浙江
10月6日，世邦魏理仕发布2026年第三季香港房地产市场报告。数据显示，香港豪宅楼价年初至今上升5.3%，较2025年3月的低位高出11.3%；前三季市场共录得197宗成交金额逾1亿港元的住宅买卖，按年大增109.6%，总成交金额282亿港元，按年增长54.9%；内地买家于第三季占一手住宅成交量72%、二手住宅成交量68%。
这组数字传递的核心信息，并不是"香港楼市全面回暖"，而是高端住宅正在走出一条与整体市场明显不同步的行情。支撑它的不是普遍购买力，而是稀缺资产与特定资金来源的组合。
逾亿成交翻倍，价格却只涨了5.3%
更值得琢磨的是成交结构，而不是价格本身。前三季逾亿港元成交197宗、金额282亿港元，两项同比分别增长109.6%和54.9%；但豪宅价格同期只升了5.3%。成交金额增速明显快于价格，说明市场增量主要来自大额标的的集中成交，而非全线上涨。
这一点在季内数据中看得更清楚。今年第二季，豪宅楼价按季仍升约2%，但成交宗数由70宗回落至48宗，金额从125.6亿港元降至87.6亿港元；进入第三季，超高价成交重新放量，才把前三季的累计成交推高到翻倍水平。换言之，这是一个由少数买家、少数房源决定节奏的市场，几笔超大宗交易就足以改变整季数据，波动天然大于普通住宅。
七成买家来自内地，买的其实是"确定性"
内地买家占一手72%、二手68%，是这轮行情的资金底色。今年第二季，内地买家已占逾亿港元一手成交的六至七成；上半年山顶南区录得一、二手成交121宗、金额151.38亿港元，内地买家占比约七成，香港本地客群约两成，另有约一成来自欧洲，买家结构比以往更加多元。
资金结构的变化有清晰的政策背景。2024年2月全面"撤辣"后，非本地买家的税费负担大幅下降；同年3月重启"新资本投资者入境计划"，投资额达3000万港元即可申请香港身份，并允许配置成交价不低于5000万港元的单一住宅物业。叠加港股IPO回暖带来的新增财富，高净值人群把香港核心地段物业作为资产配置选项，这在过去一年多的成交中得到反复印证。
供应断层，是这轮行情真正的底牌
如果说买家结构决定了需求端的强度，供应端则解释了价格为何能稳住。据世邦魏理仕测算，未来山顶及港岛南区的新发展项目，预计仅能提供约170个豪宅单位及洋房，核心地段的新增可售资源相当有限。
这一点也被一线经纪反复印证：港岛中西区半山、黄竹坑乃至九龙核心区近年基本没有大型一手新盘，新增供应正逐步向新界新发展区转移。高端客群锁定的是核心地段的存量稀缺资产，一旦遇到合适标的，决策速度明显加快。需要留意的是，2026年《财政预算案》上调了逾亿元住宅的印花税，短期或令一手成交略有放缓，不过从实际成交看，影响相对有限。
整体楼市"季冷月热"，豪宅走出独立行情
把豪宅放回全港市场看，反差会更明显。第三季全港整体楼宇买卖登记约18921宗、1497.47亿港元，按季下跌约29%和34.5%，为2025年第一季以来六个季度的低位；其中一手私宅登记约3066宗，按季减少约55%。
但同期每宗平均售价升至约1574.8万港元，按季上升25%，创2021年第三季以来新高。量缩价升的组合，恰恰说明结构调整正在发生--成交总笔数在减少，单笔金额在变大。9月数据也显示市场情绪有所回暖，整体买卖登记按月回升11.6%，一手重上逾千宗水平。价格层面，首八个月整体及中小型住宅楼价较去年底升约7%，住宅租金升约4.9%，继续刷新历史高位。
结语：看的是稀缺资产的定价逻辑
世邦魏理仕预期今年余下时间豪宅价格大致保持稳定，同时提示利率前景与资本流动监管仍是变量。对关注香港高端住宅的买家而言，这组数据的意义在于:判断这个市场不能只看整体成交量的起落，更要看核心地段新增供应的节奏、大额买家的资金动向，以及税费与身份政策的变化。
真正稀缺的资产，定价权往往掌握在少数人手里--这既是它能跑赢大盘的原因，也是它波动更大、更依赖个案的原因。
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