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内环静安，探访保利永兴里实景示范区｜城芯风貌别墅实地探盘 上海内环土地资源日趋稀缺，尤其是可供开发的低密墅类产品，在城市更新的大背景下，这类能够兼顾城市繁华与私密院落的物业，一直受到高端置业群体持续关注。

我们这次实地探访的保利永兴里，坐落于静安区中兴社区，近期项目东园全维实景示范区正式对外开放，完整呈现里弄巷道、园林景观，本次上新的中轴央景双拼风貌别墅，也成为当下内环置业值得细细品鉴的标的。

如果把目光投向上海核心区域的豪宅市场，北外滩板块大平层的成交单价已经站上 21 万 +/㎡的区间。同样的置业预算，在保利永兴里，能够以 16.65 万 /㎡起的门槛，拿下静安内环内的双拼准现房。这种不同产品形态之间的价差，也让很多正在对比市中心大平层与别墅的客户，看到了不一样的选择空间。

熟悉上海内环风貌别墅的购房者大多了解，传统城芯风貌别墅依托原有老街区肌理、受地块原有规划约束，很多项目很难打造完整、成规模的集中园林空间，大多以零散的小庭院、窄巷道为主。保利永兴里在规划阶段，就尝试突破这一现状，在保留海派里弄街巷文脉的基础上，规划出系统化的园林景观体系。本次开放的实景示范区，把整座园林、完整里弄与巷道实景一次性呈现，高规格的苗木配置、充足的绿植覆盖，在内环风貌别墅产品中，形成了很有辨识度的景观体验。实景示范区开放之后，市场关注度持续走高，项目顺势推出中轴央景位置的别墅新品，也就是我们本次探盘重点了解的建面约 216㎡双拼风貌别墅。

项目地处静安内环，上海内环内别墅类产品的新增供应占比本就不高，叠加相关政策对于新建别墅产品的管控，城心风貌别墅的供给量长期处于偏少状态。从区位来看，项目距离外滩、陆家嘴两大城市核心区域均在 3 公里左右，处于上海城市核心圈层，城市各类成熟资源汇集于此。产品形态上，项目打造独门独院的双拼格局，纵向五层立体空间，附带较多拓展面积，是典型的城芯低密墅居产品。

地块溯源：土拍背景与整体规划格局

2023 年 10 月，上海第三轮集中土拍中，保利发展拿下静安区中兴社区 C070202 单元 280-06 地块，成交总价 154612 万元，溢价率 9.7%，楼板价 81375 元 /㎡。地块高层房地联动价设定为 12.5 万 /㎡，风貌别墅房地联动价 18 万 /㎡。地块出让面积 7616.5 平方米，容积率 2.5，计容建筑面积约 19041.25㎡，项目全装修标准设定为 4000 元 /㎡。

地块四至清晰，东侧临近公兴路，南侧为永兴路，西侧毗邻静安区闸北第三中心小学，北侧靠近象山小区。地块规划方案显示，整个社区规划包含一栋 17 层高层住宅、10 栋 3 层低层风貌别墅，同时配建一栋保障房。项目整体采用东园西邸的布局思路，西邸为小高层住宅组团，而东园便是项目的风貌别墅组团，一共规划 21 套双拼风貌别墅，也是整个社区的低密核心。

在整体空间构思上，项目采用新旧共生的设计思路，东园西邸分区布局，在城市街角塑造风貌墅区界面，设计理念借鉴伦敦斯毕塔菲尔德街区，兼顾都市繁华氛围与低密院落的静谧感。项目在建筑风貌上复刻海派里弄的街巷格局，还原行列式街坊形态，同时优化巷道的宽高比例，提升居住舒适度。建筑细节上，提取海派老建筑的经典元素，拱形门坊、建筑山花、清水红砖墙面，延续上海百年里弄建筑的美学记忆，让新建风貌建筑与区域历史肌理相互呼应。

归家动线方面，项目借鉴和平饭店酒店式门庭的营造思路，打造酒店式双线归家体系，设计五进入户礼序与四重车仪之道，重塑海派隐奢的归家体验。社区设置定制化酒店落客区，入口设计参考华尔道夫、安曼酒店的营造手法。入户大堂挑高约 6 米，配备保利物业 24 小时双管家服务，为业主日常居住提供持续的物业服务支撑。

