度。