®新房❗翎翠滨江官方售楼处电话 | 翎翠滨江发布:翎翠滨江收官震撼开启!

探盘｜杨浦长白 翎翠滨江｜滨江板块难得洋房产品，实地看完聊聊真实感受

大家好，我是毛雄伟，平时长期跑上海各个新盘，经常有粉丝私信问我，1200 万上下预算，想在上海内环附近找一套洋房，最好是四房，兼顾现有的生活配套和板块长期发展潜力。最近实地跑了一趟杨浦长白社区的翎翠滨江，看完样板间、踏勘周边路网与城市界面，今天就把这次探盘的所见所感整理出来，和大家客观聊聊这个项目。

先先说项目基础信息，翎翠滨江由北京城建集团联合越秀集团合作开发，地块位于杨浦长白社区，属于杨浦滨江辐射范围。项目规划包含两类产品，一类是高层，建面约 105-143㎡的 3-4 房；另一类是本次准备入市的洋房产品，主推建面约 117㎡四房，还有部分带附加空间的特殊楼层房源，像一层带挑高地下室、顶层带露台的户型。项目目前还在等待预售证，属于待售状态，需要提前预约才能进入案场参观。

很多朋友看到 “杨浦滨江” 四个字，第一反应就是滨江豪宅，动辄三千万起步的大平层，大多是高层产品。这也是我这次过来最感兴趣的点：在滨江沿线，一千多万预算，能拿到洋房 + 四房，在上海核心滨江板块里，属于供给偏少的一类产品。

先聊聊上海滨江板块洋房的市场现状。上海链家过往挂牌数据可以看到，全市二手房挂牌总量体量很大，而杨浦滨江、黄浦滨江、徐汇滨江、北外滩、陆家嘴、世博、前滩这些滨江重点板块，房龄十年以内、8 层及以下的洋房，市面上可挂牌流通的房源数量非常少。洋房本身在滨江板块供给稀缺，业主普遍持有意愿较强，二手市场放盘不多。从置换逻辑来讲，这类产品一旦卖出，同板块同类型产品很难再找到替代品，这也是洋房产品在滨江区域的一个特点。

横向对比一下滨江沿线的新房行情。目前滨江沿线的四房新房，总价门槛大多在 3000 万以上，产品形态以高层为主。就算落在杨浦滨江板块内，1200 万左右的预算，常规选择大多是百平左右的高层三房。而翎翠滨江这套约 117㎡洋房，同样预算可以做到四房格局，产品形态从高层升级为洋房，这也是项目比较有看点的地方。

这套 117㎡洋房，宣传得房率约 80%，对比市面上普通高层约 73% 左右的得房率，实际使用面积会多出一部分。简单换算，这套洋房套内可用面积，大致接近普通高层建面约 127㎡的空间。户型采用飞机户型，四房两卫的格局，适合二孩家庭或是三代同堂的居住需求，属于全生命周期户型。

入户设置独立玄关，四个房间里三间卧室都带有飘窗，南向阳台拥有约 270 度采光面，两个卫生间都做干湿分离。洋房本身楼层低，没有高层那种高密度的压迫感，加上高得房率加持，各个房间尺度感都比较舒展，不会有局促感。

除了标准层洋房，项目还有附加值比较突出的特殊房源。一楼房源搭配约 5.45 米挑高地下室，后期业主可以根据自身需求改造，可灵活划分空间，把居住功能向地下延伸，实现上下分层的居住体验，类似下叠的生活感受。顶层房源同样是上下两层结构，附带露台空间（屋顶为不上人屋面），露台可以增加户外使用场景，养花、休闲观景都合适，家人之间也能拥有各自独立的私密空间，居住感受接近上叠，总价对比同类型上叠产品，有一定优势。

项目后续还会推出建面约 105-143㎡的 3-4 房高层产品，选择面更广，刚需改善都可以看看。这次实地看样板间，重点看了 143㎡的样板间，项目装修标准配置规格比较高，很多都是大家耳熟能详的品牌。厨卫方面，主次卫都采用科勒最新系列四件套；厨房配备博世灶具、油烟机、蒸烤一体机、洗碗机四件套，搭配西门子双开门冰箱；暖通系统选用日立 / 东芝 / 松下品牌的地暖空调两联供；新风系统可选百朗、松下、霍尼韦尔；还有康丽根末端直饮机、中科蓝天空气源热泵热水器。全屋搭载 15 大系统的智能控制系统，在家可以实现多场景智能调控。