实景园林：复刻海派里弄，高密度浓荫景观

走进东园实景示范区，完整的海派东方园林体系直观展现在眼前。园区延续上海老里弄鱼骨状街巷肌理，以主巷作为空间主轴，支巷向两侧延展，形成 “一轴融三景，四巷藏四时” 的景观结构。一条约 50 米长的主巷贯穿整个别墅组团，沿路设置多处景观节点，三步一景，层层递进，三大主题水景串联起整个里弄景观，打造 “里弄藏江河，移步皆风华” 的沉浸式游园感受。

每一处水景都搭配专属艺术雕塑，入园位置的书卷雕塑，致敬百年海派文脉；中央位置的水珐采用聚宝盆造型，呼应苏河湾历史上商贸兴盛的时代记忆。巷道深处设置 “家” 字弧形艺术装置，串联 “公兴”“家兴” 两层叙事，把苏河湾的百年人文底蕴，和当代家庭的居住理想融合在一起。景观石材的选用同样考究，多处节点采用普拉达奢石打造水台，将海派精装质感与现代艺术审美结合。

除了水景与艺术装置，园区的苗木配置是本次实景示范区的一大看点。项目采用较高密度的名贵树种排布，实现大约每 3 米一株苗木的配比。入口迎宾位置选用进口造型罗汉松，单株造价不菲，树形苍劲舒展；主巷端景布置泰山油松、造型红花继木老桩，姿态自然大气。四条支巷各自打造专属主题景观，没有简单复制重复景观。

造型小叶女贞桩塑造对称的仪式感，归家巷道自带庄重感；乌桕、鸡爪槭搭配种植，春天枝叶舒展，秋季红叶漫巷，光影随季节流转；造型小叶黄杨桩，自带文人气息，漫步巷道增添雅致氛围；造型茶梅桩，保证冬季依旧保有开花景观。四季花木搭配香橼、红枫、紫薇、菲油果，辅以银灰、蓝紫色调的花境组团，一年四季，转角都可以遇见不同的景致。

在内环风貌别墅项目之中，能够拥有大面积、成体系的浓荫园林本身并不常见。很多老地块上的风貌项目受限于原有地块尺度，很难形成大面积集中绿化，而保利永兴里通过系统化的景观规划，搭配多层次苗木，塑造出属于墅区内部的私属园林氛围，行走在巷道之间，建筑掩映在绿树之中，弱化城市喧嚣，营造出闹中取静的都会桃源感受。

户型解读：建面约 216㎡双拼风貌别墅，五层立体空间

本次上新的建面约 216㎡双拼风貌别墅，为地上三层，地下一层，地下室层高 5.5 米，可搭建夹层，地下室建筑面积约 120㎡，搭配花园、露台等拓展空间，项目整体平均附赠空间约 60%，打造有天有地的独门独院墅居。

一层南向面宽达到 8.7 米，在同面积段风貌别墅产品中属于尺度宽裕的配置，搭配大面积落地窗，把庭院景观引入室内，室内外空间相互渗透。客餐厅一体化的开阔格局，不管是家庭日常起居，还是亲友聚会，都拥有充足的活动空间，坐在室内便能欣赏庭院景致，实现室内外景观互动。一层空间布局包含会客厅、厨房，一处灵动可变空间，同时设置次卫。耳房面宽 4.1 米，可以改造为老人居住的大套间，长辈居住于此，不用上下楼梯，拥有独立的居住区域，兼顾家庭成员之间的陪伴与个人隐私。

值得重点提及的是楼梯与电梯井的排布设计。市面上不少风貌类项目，楼梯和电梯井分开设置，会占用更多室内可用面积。保利永兴里在交付时配备 1-3 层贯通楼梯，同时预留电梯井，电梯井与楼梯合并布局，减少空间浪费，也让室内立面更加整洁美观。这类细节处理，是在户型打磨阶段反复优化后的结果，把空间利用率作为产品设计的重要考量。

