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北京【保利京华曜】

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【项目基础档案】

【开发商】：保利（北京）房地产开发有限公司

【占地面积】：约3.6万㎡

【总建面积】：约7.47万㎡

【容积率】：约2.0

【总户数】：453户

【产权年限】：70年住宅

【楼栋总数】：9栋

【产品层数】：7‑11层洋房、17‑18层小高层

【面积区间】：建面约124‑181㎡四居

户型亮点

124㎡，入门级户型，主要分布在1#、3#、7#、9#的边户或中户。这是一款“精准卡位、几乎无短板”的满分刚改/改善户型，完美实现了“真四房＋双阳台＋独立电梯厅＋酒店级主卧”的平衡。

四房平权，每个房间的尺度都能做到均衡，均可放得下标准床和衣柜；约10.9米南向三面宽，客厅面宽4.6米，搭配南向阳台和外置花池，采光视野极佳。独立电梯厅衔接独立玄关，兼具收纳与入户私密性。酒店式主卧套房配备独立衣帽间和双台盆卫浴，270°弧形转角窗进一步提升了居住奢享感兼具；厨房位于左上角，紧邻北向阳台；

139㎡，主力户型，主要分布在4#、5#、8#、9#。这是一款“零短板、全龄段、真改善”的标杆户型，核心配置为南向双套房＋三卫。

南向主卧带独立衣帽间和双台盆卫浴；南向次卧同样拥有独立卫生间，若家中有老人同住，既可享受南向采光，又能拥有完全独立的卫浴，互不打扰。

全屋配备三个卫生间，早晚洗漱从容不迫；南向三面宽约11.7米，客厅面宽约5米，LDK一体化设计让公区开阔通透，可以充分满足家庭聚会和社交需求。独立电梯厅、内部玄关和独立家政间，三者共同构成多维收纳体系。

148㎡，仅分布在4#、5#的东、西边户。这是一款真正意义上的“空中大平层”，专为多代同堂或追求极致生活场景的家庭打造。它放弃超大横厅，转而将成本砸向了“双套房、三卫、空中庭院”等极致居住体验，让高层住宅拥有“别墅感”的私家庭院生活。

152㎡，仅分布在6#的中间。这是一款“追求极致空间尺度与居住质感”的天花板级选择。3.3米的层高让空间立体感和通透感倍增。南向面宽约12.8米，客厅面宽约5.8米，搭配约9.6米的观景花池，采光和观景视野均属顶级。南向双卧套房，主卧配备独立衣帽间和双台盆卫浴。独立电梯厅＋私密玄关＋独立家政间构成了高效家庭收纳体系。

181㎡，仅分布在6#的边户，楼王楼栋，11层洋房，三面皆可观景。这是一款堪称没有短板的六边形战士户型。最大的亮点在于利用边户的物理特性，打造出极其震撼的“全景舱”视野，客厅结合弧形L型转角设计，形成了超广角视野，让客餐厅拥有了IMAX级的环幕采光。LDK一体化设计让厨房、餐厅、客厅完全贯通，公区极为开阔。南向三面宽约15.5米，主卧＋多功能室＋次卧全部朝南；主卧套房配备独立衣帽间和五件套主卫，且通过花池可直通南向多功能室。

社区与园林

社区内部还配置了约万平的270°园林景观会所，8处对景光厅搭配270°观景落地窗，内置恒温阳光泳池、健身中心、私宴厅等。

园林依托近10米的高差，取燕京八景意境，打造了“皇城六境、太平二十二景、四玉风华”的山水折叠园林体系。

约150米超长城市界面，三重檐府门搭配约10米高非遗铜门，归家仪式感十足。

全抬板设计是项目核心的看点。项目整体被抬高了约5.6米，板上为步行社区与园林，板下为阳光车库和设备及大堂；人、车、物立体分层，互不干扰，能有效隔绝噪音。保利此前已在多个城市完成抬板项目实践，此次为北京首个规模化落地的全抬板住宅。

地段与配套

项目地处西二环太平桥街道，距地铁9号线六里桥东站约500米，距7号线湾子站约900米，北京西站约1公里。周边广安路、莲花池西路等城市主干道，可快速通达金融街、丽泽商务区。

配套方面。

商业有约500米双奥莱及西宸里；约2公里丽泽天街及未来万象城；约4公里金融街商圈及五棵松万达。

医疗有约2公里世纪坛医院；约4公里301医院、宣武医院、广安门医院、北京儿童医院。

公园有约600米莲花池公园；约2公里万丰公园；约3.5公里玉渊潭公园

教育有北京小学、第一实验小学、北京四中、北京十二中等

核心价值总结

1. 地段稀缺：西二环、近20年稀缺供地

2. 产品差异化：北京首个全抬板住宅，立体分层设计

3. 低密纯粹：2.0容积率、全四居、450户

4. 配套能打：万平会所、山水园林

5. 品牌背书：央企保利，“曜系”北京首作

结合备案价11.56-12.61万/㎡来算，整体总价区间预计在1400-2200万之间；适配追求内城低密、纯四居改善的家庭。

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