75岁王石再创业，深石城市更新落地小梅沙，老楼能持续产生收益吗？

75岁的王石于9月28日在深圳小梅沙成立了深石城市更新公司，不再从事传统的房地产开发工作，而把重心放在了存量物业的改造经营上；深圳2025年已经出现了17个旧改项目清退调出的情况，这样的模式是否可以使得老楼、片区持续产生收益呢？

地产圈又要被王石搅动了。深圳盐田小梅沙片区注册成立深圳深石城市更新有限公司，75岁的王石担任董事长。“房地产开发一线已经许久没有接触过”，但是在最近的这段时间里他重新回归到了自己深耕多年的大业中来。淡出房地产开发一线多年的他，在重回自己的行业时，并不是重走拿地、建房、卖商品房的老路，而是把目光放在城市存量资产的改造和运营上。

新公司的经营范围不涉及房地产开发经营，主要开展商业综合体的管理以及文化旅游项目策划和酒店及物业服务的经营等业务。

王石想做的不是传统意义上的开发商，而是在已有的楼宇、园区以及片区上进行重新的设计，并且使它们的功能得到提高，最终通过长期的经营来获取收益。公司股权结构也十分特别。

五方股东各占20%左右的股份，王石通过深石管理咨询间接持股19.99%，没有设立单一绝对控股股东。这种平权合伙结构同过去的房企创始人一股独大的模式不同，更像是一个集合资金、团队以及产业资源的合作平台。

团队也具有明显的万科特色。法定代表人杜吉良自工程一线开始，曾就职于万科苏南区域多年，2021年跟随王石创业，在产城运营以及存量盘活方面承担着重要的职责工作。

董事倪晓栋有区域营销、私募基金以及产城投资的经历，董事姜浩在万科工作超过二十年，一直负责商业资产的经营。工程、营销、投资和商业管理人员重新聚集起来，并非临时起意，而是一支熟悉地产全链条的人才队伍为基础。

这条创业之路，要追溯到2017年。王石卸任万科董事会主席之后创建了深石集团，慢慢形成了碳中和社区、运动健康以及绿色金融这三个板块。“运动健康”是外界所熟知的部分，“深石”先后投资了深潜赛艇健康俱乐部，在很多地方开展水上运动会中心、会员培训、企业团建及商学院赛事等活动，单期海外高端训练营的客单价可以达到数万元。

今年王石团队又进军了HYROX综合体能赛道，在大梅沙生物圈三号园区内设立了第一家“顽石”HYROX训练馆。馆内的自由训练收费为108元每小时，一对一私教收费308元每小时，并且有集训营、团体包场以及商学院赛事。

运动业务表面上同城市更新没有关系，但是给团队建立起企业家社群、高净值客户之间的联系，这些资源今后可以用来做项目合作或者片区经营。“真正的依靠者就是深石，在碳中和社区上做了许多事情。”

2021年深石把原大梅沙万科中心办公园区改造成“生物圈三号”，没有新拿土地，而是对既有办公物业进行低碳升级。改造之后园区绿电比例从原来的17%提高到现在的85%，建筑整体能耗下降60%，每年减排超过800吨二氧化碳。

本项目升级到2.0版本后，目标是到2028年实现片区整体碳排放削减40%。该项目还试图建立“零补贴商业闭环”。收入不但是办公空间的收入，还包括建筑节能收益、园区运营服务费、碳资产管理以及市集和社群商业营收。

王石把这套模式叫做“碳中和社区的麦肯锡”，给出的是规划、改造以及运营的整体方案，而不是单纯的持有土地、建设楼宇。完成改造只是开始，并不能保证物业持续产生租金、服务费和服务收入，才能决定项目是否能活下去。

政策环境也在发生变化。深圳在2026年2月推出城市更新项目管理新政，优化土地移交率、保障房配建规则，并且出台“清调供”机制来清理因房企资金链断裂而停滞的旧改项目中的实施主体，调整规划条件重新供给。

截至2025年，深圳就有17个旧改项目被清退调出，形成了新的存量项目池。盐田区9月16日发布的政府工作报告提出，大梅沙村、小梅沙村有机更新与文旅高质量发展相互赋能。

深石城市更新的注册地址设在小梅沙村12号，有可能承接片区内剩余物业规划咨询、改造以及运营管理服务。2026年5月发布的《城市更新“十五五”规划》，将盘活老旧厂房、商办、存量住房和公房作为重点内容，允许旧厂区和街区兼容科创和便民商业等多元业态。

但是，政策打开机会并不代表项目就会成功。传统房企擅长拿地建设销售，存量更新需要面对产权分散、审批链条长、回报周期长等问题。很多项目的硬件改造完成后还会因为业态的空洞性或者租金不能达到预期而重新陷入低效的情况。

生物圈三号是一个小范围样本，它受大梅沙滨海区位、团队品牌以及地方配套的影响，能否复制到其他的区域还需要经过市场检验。因此王石这次并不是简单的回归房地产，而是把万科时期所积累下来的片区开发经验以及政企合作的经验同生物圈三号沉淀出来的低碳改造和运营方法相结合起来。

75岁再创业，真正值得研究的是这套存量运营的方法是否可以在小梅沙创建出一个可以持续经营下去的商业循环。