市府西谷山要起飞！两大康养综合体落地青西城市更新，一文捋清利弊！

说起市府西谷山这边，最近不少长沙买房人都在盯，湘江新区资规局刚放出两个新项目规划：谷山康养综合体、谷山医养健康中心，都是实打实的新配套。

这两个项目操盘方都是麓山控股旗下的麓山健康养老公司，两块地也早就拿下来了。

时间倒回 2025 年 12 月 18 号，麓山健康底价 8743 万拿下 066、067 号两块商业地，算是正式拉开谷山青山片区康养建设的序幕。

这块属于谷山青山 “1136” 发展规划里，体育、休闲、康养这条线的落地项目。

先说大家最关心的位置和定位，两块地分工分得明明白白，一个主打养老陪伴，一个主打医疗照护。

066 号康养综合体，在望岳街道，青山路南边、杜容路东边，用地 7957.69㎡，商业用地，容积率最高 2.5，拿地花了 4417 万，折算楼面价大概 2220 元 /㎡。

规划就一栋楼，分 A、C 两个单元，A 单元 6 层、C 单元 10 层。主打活力养老、社交空间、持续照料，简单说就是偏向健康老人的陪伴型康养社区。

067 号医养健康中心，同样在望岳街道，西二环以西、青山路以南，用地 6057.57㎡，商业商务混合用地，容积率上限 3.0，成交价 4326 万，楼面价约 2380 元 /㎡。

规划两栋建筑，一栋 12 层康养酒店，还有一栋单层配套用房。这块核心靠医疗资源，专门接收需要康复护理、失能介护、认知症照护的人群，属于实打实医疗型康养。

两块地现在都还在设计阶段，麓山控股之前在问政湖南的回复也确认了这点。进度方面：医养中心设计是汉境设计集团 2026 年 3 月中标，工期 55 天；康养综合体施工图由湖南省建筑设计院在 6 月中标，工期 38 天。

投资体量也给大家扒一下：谷山医养健康中心早前招标计划显示总投资 2.33 亿，总建面约 2.7 万方；康养综合体可研批复总投资 2.14 亿，总建面 24604㎡，地上约 2 万方，地下 4500㎡。不过建设通上看到的数字是 2.66 亿，差了差不多 5000 万，大概率是配套、运营相关的增量费用，最终金额还是要以官方批复为准。

顺带提一句，年初官方规划谷山片区要打造 4 大医养中心：谷峰、排山、尖山、青山康养中心。

有意思的是，这次落地的这两个项目，位置和名单里这四个对不上，算是片区新增的康养配套。

很多人只盯着这两栋康养楼，但青西城市更新片区的故事，可比两个项目大得多。

整个青西更新片区总用地约 1764 亩，待开发建设用地 981 亩，拆迁面积约 17.4 万㎡，整体概算总投资 36.9 亿，范围东到西二环、西抵雷锋大道、南至杜鹃路、北靠青山路，由麓山控股来主导实施。

片区 2026 年正式启动，指挥部进场之后，最先启动拆迁的就是青山锅炉厂。一期征拆进度很猛，9 个子项目一共 164 户，预签约 5 天就全部签完，总共涉及 281 户 887 人。

安置小区选在阳光晶城东边，标准按商品房来建，总建面 12.6 万方。后续片区还会新建 5 条市政道路、一所以及整套管网。

官方给这片的定位，就是从以前大家眼里的发展洼地，变成串联周边各个板块的活力枢纽。未来还会引入智慧人居、城市微度假、生态康养这类业态，打造文旅街区和特色体育公园。眼下这两个康养项目，就是青西城市更新落地的头一批产业配套。

聊到谷山市府西，长沙购房者最关心的永远就两件事：新盘、学校。青西片区出让的第一宗住宅地，被中海底价拿下，也就是现在的中海寰宇未来。

项目总建面约 13.82 万方，规划 19 栋 17-26 层住宅，一共 846 户，户型面积 90-150㎡。熟悉谷山的朋友都知道，市府谷山板块新房断供快两年，这盘算是新规之后谷山第一个上新的住宅盘。

项目售楼部已经开放，不少楼栋都修得挺高了。不过现在有个悬而未决的点：受 828 新规影响，市场有说法要楼栋封顶、现房呈现才能拿证开售，寰宇未来今年能不能顺利开盘，目前还没有定论。

这盘最大的卖点，就是湘江新区教育局的复函：原则支持中海寰宇未来纳入长沙一中谷山实验学校（暂定名）配套范围。划重点，原则支持不等于锁定配套入学，最终能不能配套，要以当年 4 月份官方招生文件为准，这个坑大家千万别忽略。

这所九年一贯制学校位置在青山路以南、花木路以东，净用地 27063㎡，总占地约 50565㎡，规划 24 个班，小学初中各 12 班，总建面近 3 万方，建设资金全部财政出资，建设主体是岳麓城更新公司。

中海寰宇未来靠着央企、新规产品、一中预期，对周边老盘算是有一定托底效果，但也很容易变成楼盘的溢价宣传点，大家理性看待。

最后掏几句实在话，给打算看这边房子的长沙朋友提个醒：

康养项目属于片区产业配套，能完善片区功能，但别把康养当成买房涨价的核心理由，产业落地≠房价必涨。

青西城市更新盘子很大，36.9 亿的投入，近千亩待开发土地，片区兑现周期不会短。短期最核心要看学校建设进度、新盘落地节奏。

中海寰宇未来 + 一中谷山实验学校这组组合，是青西片区第一张王牌。但学校还没开工、配套入学也没最终敲定，目前只是预期，不是板上钉钉的承诺。