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虹口弘安里探盘｜内环石库门风貌墅，在百年里弄肌理里，看见上海城市更新的样本

大家好，我是毛雄伟。平时跑盘，看过上海不少新盘，从近郊的品质住宅，到市中心的大平层，各类产品接触得比较多。但真正站在弘安里地块现场的时候，感受和普通楼盘完全不一样。很多项目是在空白土地上新建建筑，而弘安里，是在原生百年石库门里弄的基底之上，做一场城市更新的实践。它不只是一套住宅，更是把上海的海派里弄文化，融合进当代居住需求里的风貌别墅项目。今天这篇探盘，就带着大家静下心，聊聊这个位于虹口内环、北外滩辐射板块的项目，从地块由来、整体规划、建筑设计、产品细节，再到周边板块环境，把我实地走访看到、了解到的信息完整分享出来。

一、地块缘起：旧改风貌保护项目，三家房企联合操盘

时间拉回到 2021 年，当年上海土拍市场上，虹口推出一组历史风貌保护旧改地块，由上海地产牵头的联合体，以 111.35 亿拿下四川北路街道 HK193-02 弘安里街坊地块，还有配套地下地块，以及北外滩街道 HK300 相关地块。这组地块和普通商品住宅用地属性差别很大，它不是单纯出让一块地用来盖新房，地块最核心的前提，是历史风貌保护。

同年 8 月，项目完成 80% 股权转让，开发主体随之调整，最终形成招商蛇口、绿城中国、上海地产三方合作开发的格局。三家企业各自有着不同的开发经验，上海地产在城市更新、旧改风貌保护领域沉淀深厚；招商蛇口在高端住宅打造方面经验充足；绿城在产品营造、园区景观打磨上向来为人熟知，多方联手，共同推进弘安里这个特殊项目的落地。

很多人不清楚地块范围，这里把地块四至梳理清楚。HK193-02 弘安里街坊：东至江西北路，南抵海宁路，西为规划公共绿地，北至武进路；HK300 地块东至规划公共绿地，南至唐山路，西、北侧同样临规划绿地。项目整体出让面积合计 58025.2 平方米，用地构成比较丰富，包含普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地。用地指标上，商品房部分容积率仅 1.1，商办部分容积率 10。

而我们重点看的住宅组团，地块坐落于虹口区四川北路街道，住宅地块四至简化来看：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西接河南北路。住宅占地面积大约 3.7 万㎡，容积率控制在 1.1，建筑限高 10 米。这样的指标放在上海内环内，是非常难得的。内环土地寸土寸金，绝大多数新建住宅项目容积率普遍偏高，像弘安里这样低密的产品，加上建筑限高的约束，住宅全部规划为 2-3 层的别墅产品，没有高层、超高层楼栋，整个社区的空间尺度感，和市面上绝大多数新房有明显区分。

这里要特别说明，地块的开发约束条件很多。因为属于历史风貌保护地块，开发建设不能随心所欲推倒重建，必须尊重原有里弄的空间肌理。项目保留了原有 “一街坊、多组团” 的格局，延续三条南北向主弄，搭配多条东西向支弄的里弄布局。上海传统石库门，最动人的地方就是弄堂空间，主弄串联各家，支弄分支延展，邻里街巷的氛围感，是现代小区笔直宽阔的大马路无法复刻的。弘安里在规划阶段，就把这套传统里弄格局保留下来，新建建筑、修缮建筑顺着原有弄堂脉络排布，而不是重新切割地块，这也是风貌保护项目和普通别墅社区最大的区别。

二、建筑与景观：新旧共生，把海派里弄的质感还原出来

一个项目的气质，首先看设计团队。弘安里集合了多家国内国际知名设计机构参与创作，GOA 大象设计、蓝颂设计、W・Design 无间设计、CCD 等团队共同参与，从整体规划、建筑立面、景观营造，再到室内空间，多维度打磨产品。多方团队协作，目标是平衡两件事：一是复原老上海石库门的风貌底蕴；二是满足当下高净值家庭现代化居住需求，不会做成只能观赏、不方便日常居住的仿古建筑。

