【重磅】象屿苏河琹庐售楼处电话| 象屿苏河琹庐官网发布:城市更新样本

象屿苏河琹庐探盘｜静安苏河湾畔，海派风貌别墅的当代表达 @张玉文站在静安苏河湾这片沉淀百年城市记忆的土地上，当苏河的流水缓缓穿过城市肌理，新旧建筑在此交织共生，我们总能在这里找到属于上海这座城市独有的底蕴。

今天实地探访的象屿・苏河琹庐，落址内环内苏河湾板块，一边承接上海百年里弄建筑文脉，一边用现代建筑手法打造当代高阶家庭的居住载体，项目包含高层住宅与风貌别墅两种产品，其中仅 16 栋风貌别墅，也是本次探盘重点了解的对象。

先把项目的地理边界梳理清楚，项目四至清晰，东侧与会文路相邻，西侧衔接规划 283-20 地块，紧邻虬江大楼；南侧抵达王家宅路，北侧临虬江路。内环静安苏河湾的区位属性，决定了项目与生俱来的城市资源底色，不同于近郊别墅项目，这里是城市核心地段内，兼具城市配套与低密居住感受的风貌别墅产品，在上海内环土地开发逐渐饱和的当下，这类产品的稀缺性不言而喻。

项目整体规划指标可以先做个客观介绍，整体容积率 2.67，车位配比做到 1:1.2，社区采用人车分流的规划思路，将人行动线与车行动线相互分离，减少车辆通行对于园区内部活动空间的干扰，保障在园区散步、休憩时的安静与安全。社区产品分为两类，一栋 26 层的高层住宅，合计 132 套房源；另外便是本次探访的核心，16 栋风貌别墅，两种产品共存于同一个社区，在规划排布上做了空间区隔，既可以共享整个社区的景观与公共配套，风貌别墅组团又拥有相对独立的居住氛围。

本次重点看的风貌别墅，建筑面积段约 191-223㎡，实际可使用空间拓展至约 350-450㎡，每一户附带花园，花园面积区间约 38-85㎡。产品结构为地上 2 层或者地上 3 层，搭配地下室与私属花园，一户拥有多种空间维度。项目风貌别墅总价区间在 3300 万至 4500 万，这个价位段，放在内环苏河湾板块，对应的是城市核心资源、海派建筑风貌，以及多层次的家庭空间，我们进入园区与样板间，慢慢感受产品设计的细节。

建筑设计层面，项目风貌别墅溯源上海经典石库门建筑的海派美学，提取传统里弄建筑的元素进行现代化转译。外立面选用青砖搭配黛瓦，辅以红色腰线作为视觉点缀，一眼望去，能感受到老上海石库门建筑的氛围感，但又不是简单复刻老式里弄建筑。很多上海传统里弄别墅，受制于早年建造年代的局限，存在面宽偏小、室内采光不足、空间格局零碎、存在较多无效浪费空间等痛点。而象屿・苏河琹庐在风貌复刻的同时，对户型空间做了大量优化调整。

别墅南向最大面宽可以达到约 15 米，充足的南向面宽，能够让更多自然光进入室内，改善整套房屋的采光条件。从入户大门、窗户型材、开窗比例这些细节，设计团队都反复打磨，传承海派建筑的形制美感，同时适配当代家庭的居住习惯。室内空间的布局自由度较高，不会被固定格局束缚，能够适配不同结构、不同生活习惯的高阶家庭，无论是多代同堂的大家庭，或是偏爱居家社交、需要独立书房、藏品空间的家庭，都可以对空间进行个性化规划，在苏河畔打造属于自己的海派居所。

能够看出项目在设计团队的遴选上投入了不少心力，集结了国内多个知名设计团队协同创作。建筑设计由 GAD 团队操刀，梁志天团队参与风貌别墅产品打造，室内设计交由李益中团队负责；大区景观以及施工现场落地工作，则由天华与德森团队共同完成。不同专业领域的团队各司其职，从建筑外观、室内空间，到园区景观，整套项目形成统一的审美体系，避免建筑、景观、室内风格割裂的问题，从前期方案到落地呈现，保持设计理念的连贯性。