室内的细节做工，也是本次探盘重点观察的部分。入户大门搭配大面积金属格栅，局部镶嵌莫奈奢石，质感很强。玄关墙面和电视背景墙采用整片雪山蓝岩板，岩板一直延伸到南向次卧门口，次卧房门采用隐藏式设计，让电视背景墙视觉上更加完整开阔。吊顶采用一体化大平顶搭配回型吊顶，四个转角做圆弧处理，弱化直角带来的生硬感，让空间更柔和。

除卧室以外，室内地面使用 1.8 米 ×90 公分的大规格瓷砖密拼，砖缝少，空间延伸感更强。卫浴墙面选用寒江雪大瓷砖，淋浴区地面采用整块天然大理石。窗户采用三玻两腔高性能玻璃，保温、隔音性能更好。很多项目飘窗下方只用涂料处理，而翎翠滨江飘窗下方采用玻璃包裹，视觉效果更好，相应建造成本也更高。

公区的打造同样投入不少。项目有约 100 米的归家动线，用蓝翡翠镜面奢石搭配艺术雕塑，打造入户仪式感。建筑外立面采用流线型曲线设计，搭配大面积铝板材料，窗墙比做得比较高，室内采光面充足，外立面在片区内辨识度很高。地下车库层高在 3.8 米到 4.5 米之间，下挖成本更高，空间开阔，搬家大车进出也比较方便。车库内部设计了灯带与弧线造型，整体风格简约精致。

聊完产品，再聊聊板块和周边现成的配套，这也是改善家庭买房重点考量的部分。项目紧邻辽源东路，对面就是约 22 万方杨浦公园，距离很近，属于近距离享受大型城市公园资源。日常晨起慢跑、傍晚散步，周末露营野餐，出门就能抵达。周边还有黄兴公园、和平公园，叠加大创智绿轴，整个片区的生态资源丰富，日常休闲选择多。

很多人会把公园住宅和二手市场价值关联，像世纪公园、和平公园周边的住宅，公园资源都是重要的加分项。当然，公园住宅也要客观看待，临近公园会有景观利好，同时也要留意公园人流、噪音等实际影响，大家实地看房的时候可以早晚分别过来感受。

交通方面，项目属于双轨交覆盖，距离 12 号线隆昌路站直线距离约 500 米，8 号线黄兴路站直线约 900 米，步行可以抵达。自驾出行，南侧紧邻周家嘴路，距离北横通道入口仅约 350 米，北横通道作为浦西北四区重要主干道，串联起多个核心区域。加上内环以及多条过江隧道、跨江大桥，去往东外滩、北外滩、陆家嘴、世纪公园、南京西路、外滩等核心区域，路网通达性不错。

商业配套方面，项目南侧周家嘴路属于城市重要的商业轴线，可以串联宝龙旭辉广场、瑞虹太阳宫、月亮湾、北外滩来福士等大型商业体。依托北横通道，去往静安、黄浦、长宁各大商圈也比较顺畅。宝龙旭辉广场总体量约 28 万方，包含甲级写字楼、五星级酒店以及大型购物中心，得物已经入驻，片区商业氛围已经成型。后续板块还规划合生汇商业项目，未来商业资源会进一步丰富。

文体资源上，项目距离杨浦体育馆直线约 150 米，旁边还有乐动力杨浦体能中心以及体育科学研究所，喜欢运动健身的家庭，日常锻炼非常方便。

产业层面，杨浦滨江是上海一江一河顶层规划的重要组成部分，定位很高。杨浦滨江南段规划为世界级科创中心，也是上海 CAZ 当中主打科创的板块。上海 2035 总规在原有四个中心基础上新增科技创新中心，杨浦滨江就是科创产业重要承载地。

规划资料显示，杨浦滨江规划商办体量约 364 万方，产业规模预计达到 3000 亿，未来导入人口规模约 20 万。沿江 “一带两区” 整体总建面约 796 万方，规划体量规模可观。对比前滩、徐汇滨江的建设周期，前滩整体建成耗时 8 年，徐汇滨江开发至今已经 15 年。根据相关峰会信息，杨浦滨江计划在未来 2-3 年内完成整体建设，开发落地速度相对更快，现阶段属于板块价值快速兑现的阶段。

片区内现有产业基础已经比较扎实，长阳创谷、互联宝地、城市概念园、凤城巷共同组成杨浦大创谷，打造世界级创谷，是上海成熟的科创集聚板块。互联宝地加上宝龙旭辉广场，构成当下杨浦滨江的产业核心，持续导入企业与人口，支撑片区长期发展。

