揭阳跌幅惊人5个小区！榕江新城大盘遇冷，刚需看房擦亮眼

不少粉丝私信咨询揭阳二手房行情，讨论最多的就是榕江新城片区。前些年揭阳大力开发榕江新城，靠着江景资源、城市新中心规划，吸引大量本地改善家庭，还有不少在外经商的潮汕老乡回乡置业。很多买家看好新城发展，认定这片区域是揭阳城市扩张核心，早早入手布局，期待配套落地之后房产保值升值。

可几年过去，新城配套兑现进度不及预期，片区海量新房持续入市，二手房内卷严重。不少当年热度很高的小区，二手成交价大幅缩水。很多高位入手的业主，就算主动降价亏本出售，房源挂在中介平台很久，也很难找到意向买家。

今天盘点揭阳跌幅靠前的5个小区，打算在揭阳安家自住，或是想捡漏淘二手房的朋友，耐心看完这篇，提前避开置业路上的大坑。

1、保利大都会（榕江新城）

巅峰时期二手成交价：11200元/㎡

目前二手挂牌成交：4800元/㎡

跌幅：约57%

下跌原因：保利大都会是榕江新城标杆大盘，当年凭借品牌+榕江江景双重卖点，是揭阳热度最高的楼盘之一，吸引大量揭阳本地改善和在外经商回乡置业的潮汕买家。很多购房者看好榕江新城的发展规划，认为这里会成为揭阳未来新城区，房产升值潜力巨大。榕江新城最大痛点就是开发体量庞大，成片住宅持续新建，新房不断打折出货，持续分流二手房客源。片区道路宽阔，城市界面崭新，但大型商业、优质医疗配套落地缓慢，入住率一直偏低。海量二手房源集中释放，早期回乡置业业主集中抛售，业主之间互相压价，房价断崖式下滑。

点评：小区绿化环境不错，适合长期在榕江新城片区上班生活的自住家庭。千万不要投资，片区二手房库存巨大，流通性偏弱，就算单价低，也要提前想好未来转手难题。

2、绿地国际空港城（空港经济区）

巅峰时期二手成交价：9800元/㎡

目前二手挂牌成交：4300元/㎡

跌幅：约56%

下跌原因：绿地国际空港城依托空港新区规划，当年热度拉满，很多买家赌空港片区发展红利。大家期待空港产业落地、人口导入，带动片区房价上涨。空港片区距离揭阳老城区较远，产业落地缓慢，稳定就业岗位不多，生活配套薄弱。片区楼盘扎堆，房源供给量大，新房折扣力度持续加大。不少项目曾传出交付相关负面消息，打击购房者信心。楼市下行之后，大量房源挂牌出售，成交周期漫长。

点评：城市界面新，适合工作就在空港片区的自住人群。单纯赌新区规划买房风险极高，配套兑现周期不确定性很大。

3、揭阳万达广场（榕江新城）

巅峰时期二手成交价：10500元/㎡

目前二手挂牌成交：4600元/㎡

跌幅：约56%

下跌原因：揭阳万达广场住宅，当年依靠商业综合体规划出圈，很多买家看重下楼就是大型商场的便利，冲着商业配套入手。原本期待商场开业带动片区人气与房价，但片区人口导入速度跟不上住宅建设速度。榕江新城大量楼盘同期交付，二手房挂牌量居高不下。老城区的刚需不愿意跨江过来置业，跨江出行通勤成本高。大量急售房源不断拉低片区真实成交价。

点评：临近商业体，生活购物相对方便，适合定居榕江新城的家庭。跨江往返老城区的家庭，一定要实测早晚高峰通勤时间，谨慎入手。

4、普宁保利和府（普宁新城）

巅峰时期二手成交价：9200元/㎡

目前二手挂牌成交：4200元/㎡

跌幅：约54%

下跌原因：普宁保利和府是普宁新城大型刚需大盘，吸引普宁各乡镇进城刚需，还有大量在外做生意回乡置业的普宁老乡。普宁人口基数大，但年轻人大多外出经商务工，留在本地的购房需求有限。新城片区持续上新楼盘，新房低价抢客，二手房客源持续被分流。交付多年，小区物业维护、车位紧张等问题慢慢暴露，买家议价空间持续拉大，房价长期阴跌。

点评：周边基础底商齐全，适合长期在普宁本地工作生活的刚需家庭。自住没问题，不要期待房产大幅升值。

5、惠来碧桂园（惠来县城）

巅峰时期二手成交价：8600元/㎡

目前二手挂牌成交：4700元/㎡

跌幅：约45%

下跌原因：惠来碧桂园是惠来县城老牌大盘，当年吸引惠来乡镇进城刚需家庭。很多乡镇居民为改善居住环境、子女教育选择安家于此。后续惠来县城多个新盘陆续推出，开发商优惠力度大，持续抢夺客户。随着楼龄增长，小区设施老化，二手房挂牌量持续增多，买家挑选空间充足，议价空间逐年扩大，房价缓慢走低。

点评：配套成熟，生活便利，长期在惠来本地生活的刚需可以实地考察。升值空间有限，优先满足自住需求。

很多潮汕老乡回乡置业，很容易被榕江新城崭新的城市面貌、江景资源、新区蓝图打动，一时冲动下单。买房一定要认清底层逻辑：支撑房价的核心是稳定常住人口、成熟产业和落地配套，不是宽阔马路和漂亮江景。

榕江新城、空港新区前些年吸纳大量看好城市扩张的买家，但是人口导入速度远远跟不上房源供应。市场行情转冷之后，大量业主集中抛售，房源供大于求，房价下跌幅度往往超出大家的预想。

在这里提醒大家，回乡买房一定要分清自住和投资需求。长期安家自住，优先考察学校、医院、菜市场这些已经落地的配套，跨江通勤一定要实地测试早晚高峰；如果只是逢年过节回来短期居住，理性看待，不要高估江景房保值能力。挑选二手房，不能只看挂牌单价，多打听片区真实成交行情，不要因为家乡情怀高位接盘。

有没有粉丝看过揭阳榕江新城、空港的楼盘？你觉得榕江新城的房子，值得入手吗？身边有没有朋友当年回乡在榕江新城买房，如今贬值难出手？欢迎在评论区一起聊聊看法。