老旧住房更新放宽标准，燃气安全底线如何守？——燃气企业应对指南

湘建保〔2026〕97 号允许老旧住房在专家论证前提下放宽建筑间距、消防、日照等现行标准，实行产权人出资为主、财政奖补为辅，项目实施主体为业主合作社、委托企业，流程上实行联合审查、资金共管、绿色通道审批，给燃气企业带来技术合规、工程协同、资金回款、安全运维、沟通协调五大挑战。燃气经营企业可从机制对接、技术管控、工程全流程管理、资金风险防控、后期运维、风险兜底六个方面系统应对。

一、建立专项对接机制，实现项目前置介入

1.搭建政企协同窗口，指定专人对接住建（城市更新）、自然资源、财政部门，及时获取本地老旧住房自主更新年度项目清单，主动参与项目前期房屋体检、实施方案编制、多部门联合审查环节，改变以往“项目建成后再对接通气” 的被动模式。

2.适配新实施主体沟通模式：项目建设主体不再是传统房地产开发商，多为业主合作社、街道牵头组建的实施主体。建立面向街道社区、业主代表、更新合作社的沟通渠道，参与居民议事协商、“规划师建筑师工程师进社区” 工作机制，提前沟通燃气立管、调压箱选址，化解居民抵触矛盾。

3.落实流程节点管理，对照文件附件工作流程指引，在意愿征集、实施方案编制、联合审查、纳入年度计划、报建、施工、竣工验收、不动产登记各环节设置燃气专业介入节点，燃气配套、迁改、新建内容必须写入项目实施方案及成本测算。

二、分类强化技术管控，妥善应对规范弹性放宽风险

文件明确，场地受限无法满足现行国标，经专家专项论证可按不低于现状条件实施更新；消防不达标可采取人防、技防、物防补强措施。燃气企业不能直接放弃安全底线。

1.区分三类更新模式制定技术处置导则

(1)整治提升模式：以管线保护、迁改避让为主；部分项目豁免规划许可，开工前必须完成管线探测交底，落实第三方施工保护协议，严控开挖破坏风险银川市住房...。

(2)改扩翻模式：房屋格局、厨卫位置变化大，原有立管、入户管道多数失效；重新开展管线设计，新增厨房必须满足用气通风条件，杜绝暗厨房通气。

(3)原拆原建模式：参照新建建筑燃气配套，重点处理跨宗地指标平衡带来的调压站、管网接驳选址难题。

2.规范专家论证参与流程：当建筑防火间距、退距、场地条件无法满足《城镇燃气设计规范》，燃气企业应主动参加专家论证会，出具燃气专业风险评估，明确泄漏报警、紧急切断阀、加密巡检、通风强化等技防补强措施，形成书面论证档案留存，作为后续通气、运维的依据（微信公众号：燃气世界）；对于论证后仍然存在不可接受重大安全隐患的项目，应书面说明风险，不具备通气条件的不予通气开通中国政府网。

3.严控重大安全红线不妥协：卧室、卫生间设置燃气管道、密闭无通风空间用气等属于重大隐患判定情形，不因城市更新政策放宽而放行，坚持安全底线中国政府网。

4.适配装配式、绿色改造要求，对采用装配式建筑的更新项目，提前优化燃气管线预埋方案；同步推动适老化安全器具（自闭阀、报警器、切断阀）配套安装。

三、工程全过程管控，防范第三方破坏与质量风险

1.开工前管线交底：所有更新改造项目开工前，实施管线探测、书面交底，签订燃气设施保护协议，明确“人工探挖、机械禁挖”，涉及燃气设施周边开挖作业，燃气企业安排现场监护，严防第三方挖断管道事故。