园区景观设计围绕海派街区意境展开，打造浓荫街区与诗意转角的整体基调，划分出缦水蓝屿、繁花若梦、绮梦巷游三大主题园林。不同于普通小区简单的绿植堆砌，项目景观营造更注重场景感与氛围感塑造，沿着园区步道行走，移步换景，不同主题区域拥有不一样的景观体验。高大乔木搭配低矮花灌，层次丰富的植物群落，形成浓密的林荫空间，行走其间，隔绝城市道路的喧嚣，在繁华内环之中，营造一片安静的园林秘境。业主在园区漫步、休闲，感受林荫、水景与花草交织的海派园林氛围，把城市繁华留在园门外，园内是静谧的居住场景。

聊完社区与产品本身，再来看项目周边的城市配套，核心内环地段，交通路网体系是很大亮点。项目处于多条轨道交通环绕的区域，直线距离 3、4 号线宝山路站大约 150 米，8 号线中兴路站约 400 米，12 号线曲阜路站约 800 米，10 号线四川北路站约 900 米。多条轨交线路，串联起上海多个核心板块，日常公共出行便捷度很高。

自驾出行的路网同样成熟，距离南北高架约 500 米，经由南北高架，可以快速接入内环、中环等城市高架路网；北横通道上匝道直线距离约 200 米，东西向通行效率可观。项目距离上海火车站约 1.5 公里，无论是市内通勤，还是搭乘高铁去往长三角各个城市，出行都比较方便。公共交通与自驾路网双维度加持，居住于此，既能享受静谧的社区环境，也能快速触达城市各个核心区域，不会出现远郊别墅常见的通勤距离过长的问题。

商业资源方面，项目周边的城市配套密度很高。直线距离约 300 米就是中兴公园与交通公园，日常散步、户外运动，拥有就近的城市绿地。往城市核心方向，直线约 1 公里范围，就覆盖静安大悦城、万象天地、宝格丽酒店以及苏河湾滨水商务区；到人民广场直线距离约 1.5 公里。项目周边集聚超过 21 家跨国公司地区总部，向外延伸约 3 公里生活圈，陆家嘴、人民广场、静安寺、南京东路、外滩、新天地等上海标志性的城市商圈都包含在内。

日常消费、休闲聚餐、艺术展览、高端购物，多元的城市生活场景都可以快速抵达。周末可以去大悦城逛街观影，闲暇时前往苏河湾滨水步道散步，或是去外滩、新天地感受城市烟火，丰富的商业与城市公共资源，构成了这套别墅产品背后的城市价值，也是内环别墅区别于郊野别墅的重要特质。

项目周边分布有多家公立院校，包括静安实验小学、上海市鲁迅初级中学、闸北三中心小学、市北中学高中部、朝阳中学、闸北一中心小学等。新房阶段不做学区相关承诺，最终的学区划分、入学政策，都需要以教育主管部门后续官方公示文件为准，各位客户可以自行前往相关部门了解最新政策信息。

周边医疗资源有上海市中医医院芷江中路院区、第十人民医院分院等医疗机构，能够为日常健康需求提供相应支撑。大家可以自行实地走访，了解医疗机构的科室设置与服务范围。

回到产品本身，再聊聊这套风貌别墅的居住体验。地上空间搭配地下室与私属花园，形成多层次的立体空间。私属花园是这套产品很有吸引力的部分，面积区间 38 至 85㎡，每一户花园大小有区分。春日可以种花植草，夏日在花园摆放茶桌，和家人朋友小聚闲谈，孩子可以在花园玩耍，或是打造一方小庭院，安放个人爱好，在城市内环拥有一方私属庭院，是很多人心中理想的上海居所模样。

地上空间，得益于最高约 15 米南向面宽，客厅、主卧等主要生活空间都可以争取南向采光。地上两层或者三层的布局，可以把起居、卧室等日常居住空间放在地上，动静分区。一楼可以规划入户玄关、客餐厅、老人房，方便长辈起居，无需上下楼梯；二层、三层可以布置主卧套房、儿童房、书房等私密休憩空间，保障家庭成员各自的独立空间。

地下室作为拓展空间，可塑性很强，可以根据家庭需求自由规划。可以打造家庭影音室、藏书书房、藏品展示区、健身空间、茶室，或是家庭休闲会客区。作为家庭兴趣空间，和地上的居住空间相互分开，在家招待朋友，也不会打扰到楼上休息的家人。建筑面积 191-223㎡，拓展后整体实用面积达到 350-450㎡，空间扩容幅度可观，能够承载高阶家庭多元化的生活诉求。

