韶关楼市9月大揭秘：有人悄悄抄底，有人还在观望，你呢？

数据不会说谎，但解读数据的方式，决定了你能不能看懂这个市场。

老铁们，9月的韶关楼市数据出来了。

说实话，看完之后我沉默了几秒钟。

不是暴跌，也不是暴涨。而是一种很微妙的“静悄悄的变化”。

今天咱们不讲大道理，就用大白话，把韶关9月楼市的底裤扒干净。一手房、二手房、土拍、政策、趋势，一个不落。

坐稳了，开讲。

一、一手房：量缩了，但价格居然在涨？

先看数据。

9月上半月，韶关市区商品房总成交164套，成交面积11235.21㎡，成交均价5311.4元/㎡。其中住宅成交85套，住宅均价5366.85元/㎡。

什么概念？

同期周度数据显示，韶关新房成交262套，环比微降1%，同比降了6%。

量在缩，没错。

但你看价格——9月韶关新房均价6114元/㎡，同比涨了11.9%，环比也涨了2.6%。

等一下，成交套数在跌，价格却同比涨了快12%？

这就是韶关楼市现在的真相——刚需观望，改善出手。

你想想，武江区芙蓉新区那些新盘，均价6357元/㎡左右，曲江、浈江核心区也在6400-6500元/㎡上下。而120-144㎡的改善户型占了全市成交的57.2%。

谁在买？是那些“卖一买一”的改善家庭。他们不急着上车，但一旦看准了，出手就是大户型。

刚需盘呢？冷。90㎡以下的小户型成交占比只有3%。

说白了，韶关的一手房市场正在经历一场“换血”——刚需客户被二手房截流了，留在新房市场的，是改善型买家。

一句话总结：一手房“量降价升”，不是市场变差了，是买房的人变了。

二、二手房：低调的“真香”选手

再来看看二手房。

9月韶关二手房均价5395元/㎡，同比跌了3.8%，但环比微涨0.5%。

挂牌均价更直观——安居客数据显示，9月韶关二手房挂牌均价5066元/㎡，比上月涨了1.73%，但比去年跌了5.31%。

一句话：同比还在跌，但环比已经开始企稳。

为什么二手房比一手房更抗跌？

因为便宜啊。

新房均价6114元/㎡，二手房才5395元/㎡，差价超过700块一平。对于预算有限的刚需家庭来说，二手房就是“真香”选择。

而且韶关二手房的租售比达到了3.14%，房价收入比只有3.7年。什么概念？三口之家买一套90㎡的房子，不到4年的收入就够了。

这个数字放在全国来看，简直是“白菜价”。

但问题是——韶关的人口在流出。

老城区浈江的二手房供给充足，早年热门楼盘价格回落明显，部分小区十年跌幅超过30%。

所以二手房市场是“冰火两重天”：核心地段、配套成熟的房子有人接盘，偏远老小区的房子挂半年也未必卖得掉。

一句话总结：二手房是刚需的“最后堡垒”，但选错位置，就是给自己挖坑。

三、繁荣线：没有狂欢，但有底气

什么是“繁荣线”？简单说，就是楼市到底有没有“底”。

韶关的底在哪？

看几个关键指标：

第一，房价收入比3.7年。 全国平均是10年以上，韶关不到4年。这意味着本地居民买房的压力远小于一线城市，市场有天然的安全垫。

第二，公积金政策力度空前。 单人最高可贷50万，夫妻共同申请最高100万，二孩及以上家庭还能上浮20%到120万。保障性住房最低首付只要15%。

第三，购房补贴覆盖面广。 烈属家庭最高12万/套，现役军人2万/套，退役军人、二孩家庭、教职工等群体1万/套。

这些政策的效果在5月已经显现——当月成交1359套，环比涨了10%。

但9月的情况说明，政策红利正在边际递减。不是政策没用，是该出手的人已经出手了，剩下的还在等。

一句话总结：韶关楼市的“繁荣线”不是暴涨，而是“跌不下去”。有底，但缺乏大涨的动力。

四、土拍：开发商在“用脚投票”

土拍市场是最诚实的。

9月15日，韶关武江区芙蓉新区一宗7.4公顷的住宅用地成交，总价24438万元，受让方是韶关市鸿晟投资开发有限公司。

注意几个细节：

第一，位置在芙蓉新区高级中学东侧。 这是武江区的核心教育配套区域，典型的“学区地块”。

第二，受让方是本地国企平台。 不是碧桂园，不是保利，是韶关自己的城投公司。

第三，要求“交房即发证”，配建保障性住房“以资代建”。

这说明什么？

开发商对韶关市场的态度很明确——民企不敢拿地，国企在托底。

但国企拿地也不是瞎拿。芙蓉新区是韶关重点发展的新城，学校、医院、行政中心都在往那边搬。这块地的逻辑是“长线布局”，不是短线炒作。

全年来看，韶关1-9月土地成交楼面均价只有423元/㎡，平均溢价率0.2%。

溢价率0.2%——基本就是底价成交。

一句话总结：土拍市场“国进民退”，开发商在观望，政府在托底。这个格局短期内不会变。

五、后续趋势：韶关楼市的“三个不会变”

聊完数据，说说我的判断。

第一个不会变：整体价格“稳中微调”的格局不会变。

2026年1-6月，韶关商品房销售面积72.3万㎡，同比下降10%。但成交均价在核心区域是上涨的——曲江区同比涨3.4%，南雄市涨3.1%。

这意味着什么？分化。

武江、曲江核心区稳得住甚至微涨，偏远县区和老城区继续承压。你买对了区域，房子就是资产；买错了，就是负债。

第二个不会变：改善型需求主导的趋势不会变。

120-144㎡的户型占比57.2%，80-100万总价段占比28.7%。

这不是偶然。韶关的城镇化率还在提升，农村人口进城、老城区居民换房，这些需求是真实的。他们不要小户型，要的是“一步到位”。

第三个不会变：政策托底的力度不会减。

2026年韶关计划批准预售商品住房约97万㎡，房源约0.7万套，同时推进100个老旧小区改造。

供给端在控制节奏，需求端在给补贴，这是典型的“稳楼市”操作。上面要的不是暴涨，也不是暴跌，是“软着陆”。

所以我的结论很简单：

如果你是刚需自住，现在就是窗口期。 二手房价格已经跌到位了，公积金贷款额度够高，补贴能拿就拿。

如果你是改善换房，盯紧核心区域。 芙蓉新区、武江核心地段，这些地方的房子跌不到哪去，长期看还有增值空间。

如果你是想投资炒房，劝你冷静。 韶关不是深圳，没有人口虹吸效应，投资回报周期会很长。

韶关这座“广东北大门”，楼市不会让你一夜暴富，但也不会让你血本无归。

它就是一个普通人的城市，过着普通人的日子。

最后问大家一个问题：你觉得韶关房价到底了吗？评论区聊聊，我每条都看。

觉得有用的话，点个“在看”，转发给身边正在看房的朋友。咱们下期见！