建筑立面的打造，是项目很花心思的部分。在现场看效果图和设计方案时了解到，项目大量回收、复用场地原生的老砖、老瓦、老石箍等历史构件，用到新建和修缮的建筑立面当中。不是简单模仿石库门样式，用现代新材料仿造复古外观，而是把地块原生的建筑材料重新利用。老砖石自带岁月留下的肌理，每一块砖的色泽、纹路都不完全相同，拼接在建筑立面上，呈现出来的质感，是全新预制建材很难复刻的。

建筑形态延续海派石库门的特色，2-3 层的低层建筑，坡屋顶、石库门门头这些经典元素都有体现。同时内部空间做现代化重构，老石库门老宅普遍存在采光不足、层高局促、厨卫布局不合理、管线老化等居住痛点，弘安里在保留外部风貌的前提下，对内部空间结构重新设计，改善采光通风，优化水电、暖通等整套现代人居系统，做到 “外有历史韵味，内有现代舒适”。

景观体系依托原有里弄街巷展开，不是常规小区那种集中式大草坪、大型水景的园林模式，而是以弄堂为骨架，景观节点散落分布在主弄、支弄两侧。场地留存下来的老建筑构件，也融入街巷景观当中。行走在弄堂里，移步换景，不同弄段的景观细节有所差异。街巷尺度延续传统里弄的亲切尺度，不会显得空旷疏离，走在其中，能感受到老上海弄堂街巷的氛围感。整个景观设计思路，不是生硬造景，而是尊重场地记忆，让景观成为里弄空间的一部分。

三、产品户型：121 套里弄住宅，面积段覆盖多元改善需求

整个项目住宅部分一共只有 121 套，全部为 1-3 层的低密里弄住宅产品。稀缺性，来自多重条件叠加：内环区位、风貌保护地块、1.1 低容积率、仅百余套的供应体量。

户型面积段上，主力户型建面约 290-375㎡，同时也有约 240-300㎡、约 380㎡的户型可供选择。不同户型对应不同总价区间，240-300㎡房源总价区间 5600 万 - 6800 万，380㎡户型总价约 8980 万起。户型空间尺度充足，适合大家庭居住，或是追求城市低密改善居所的客群。

除了居住楼栋之外，项目还规划了多功能会所，服务于社区业主。会所可以承载休闲会客、圈层社交等场景。对于市中心别墅社区来说，会所空间可以补足户内空间的功能，日常接待朋友、小型私宴，都可以在会所完成，丰富社区生活场景。

样板房已经对外开放，想要实地感受建筑质感、空间尺度，需要提前预约。实地看样板房，和单纯看户型图感受差别很大，石库门建筑的层高、采光、院落空间，只有现场体验才能体会。

四、板块区位：内环四川北路，北外滩辐射圈，城市配套密集

弘安里坐落在内环以内，虹口四川北路板块，处于北外滩辐射范围。内环本身就是上海城市资源高度集聚的区域，这个点位的优势，在于同时承接四川北路成熟商圈与北外滩的城市发展红利。

先说周边城市界面，项目东侧不远就是崇邦集团打造的商办综合体，总建筑面积约 29 万㎡，包含约 11 万㎡新建商业、10 万㎡超高层办公，同时修缮保留 8 条弄堂、60 幢石库门建筑以及 8 栋独立老建筑，也就是大家比较熟悉的今潮 8 弄。今潮 8 弄经过修缮更新之后，已经成为上海热门的文化商业打卡地，老石库门改造的商业空间，集合展览、市集、餐饮、文创等多元业态，距离弘安里不远，日常休闲逛展很方便。

商业方面，四川北路是上海老牌商圈，发展底蕴深厚。周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城、宝格丽酒店等城市商业地标。不管是日常购物消费，还是高端餐饮、休闲会客，配套选择丰富。市中心地段的优势，就是各类商业资源密度高，短距离内可以覆盖不同层级的消费需求。

交通层面，轨交路网比较密集，项目周边分布 3、4、10、12 号线四条地铁线路，可以便捷通达上海各大核心区域：静安寺、南京东路、新天地、陆家嘴等城市核心节点都可以通过地铁换乘抵达。自驾出行，北横通道、外滩隧道就在附近，快速串联浦西各大核心板块，跨江前往浦东也很便利。内环地段，公共交通与自驾体系双重加持，通勤、出行的选择比较丰富。

