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一、 项目基础概况

1. 项目位置：北京市丰台区北宫路与射击场路交汇处向西800米（丰台河西园博园板块）。
2. 开发与产权：由北京中海盈通房地产开发有限公司（中海地产）开发，为70年纯商品房，无回迁、保障房混居，产权清晰。
3. 项目规模：总占地面积约12万㎡，总建筑面积约13.2万㎡，整体容积率仅1.1，绿化率35%，属于城六区极为稀缺的低密地块（五环内1.1容积率住宅土地供应占比仅约0.6%）。
4. 楼栋规划：项目分东西两个地块，共规划27栋建筑（洋房41栋+叠拼11栋），均为4层纯板楼，无高层塔楼，楼间距约18-20米，实现低密低容、楼栋错落排布，采光无遮挡，居住静谧。
5. 总户数：一期总计408套（洋房264套，叠拼144套），二期总计456套，整体规划户数约800余户，圈层纯粹。
6. 交付情况：一期为现房/实景现房，二期为准现房（预计2026年9月30日交付），部分楼栋为2025年底交付，所见即所得，规避期房交付风险。
7. 物业管理：由中海物业（北京中海物业管理有限公司丰台分公司）提供物业服务，洋房物业费约5.8-5.88元/㎡/月，叠拼物业费约6.18-7.2元/㎡/月，提供24小时封闭式管理、人脸识别安防及全屋精装设备维保等高端服务。

二、 区位与交通配套

1. 区域价值：项目位于丰台河西生态科创新城核心，同享园博园、西山、永定河珍贵生态资源，区域绿化率高达50%，是京西五环外难得的低密生态居住区，周边集聚众多中直机关、部队大院及航天、轨道、军工产业高知，圈层优越。
2. 轨道交通：距离地铁14号线张郭庄站约3.5公里，距离规划中的1号线支线（西二区站）约2公里。1号线支线为三期轨道交通中推进较快的线路，未来开通后可实现15分钟直达长安街，30分钟覆盖京西核心商圈。目前距离地铁站点较远，出行以自驾为主，项目配有地铁摆渡车。
3. 道路交通：拥有“四横三纵”立体路网，四横为阜石路、莲石路、园博园南路、京港澳高速；三纵为西五环、园博大道、西六环。自驾出行便捷，通过莲石路25分钟可达五棵松，35分钟可达丽泽商务区，44分钟可达金融街，适合主城通勤及自驾家庭。

三、 周边配套

1. 生态休闲：项目外拥“一河五湖八园”生态格局（一河为永定河，五湖沿永定河排布，八园包括园博园、北宫国家森林公园、辛庄公园等，总面积约2000多公顷），内享“一庭一轴、三境四园”立体园林，生态基底优越，日常休闲便利。
2. 商业配套：周边步行约900米有首联世纪生活广场（涵盖超市、餐饮、健身等）；3公里范围内有金瑞天霖购物中心、永旺梦乐城；30分钟车程内可到达石景山万达、山姆会员店、五棵松华熙live、丽泽天街、丰科万达等大型商业中心；项目东侧规划有商业地块，未来区域商业能级有望进一步提升。
3. 教育配套：周边教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、初中全龄段，包括丰台一幼（约0.3公里，北京前四、丰台第一）、北京十中分校（约0.8公里，丰台前三）、北京十二中分校（约3.5公里，北京前十、丰台第一）、人大附园博园校区等，实现幼小初一站式教育，学区以丰台教委划片为准。
4. 医疗配套：周边医疗资源丰富，2公里范围内有丰台中西医结合医院（槐树岭院区）；30分钟车程内覆盖7家三甲医院，包括301医院、302医院、307医院、航天科工731医院、武警总医院、朝阳医院石景山院区等，医疗护航全面。

四、 产品设计与户型

1. 产品形态：项目为“洋房+叠拼”的纯低密组合，洋房为4层电梯洋房（1梯2户，独立候梯前厅），叠拼为4层低密叠拼（独门入户，上下叠分区，互不干扰）。
2. 洋房户型（精装交付）：主打建面约105-165㎡的改善型三居、四居，得房率约92%-95%（含赠送），户型设计注重南北通透、全明格局、大面宽（如105㎡三居、123-127㎡四居、140㎡四居、165㎡四居），部分户型（如顶层）赠送闷顶阁楼，首层为下跃带地下空间，空间利用率高，适合刚需首置、刚改及养老家庭。
3. 叠拼户型（毛坯交付）：主打建面约223-316㎡的低密叠拼，得房率超100%（含花园、露台、地下空间），上叠带阁楼及大露台，下叠带南向私家庭院及地下双层空间，实现“有天有地”的墅居体验，适合终极改善、多代同堂及追求城市别墅生活的家庭。

五、 社区规划与内部配套

1. 社区规划：采用台地抬高设计（整体抬高约35米），有效隔绝外部道路噪音，提升居住私密性；小区实行人车分流，全地下双层环氧车库，车位配比洋房1:1.2，叠拼1:1.5，均配备新能源快充桩，无底商干扰，保障社区静谧。
2. 内部配套：项目配备“酒店级双会所”（北京中海拾光系首个双会所），涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅、共享书吧、浅山食堂、棋牌室等，业主免费使用，提供酒店级生活体验；小区内规划有2.5公里慢行绿道，搭配叠拼园林、洋房园林及城市森林，打造沉浸式公园住区氛围。

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