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探盘宁国府邸｜西郊土地之上，一场当代合院建筑实践@张玉文

谈及上海的别墅版图，西郊始终是绕不开的土地符号。从上世纪三十年代开始，这片城西的沃土之上，陆续生长出大量私邸庄园，茂密林木掩映着一栋栋风格各异的别墅建筑，沉淀下属于上海高阶居住圈层的生活底色。在城市开发不断推进的当下，上海核心城区可以对外销售的纯别墅社区已经变得十分稀少，很多置业者将目光投向西郊这片拥有深厚居住底蕴的板块，而就在西郊成熟别墅区的内核位置，一座筹备许久的全新合院作品，终于走向市场，它便是宁国府邸。

很多熟悉上海楼市的朋友，或多或少听过这个项目的名字。它长期笼罩着一层神秘色彩，流传于圈层交流之间，公开对外释放的信息并不多。项目坐落于长宁西郊，地块处于清溪路与可乐东路交汇的位置，周边被成熟别墅群落包裹，北侧毗邻檀宫，东侧紧邻西郊宾馆大片城市绿地，西南侧直面野奴泾天然河道，属于西郊传统别墅区的核心范围之内。

熟悉西郊的人都清楚，这一片的别墅大多以欧式庄园风格为主，雕花立面、大尺度南向花园、舒展的坡屋顶，是区域内建筑的主流表达。当第一次站在宁国府邸外部的时候，很容易产生强烈的视觉反差。它没有追随周边建筑的设计语言，外部是大面积素净的砖石墙体，立面造型简洁厚重，远远看去，方整的建筑体块排布在街巷一侧，也因此，市场上有不少人将它戏称为 “碉堡式建筑”，这种极具辨识度的外观，让它在整片西郊别墅区当中显得格外与众不同。

整个项目的体量并不大，地块总占地约 13600 平方米，整体容积率控制在 1.0，规划设置 12 栋建筑，除去作为物业配套的楼栋之外，实际可用于居住的合院产品数量有限，楼栋排布上没有设置 4 号楼，其中 12 号楼为项目的楼王单位北京房天下。项目从拿地到面世，走过了相当漫长的周期，中间经历过多轮方案打磨、工程调整，直至近年才正式开放实地看房，也正是因为漫长的打磨周期，让这个项目自曝光之初，就收获了行业内外大量的关注目光。

能够造就如此辨识度的建筑形态，离不开背后设计师的创作。宁国府邸的建筑设计交由 2023 年普利兹克建筑奖得主 David Chipperfield 团队完成，这位建筑师在全球留下诸多经典作品，国内上海徐汇滨江的西岸美术馆，便是出自他的手笔，极简克制、材质朴素、注重建筑与场地关系，是其一贯的创作标签。而在宁国府邸，设计师做了一次大胆的融合尝试，把中国传统合院建筑内核，嵌套进现代主义的建筑框架之中，形成中西碰撞的独特居住形态。

很多人会把它和市面上常见的独栋别墅拿来对比，但二者底层的营造逻辑，存在很大的区别。常规独栋别墅，习惯向外舒展，将采光面、景观面尽量朝向外部街道与公共绿地，把花园放置在建筑外围，追求建筑向外的展示感。宁国府邸则走了一条相反的路径，它选择向内做文章。建筑依靠高耸厚实的围墙，把外部视线完全隔绝在外，将绝大部分景观与采光收纳进建筑围合而成的内部中庭庭院当中，形成 “外闭内敞” 的空间格局。

站在外部街巷，建筑呈现出一种疏离沉静的气质，墙体之上开窗克制，不会把内部生活场景展露给外界；一旦步入建筑内部，视线瞬间被中央庭院打开，四周楼层环绕着中庭排布，多层次的回廊、平台向着内院敞开，室内空间和露天庭院相互渗透，室内的生活场景可以面向自家私属庭院充分舒展。对外隔绝喧嚣，对内拥抱庭院，这正是传统中式合院的精神内核，设计师用现代建筑的手法，把这个内核重新演绎出来。

这种设计思路，也直接改变大家评判这套住宅的固有标尺。我们评判普通别墅，常会讨论南向大面宽、外部视野等要素，但这套作品，并不遵循这套传统评价体系。它的采光不是优先面向外部马路，而是围绕内部中庭展开，居住体验的重心，从眺望外部风景，转移到享受自家独有的内院天地。建筑伫立在街边，既和城市街巷保持着恰当距离，又不会产生高高在上的压迫感，形成一种既疏离又亲和的微妙氛围，每一栋建筑都依托于这套合院逻辑，再结合不同楼栋的体量，做出差异化的空间构思，让每一户都拥有独属于自己的空间性格。

落到产品参数之上，项目地上建筑面积区间约 947‑1704㎡，即便是面积门槛最低的户型，地下室建筑面积也达到 477㎡以上，整套物业合计的使用面积，起步便达到 1400㎡上下。产品地上设置三层，地下一层，地下空间拥有充足的拓展潜力，可以根据居住者的需求，规划影音室、藏品空间、健身区、家庭社交空间等多元功能。楼栋之间，分为毛坯交付与精装交付两种标准，购买者可以根据自身的偏好，选择直接入住，或是进行个性化的空间二次打磨，每一户都配置独立电梯、车库，适配大平层尺度的家庭居住需求。