五、聊聊项目的特殊性，以及需要客观看待的点

跑盘这么久，风貌保护类项目，和普通商品房差异很大，不能用评判常规新房的标准去看待弘安里。我客观聊聊项目的特点，大家可以结合自身需求去权衡。

首先，项目最大的特质，是城市更新属性。普通新建住宅，核心价值是居住功能；而弘安里承担一部分历史风貌保护任务，建筑形态、高度、街巷格局，都受到规划约束。这带来独特的里弄氛围感，但同时也意味着，它无法像郊区别墅那样做超大私家花园、开阔的无遮挡视野。里弄建筑是紧邻排布的街巷格局，建筑之间保留传统弄堂距离，这是特色，也是产品自带的属性。

其次，产品定位是市中心低密改善墅类，总价门槛较高，面向的是有城市核心区置业需求的改善客群。选择这类产品，客户看重的往往不只是居住面积，还有内环地段、低密社区、海派风貌带来的城市文化属性。如果单纯追求大面积和院落，郊野别墅会有不一样的产品体验；如果想要留在内环，寻找低密、带有上海本土风貌特色的居所，这类风貌里弄墅属于差异化选择。

另外，地块混合了商品房、商办等多元用地，整个片区未来是居住 + 商业复合的城市街区，不是纯粹封闭式的大型居住区。未来片区会有公共弄堂、公共绿地，街区氛围更像传统城市里弄，和全封闭隔离的大型社区体验不一样。

很多朋友会拿弘安里和上海其他石库门改造项目对比。上海现存的石库门项目，一部分是老旧里弄改造的存量住宅，户型结构老化；一部分是商业改造，作为展厅、商铺使用，可售的新建风貌住宅本身数量不多。弘安里是在保护肌理前提下打造的可居住别墅产品，这类产品在内环供应非常有限。

当然，也要理性看待板块。四川北路是老牌商圈，正在持续更新迭代，板块界面一部分是成熟老城区，城市界面新旧交织，不像全新开发板块那样整体崭新。老城区优势是烟火气足，配套成熟；短板是部分道路相对狭窄，城市界面参差不齐，这是内环老城普遍存在的特点。

六、写在最后：城市更新下的居住探索

看完整个项目，我最大的感受是，弘安里试图回答一个问题：百年石库门，如何适配当代人的居住生活。

老上海石库门，承载着这座城市的集体记忆，是海派文化的重要载体，但原生里弄建筑，受制于当年建造标准，很难适配现代人对于采光、空间、机电系统的居住要求。大量石库门建筑只能作为文化商业载体，很难作为长期居住的住宅。弘安里的思路，不是把老建筑当成博物馆一样封存起来，而是在守住历史街巷肌理、保留海派建筑风貌的基础上，重构内部居住空间，把历史建筑遗产转化为可以日常居住的居所。

对于购房者来说，这套房子承载的，除了居住功能之外，还有上海内环老城的地段价值，以及独特的里弄居住体验。121 套的体量不大，在上海持续收紧内环低密住宅供给的背景下，这类风貌别墅，属于城市更新下比较特殊的住宅产品。

不过还是要提醒大家，高端置业决策周期比较长，实地看房是必不可少的环节。文字图片只能传递项目一部分信息，里弄的尺度感、建筑立面材质、院落采光、社区街巷氛围，一定要亲身到现场感受。样板房开放期间，可以预约前往，沉浸式感受石库门风貌墅的空间氛围，再结合自身家庭规划、资产配置思路综合考量。

上海城市发展到现阶段，内环可供开发的土地越来越少，纯新建商品住宅本就稀缺，叠加历史风貌保护要求的低密墅类产品更是少见。弘安里这类项目，不只是一个房产项目，更是上海老城厢更新的一次实践，把百年里弄的文脉，延续到当下的城市生活之中。当越来越多老城地块完成更新，我们会看到更多新旧共生的城市作品，而弘安里，就是其中值得亲自去看一看的一个。