2.适配审批绿色通道：对豁免规划许可、简化报建的项目，厘清燃气工程施工、压力试验、严密性试验、验收备案要求，不因政策简化而删减燃气工程关键验收环节。

3.严格竣工验收联动：燃气专项验收作为项目联合验收组成部分，未完成燃气设施验收不得通气；竣工资料完整归档，同步移交城建档案，为后期运维提供依据；项目完成销号、不动产登记前闭环燃气验收手续。

四、厘清出资界面，防范资金回款风险

文件明确资金模式：产权人出资为主，财政奖补为辅，设立项目资金共管账户、专款专用、封闭运行。

1.提前界定出资边界，在实施方案阶段书面明确：市政燃气管网（燃气企业负责）、小区庭院管网、楼栋立管、户内燃气设施（产权人 / 项目实施主体承担）的出资责任，避免后期权责模糊扯皮。

2.用好资金共管账户机制，在改造协议中明确工程款支付节点与工程进度挂钩，约定共管账户付款流程（微信公众号：燃气世界），争取将燃气工程款项纳入项目共管资金监管范围，防范居民筹资不到位、拖欠工程款风险。

3.区分财政奖补、维修资金、居民自筹资金路径，熟悉住宅专项维修资金用于更新改造的使用流程；对困难群体，关注保障性住房、租赁补贴配套政策，落实通气收费相关安排。

五、优化后期运维管理，化解放宽标准带来长期安全压力

1.建立重点项目专项台账：对经过专家论证、采取技防替代现行规范的老旧自主更新项目单独建档，标记风险点，提高巡检频次、加密入户安检，定期复核泄漏报警、紧急切断装置完好有效性。

2.应对混合产权与混合功能风险：政策允许分区分层权属登记，建筑可住宅、配套商业混合，厘清燃气设施运维分界；地下空间开发配套燃气设施严格执行安全规范，严禁违规在密闭地下空间设置燃气设施。

3.强化居民安全宣传，联合街道社区开展更新后用气安全教育，告知项目存在的客观条件限制与安全注意事项；完善应急抢修预案，针对该类项目优化应急处置资源配置。

六、做好法律与合规风险兜底

1.所有专家论证、风险评估、技术补强方案、沟通协调记录全部书面留痕归档，厘清各方安全责任边界，规避企业安全生产责任风险。

2.对存在历史用地、产权遗留问题的地块，开展前置甄别，审慎开展燃气配套投资，避免在手续存在重大瑕疵建筑投入资产，形成无效资产。

3.加强内部培训，让设计、工程、客服、安检、法务熟悉湘建保〔2026〕97 号政策要点，把握政策弹性与安全底线的边界。

老旧住房自主更新项目燃气专业审查要点清单

（适配湘建保〔2026〕97 号，用于燃气企业参与项目前期方案审查、专家论证、联合审查、报建、竣工验收全流程）

说明：本清单区分通用必审项、分模式审查项、专家论证专项审查、资金与权责审查、竣工及运维移交审查；涉及放宽现行规范的，必须全部留存书面论证资料，重大安全红线不得豁免。