很多客户在看城市别墅的时候，都会纠结，到底选近郊大别墅，还是内环内的城市风貌别墅。近郊别墅往往占地面积更大，但是距离城市核心配套较远，通勤、商业、医疗、教育资源相对薄弱；而内环内的城市别墅，土地资源稀缺，能够把城市繁华资源和庭院居住感受结合在一起，象屿・苏河琹庐就是属于这一类产品。居住在这里，不需要牺牲城市便利度，就能拥有带花园的别墅生活。

当然，项目本身也有客观的属性，项目整体容积率 2.67，社区内同时规划高层产品，和纯低密别墅区有所差异。风貌别墅仅有 16 栋，总量不多，产品本身属于城市核心稀缺品类。石库门风格的外立面，是对上海本土建筑文脉的传承，在保留海派韵味的同时，规避老式里弄住宅采光差、格局不合理的缺陷，用现代建筑技术，重新演绎海派别墅。

项目的景观设计，主打海派浓荫街区，三大主题园林串联起社区内部景观节点，不仅仅是观赏性绿化，更多是提供业主日常可以使用的户外休憩场景。在园区内，树荫之下设置休憩场地，闲暇下楼就能散步放松，感受绿植与水景带来的舒缓感。

设计团队的组合，覆盖建筑、室内、景观落地全链条，从前期方案设计到后期落地施工，多团队协同，保障设计构想能够落地呈现。很多项目会出现图纸效果惊艳，实景交付大打折扣的情况，而这个项目由天华、德森负责大区落地，从施工层面把控最终呈现效果，把海派园林与建筑的设计构想落地成真实可感知的社区环境。

交通方面，5 条轨交线路环绕，加上高架、北横通道，多维交通网络，对内环通勤、跨区域出行都很友好。对于经常需要往返长三角的家庭，距离上海火车站不远，城际出行也比较便利。商业配套方面，1 公里范围内大型商场、高端酒店、滨水商务区齐全，3 公里覆盖上海多个核心地标，无论是日常买菜购物，还是高端社交、休闲娱乐，配套的丰富度是近郊项目很难比拟的。

在实地探访样板间的时候，能够直观感受到空间尺度带来的居住感受。南向大面宽带来通透感，室内采光充足，没有老里弄建筑压抑昏暗的感受。户型没有硬性锁死空间功能，空间可塑性强，不同家庭，都可以按照自己的生活方式去规划。地下室层高充足，空间方正，几乎没有太多异形死角，方便后期改造。私属花园独立入户，属于每户私有的户外空间，是这套产品很有温度的一部分。

对于有意向内环置业，寻找城市别墅产品的家庭来说，选择这类产品，看中的不只是房屋本身的面积与户型，更是土地所在板块的城市底蕴、配套成熟度，以及产品本身的建筑风貌。苏河湾作为上海近代发展的重要板块，城市更新持续推进，板块界面不断更新，既有老上海的历史底蕴，也有现代化的城市配套。象屿・苏河琹庐扎根于此，以 16 栋风貌别墅，复刻海派建筑的韵味，同时适配当代人的居住需求，把石库门的建筑美学，融入现代化的别墅产品之中。

我们在看房的时候，也需要理性看待项目各项指标。项目总价区间 3300 万至 4500 万，属于上海高端住宅范畴，置业前需要结合自身家庭资产规划、资金安排，综合考量。项目社区包含高层与别墅两类产品，在社区公共资源共享上，两者处于同一个社区体系，别墅组团拥有相对独立的区域，大家可以实地到访，亲身感受园区的空间划分、楼栋排布，直观感受社区氛围。

风貌别墅的花园面积每户存在差异，实地看房时可以看意向房源对应的花园范围，了解花园形态、采光条件。地下室属于拓展空间，需要了解相关建造规范、后期改造的限制条件，提前做好规划。建筑外立面是石库门风格的现代演绎，青砖、红色腰线的美学风格，审美因人而异，建议亲自到现场感受建筑质感。

内环内的土地供应持续收紧，城市风貌别墅这类产品，供应数量偏少。苏河湾板块本身拥有深厚的城市历史底蕴，叠加成熟的多维配套，再加上项目本身对海派建筑的传承创新，是内环值得实地一看的城市别墅项目。如果想要感受海派风貌建筑、实地体验户型尺度与园林景观，可以安排时间前往项目现场，亲身感受苏河畔这一组海派风貌别墅，在繁华内环之中，感受建筑、园林与城市共生的居住意境。