虽然社区整体占地规模有限，但设计师依旧充分利用地块原生条件，把自然元素融入整个园区当中。地块西南侧紧邻野奴泾，属于苏州河的支流，是天然的活态河道，河道沿岸保留自然水岸肌理，水流沿着项目边界缓缓流淌，为整个社区增添灵动的水系氛围。园区内部，打造出一条内部街巷，借鉴传统古街巷的营造思路，道路退界尺度克制，街巷两侧成排栽种银杏树，石质门套框住庭院入口，行走在内街当中，透过石材门框，能够看见后方庭院景致，完成一步一景的框景效果，建筑墙体、步道、乔木、内院彼此交融，人工营造的建筑与景观自然衔接在一起。

行走在园区内部，能够真切体会 David Chipperfield 一贯的审美取向：不追求华丽繁复的装饰，把重心放在材质本身的质感。外立面大量采用砖石砌筑，肉眼可见砖石本身质朴的肌理，没有过多浮夸的线条，依靠体块咬合、洞口进退，塑造建筑的层次。粗粝厚重的外墙，搭配向内舒展的玻璃回廊，厚重墙体与通透玻璃形成材质上的对比，朴素的材料，经过精细的工艺处理，呈现出克制又高级的建筑质感，整体氛围沉静，充满艺术氛围感，更偏向可以沉淀岁月痕迹的居所，而非过度堆砌符号化装饰的住宅产品。

当然，这样极具先锋性的建筑作品，市场上的评价本身也是多元的。一部分建筑爱好者十分认可它的设计逻辑，认为它跳出上海别墅固有的套路，重新思考当代人对于私密居住的需求，把中式合院的居住精神，放到当代西郊的土地上进行实践；也有一部分人，会用传统别墅的评判标准审视它，会对它的外立面观感、采光逻辑产生不一样的看法。对于高总价的豪宅产品而言，审美本身具备极强的主观性，这套产品，更适合能够接纳这套建筑逻辑的置业群体。

回到区位本身，西郊发展多年，周边已经形成成熟的高端居住圈层，周边别墅社区聚集，城市绿植覆盖率高，整体居住氛围安静纯粹。从地块出发，可以便捷抵达城市各大核心板块，既能享受西郊成熟的低密居住环境，也可以快速衔接城市的各类城市资源。项目的定位，面向有大面积居住需求，看重居住私密性，对建筑审美有自己追求的置业人群。

在上海新房市场当中，核心城区的别墅产品本就稀缺，而宁国府邸又跳出市面上主流别墅的开发范式，引入国际建筑大师的创作，复刻中式合院向内聚合的居住哲学，用现代建筑语言完成一次创新。它没有选择迎合大众对于豪宅的固有想象，而是坚持一套完整自洽的建筑叙事：厚重墙体守护居住的私密，向内打开的庭院安放家庭的生活，外部是西郊的城市烟火，内部是独属于居者的一方天地。

实地看完整个项目之后，会有很深的感触，买这类千万级别的物业，很多时候已经不只是购买一处居住空间，同时也是选择一种生活哲学。很多传统独栋，是把家向城市打开，拥抱外部的风景；而宁国府邸，则是把家向内收拢，在喧嚣城市之中，用墙体围合出一方隔绝外界的院落天地，把所有的浪漫、日常、家庭聚会，全部安放于自家的中庭之内。

我们可以想象未来在这里生活的画面，外部街道的车流人声被厚重墙体过滤隔绝，推开入户大门，喧嚣瞬间被隔绝在外，抬眼就是自家的中庭庭院。春日可以看庭院树木抽芽，夏日在回廊之下纳凉，秋日感受银杏落叶铺满街巷，冬日围坐于室内，透过落地玻璃静观庭院落景。地上多层空间，可以满足大家族分层居住的需求，地下大面积空间，留给主人自由发挥，收藏爱好、家庭聚会、私人休闲，都可以在这里落地。

不可否认，这套产品有它自身的门槛。首先是总价带来的资金门槛，其次，它的建筑逻辑，需要置业者放下过往对别墅的固有认知，去接纳 “外闭内敞” 的居住模式。如果你习惯了别墅向外的大花园、无遮挡外部视野，那这套产品未必契合你的偏好；但如果你极度看重居住的隐私，偏爱中式合院的院落情怀，同时欣赏极简克制的现代建筑审美，那宁国府邸，会是上海别墅市场当中很特别的一个选项。

纵观整个上海楼市，很多别墅项目，更多是在复刻过往的经典，或是堆砌各类奢华配置。宁国府邸难得之处，在于敢于在西郊这样成熟的板块，做一次不一样的尝试，将东方院落精神，与国际建筑大师的现代手法融合，造就了上海楼市当中辨识度很高的合院作品。

从地块拿地，到漫长打磨，再到如今开放实地探访，宁国府邸终于完整呈现在市场面前。它就像一件伫立在西郊土地上的建筑作品，褒贬不一，但足够独特。对于想要在上海寻觅低密合院居所，同时愿意接纳先锋建筑审美的购房者，不妨走进现场亲身感受，建筑带来的直观体验，永远比文字描述更加真实。