序号

审查内容

审查要求（判定要点）

1

项目合规性核查

1. 项目已纳入属地老旧住房自主更新年度计划；

2. 甄别地块产权、用地历史遗留问题，存在重大手续瑕疵的，审慎配套燃气设施；

3. 核实项目实施主体（业委会 / 更新合作社 / 受托企业）合法授权文件。

规避无效资产投资风险

2

用气空间安全红线（不得放宽）

❌严禁卧室、卫生间设置燃气管道；

❌严禁暗厨房（无直通室外门窗）通气；

✅用气厨房必须具备有效通风、排烟条件。

政策弹性不突破燃气强安全红线

3

现状燃气管线摸排

1. 完成项目范围内庭院管、立管、埋地管线探测，形成管线现状图；

2. 标记老旧腐蚀、占压、违规管线，明确迁改、保护、废除方案。

防范施工第三方破坏

4

燃气配套纳入实施方案

燃气新建 / 迁改 / 保护、安全装置、投资估算必须纳入项目实施方案、成本测算；未纳入的，在联合审查阶段提出书面意见。

落实文件要求，避免后期缺项漏项

5

安全器具配置

住宅用气必须配置燃气自闭阀；根据风险评估增设燃气泄漏报警装置、紧急切断装置；公共配套、商业用房按规范设置报警、联动切断。

适老化改造同步落实

6

地下空间用气核查

地下空间（停车、人防等），原则上禁止敷设燃气管道；确需设置，严格执行现行规范，做专项风险评估。

文件允许开发地下空间，重点防控燃气泄漏爆炸风险

7

档案留痕要求

所有沟通函件、风险评估、专家论证意见、技术补强措施全部书面归档，作为通气、运维依据。

厘清安全责任边界

第二部分 分更新模式专项审查模式 1：整治提升模式（主体结构不变，含加装电梯、环境整治）

1. □ 核查加装电梯、绿化改造、管线改造是否与现状燃气立管、庭院管冲突，明确保护或迁改方案；

2. □ 若新增厨房，复核厨房通风条件，复核新增入户管路由；

3. □ 本模式可免于规划许可，但不得免除燃气管线保护、严密性试验、安检要求；

4. □ 施工保护协议签订、开工前管线交底、必要时现场监护。

风险点：豁免规划≠豁免燃气安全，重点防范开挖、桩基施工破坏既有管道。

1. □ 核对厨卫位置变更，原有立管、入户管是否作废，明确新立管、入户管敷设路径；

2. □ 建筑外轮廓变化，复核埋地燃气管线与新建建筑基础、外墙安全间距；间距不足时，采取迁改或专项防护；

3. □ 扩建、增层后用气户数增加，复核现有市政接驳点供气能力，不足需明确调压、管网扩容方案；

4. □ 装配式更新项目，核对燃气管线预埋方案，避免后期凿墙破坏结构。

1. □ 按新建住宅标准开展燃气配套审查；关注文件允许跨宗地指标平衡，核对地块边界、调压设施选址用地条件；

2. □ 原有全部老旧燃气设施彻底拆除注销，严禁利旧废弃管道；

3. □ 区分住宅、保障性住房、配套商业混合业态，分别核算用气负荷，分区设置调压、切断设施；

4. □ 复核调压箱、阀门井与建筑的安全距离，确达不到规范的进入专家论证程序。

1. □ 书面明确出资界面：市政管网（燃气经营企业）；庭院管网、楼栋立管、户内燃气设施、迁改工程由产权人 / 项目实施主体承担；

2. □ 核查项目设置资金共管账户，燃气工程费用纳入共管资金管理，约定和工程进度挂钩的付款节点；

3. □ 若使用住宅专项维修资金，确认维修资金使用审批流程完备；

4. □ 厘清后期运维边界：庭院立管、户内设施产权归属，混合功能建筑（住宅 + 配套商业）分界点书面约定。

1. □ 燃气专项工程完成压力试验、严密性试验，资料齐全；作为项目联合验收组成部分；

2. □ 安全装置（自闭阀、报警器、切断阀）安装到位并调试合格；

3. □ 经过专家论证的项目，复核论证报告中全部补强措施是否 100 项落实，未落实不予通气；

4. □ 竣工图、管线档案完整归档，同步更新燃气 GIS 系统；

5. □ 专家论证类项目，标记为高风险重点管控台账，明确巡检、安检频次；向物业、居民做专项安全告知；

6. □ 项目完成不动产登记 / 危旧房销号后，完成用户建档。

1. 存在暗厨房、卧室敷设燃气管道等强制性规范禁止情形，且无法整改；

2. 专家论证后，风险评估判定存在不可接受安全风险，无有效补强措施；

3. 燃气配套工程未按方案实施，未完成专项验收；

4. 项目未纳入老旧住房自主更新年度计划，实施主体权责不清，地块存在重大产权瑕疵，且无整改方案。

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