在这里要客观说明，规划红利兑现需要时间，规划文本不等于落地成果，买房不能只看远期蓝图，要结合当下已经落地的配套综合判断。

教育资源方面，项目周边步行范围内有控江中学、控江二村小学分校、杨浦双语学校、上海理工大学附属实验初级中学等。需要再次强调，文章仅客观罗列周边现有学校地理位置，不代表可以就读，学区划分、入学政策以教育主管部门每年公示文件为准，购房合同不会承诺学区。

近期很多朋友都在讨论上海土拍行情，虹口临平路地块拍出楼板价约 11.7 万 /㎡，徐汇滨江两幅地块楼板价在 12.6 万 - 13.1 万 /㎡区间。土地成本是新房定价重要参考，高地价地块入市之后，后续新房的价格预期会随之变化。这也是很多改善客户抓紧看盘的原因，核心区域低门槛改善产品，供给不会持续大量释放。

但这里也要理性提醒，土拍楼板价只代表土地成本，不等于未来房价一定会上涨，房地产市场受多重因素影响，不要单纯依靠土拍信息做购房决策。

接下来聊聊我个人探盘之后，客观看到的一些需要大家自己权衡的点，买房不能只看亮点，优缺点都要摸清楚。

第一，项目位置属于杨浦长白社区，严格来说不属于一线临江地块，距离黄浦江滨江岸线有一定距离，宣传上属于杨浦滨江辐射板块，不是直面江景的一线江景房，不要把它等同于徐汇滨江、陆家嘴那种临江住宅。

第二，项目是高层 + 洋房混合社区，不是纯洋房小区。社区内有高层产品，会有高低配，低区洋房的采光、视野会受到高层楼栋一定影响，看房的时候要重点看楼栋排布和楼层采光。

第三，一层地下室，约 5.45 米挑高，后期改造需要遵守物业以及相关规范，不是想怎么分割就怎么分割。地下室防潮、通风是长期居住的痛点，上海梅雨季潮湿，一定要提前问清楚地下室防水设计，后期改造的成本也要纳入预算。顶层露台，文案标注屋顶为不上人屋面，露台使用范围、是否允许搭建，都要以物业和政府规范为准，不能自行搭建构筑物。

第四，周边城市界面，长白社区属于成熟老片区，周边有不少老旧小区，城市界面新旧交织，城市更新会持续推进，但短期不会一次性全部改造完成。周边道路早晚高峰会有车流，临近主干道的楼栋，需要实地感受噪音。

第五，产品属于待取证新房，预售证还没有拿到，所有价格、户型、交付标准都以后续公示的一房一价表、购房合同为准。自媒体文章里的预估总价、面积都是预测值，存在变动可能。装修品牌清单，合同内一般会有同档次品牌替换条款，签约前仔细核对附件。

再聊聊适合什么样的客户，以及哪些人需要谨慎考虑。

适合的客户：预算 1200 万上下，想要内环附近，追求洋房低密居住感，偏好四房一步到位的改善家庭；看重现成配套，不想等多年板块兑现，希望商业、交通、公园配套已经落地；同时看好杨浦滨江科创板块长期发展，打算长期自住，兼顾资产保值。

需要谨慎的客户：执着一线江景，一定要推窗看黄浦江；短期 3-5 年内有强烈置换变现预期，指望快速大幅增值；只看重学区，把买房和入学强绑定；预算卡得很紧，装修、改造预算没有预留，地下室改造、软装都需要额外花钱。

买房看房，我一直建议大家至少跑两次。一次白天，看采光、日照、周边配套；一次傍晚或者周末，看车流、人流、噪音。有条件的话，周边小区逛逛，问问周边居民，了解片区真实居住感受。

最后总结这次探盘感受。翎翠滨江最大的特色，是在上海滨江核心板块，把洋房、四房、成熟配套组合在一起，在同预算段内，同类产品供给不多。高得房率、飞机户型、品牌精装、公区的投入，都是产品力加分项。

但它不是没有短板，高低配社区、非一线江景、老片区城市界面、地下室改造限制，这些都是需要自己权衡取舍。买房本质是取舍，很难找到一套所有维度全部满分的房子。

杨浦滨江的产业、城市更新还在持续落地，远期规划有想象空间，但自住优先，不要把投资预期放得过高。对于自住改善家庭来说，如果喜欢低密洋房的居住感受，预算匹配，建议预约后实地去案场，结合自己的需求，仔细比对户型、楼栋位置、不利因素，再做决定。

本文内容仅为个人实地探盘分享，所有信息仅供参考，项目面积、价格、配套、规划均以政府审批文件、开发商正式购房合同为准。规划中的配套，落地时间存在不确定性；周边公共资源描述仅为地理信息展示，不构成购房承诺。自媒体分享内容存在信息滞后风险，一切以案场现场公示资料为准。