来到二层，户型采用双套房的规划，两套独立卧室都配备卫浴空间。其中一间套房面积约 20㎡，面宽 4.1 米，预留 4.8 米宽的衣柜空间；另一间套房约 27㎡，面宽 4.2 米，设置独立衣帽间。两个套房的空间尺度，已经可以对标不少改善型大平层的主卧规格。每一间套房都可以放下双人床、独立梳妆台，部分空间甚至可以放置浴缸，搭配大面积落地窗，采光充足，居住舒适度较高。双套房的布局，适合家中子女居住，或是接待长期居住的客人，各自拥有独立卫浴、更衣空间，互不干扰。

三层整层打造约 40㎡主卧大套房，整层空间都归属主人的私密领域，内部可以划分出睡眠区、超大衣帽间、书房以及五星级标准的卫浴空间。室外附带约 11.35㎡露台，这一方露天空间可以承载很多生活场景。清晨，在这里练习瑜伽、冲一杯咖啡阅览资讯；夜晚，家人可以在露台纳凉，仰望星空，也可以改造为空中花园，栽种花草，把休闲场景延伸至室外。

从一层到三层，整套户型全部采用套房设计，长辈、子女、主人都拥有独立的居住套间，充分照顾多代同堂家庭不同成员的生活习惯，保障各自的私密空间。每个房间都可以根据居住者喜好，选择不同的装修风格，打造个性化的居住场景。这样纵向分层、分层独立的格局，更契合大家族长期居住、家族传承的居住需求。

地下一层层高 5.5 米，可以隔出夹层，拓展空间潜力充足。对于别墅居住者来说，地下室是家庭生活的延伸场域，不再局限于储物功能，能够根据家庭爱好进行个性化改造。可以打造私人影音室、恒温酒窖、健身区域；家中年轻成员，也可以打造独立电竞娱乐空间，拥有一处安静的专属兴趣空间。地下室入户区域配套双车位，归家之后直接停车入户，完成从城市通勤到居家状态的转换，动线流畅。

项目后续还计划推出精装定制服务，相关方案细节仍在打磨阶段，后续落地之后，可以给业主提供更多室内装修的选择方向，匹配不同家庭的审美偏好。

区位与配套：内环核心，多维交通与成熟城市界面

交通层面，项目处于多轨交覆盖范围，距离 8 号线中兴路站距离较近，3、4 号线宝山路站、1 号线也在周边形成轨交网络，轨交线路串联人民广场、静安寺、陆家嘴等上海核心板块，公共出行选择丰富。

自驾出行同样便捷，项目距离南北高架大约 500 米，纵向贯通上海城区，能够快速接入内环、中环、外环，同时北横通道、新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等多条通道加持，自驾可以快速通达上海全城各个片区。

商业资源方面，项目 1 公里范围内，静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等商业体可供选择，中兴城规划的百万方商业集群、珠江安康苑商业、合生汇也在周边。放大到 4 公里半径，人民广场、南京西路、陆家嘴、静安寺等上海核心商圈都在通勤范围内，城市商业资源集聚，日常购物、休闲、餐饮选择丰富。

生态休闲方面，项目与约 3.5 万㎡中兴公园仅一路之隔，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园等城市绿地分布周边，闲暇时间可以前往公园散步休闲，在城市核心区域拥有多处绿地资源。

置业相关信息与实地探访须知

项目建面约 216㎡双拼风貌别墅正在销售，总价区间约 3596 万 - 4486 万，属于准现房，交付时间预计为 2026 年 12 月。如果想要实地参观样板间，需要提前预约，并且完成 600 万资产验资。文中户型图、风貌别墅效果图均为项目示意素材，部分为过程稿，最终以实际交付以及官方竣工成果为准。

在上海内环，低密墅类产品的开发空间有限，而能够做到实景园林、完整里弄巷道实景呈现的风貌别墅项目，在当下市场中并不多见。保利永兴里跳出传统风貌别墅空间局促、景观零散的固有印象，在保留海派里弄文脉的前提下，打造系统化园林景观，同时在户型上做足空间拓展，五层立体空间，多套房格局，兼顾多代家庭的居住需求。

对比同板块、同预算的内环大平层产品，它提供了另一种居住思路：在内环城市核心，拥有独门独院，庭院、露台、地下室叠加的立体墅居生活。当然，风貌别墅的选择，也需要购房者结合自身家庭结构、生活习惯综合考量。实地看过实景示范区之后，能直观感受到项目在景观营造、户型细节上的投入，对于希望在内环寻找有天有地院落居所的置业者，值得现场实地感受。