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一、 项目基础概况

1. 项目定位：京能·丽墅定位为“大亦庄·纯叠拼·纯墅区”，是京南少有的低密纯叠墅现房社区，无高层、洋房混居，圈层纯粹，适合改善型及多代同堂家庭。
2. 规模与规划：项目占地约2.18万平方米，总建筑面积约4.35万平方米，容积率仅1.05，绿化率30%，规划11栋4层纯上下双叠建筑，共计152户，车位配比1:1.3（全地下人车分流）。
3. 产权与交付：70年产权纯商品房，毛坯交付，民水民电通燃气，可落户并享受大兴区义务教育学籍。

二、 区位与交通配套

1. 区域位置：项目位于大兴采育板块，地处通州副中心、亦庄新城、大兴机场三大板块交汇处，属于北京南城近郊别墅区，承接亦庄、南城改善客群。
2. 自驾交通：周边路网发达，临近南六环、京沪高速、京台高速、首都环线高速，自驾30分钟可通达亦庄核心区域，40分钟可通达国贸CBD，35分钟可通达大兴国际机场，通勤相对便捷。
3. 公共交通：周边公交线路密集（如995路、X105路、826路等），距离规划中的S6城际铁路联络线（采育站）约1.2公里，部分依赖自驾或公交出行。

三、 周边生活配套

1. 商业配套：周边1公里范围内有王府井首航生活广场、大润发购物广场、润福霖购物中心等，满足日常购物需求；距离亦庄核心商圈（如龙湖天街、大族广场）约20分钟车程，可满足高端商业需求。
2. 教育配套：周边教育资源丰富，涵盖采育一幼、采育三幼、青青藤国际双语幼儿园等；小学有黄城根小学大兴采育分校、采育第一小学；中学有采育中学、北京三十五中国际部等，基本满足全龄教育需求（具体学区划片以大兴区教委当年公布为准）。
3. 医疗配套：周边有采育社区卫生服务中心、北京绿康源医院，距离亦庄同仁医院、北京中医药大学东方医院（南院区）约20分钟车程，医疗资源基本满足日常就医需求。
4. 生态配套：项目周边生态环境优越，紧邻采育公园（约12万平方米）、凤河，周边有3000亩原始次生森林及万亩葡萄园，自然景观与休闲资源丰富。

四、 小区规划与园林景观

1. 规划布局：社区采用“一心两轴多院落”的中轴对称新中式布局，打造“三进式归家礼仪”（园门、院门、宅门），围合式院墙设计，私密性强，归家仪式感浓厚。
2. 园林景观：园林设计融合中式庭院意境，打造中央景观庭院、组团院落、景观步道，搭配全冠移植乔木、月洞门、叠水景墙等中式造景细节，实现四季皆景，绿化层次丰富。
3. 社区配套：小区内设有休闲漫步道、林下休憩空间、能量花园（mini高尔夫）等，为业主提供休闲活动空间；地下车库直达单元入户，预留新能源充电车位。

五、 户型设计与产品特点

1. 产品形态：全系为上下叠拼产品，户户配备私家户内电梯，实现电梯入户，方便老人、儿童及日常出行。
2. 户型面积：主力建面约157-328平方米，涵盖3-5居室，户型南北通透，大面宽横厅（6.3-7.5米），首层层高3.3米，空间尺度阔绰，采光充足。
3. 空间亮点：下叠（建面约234-328平方米）赠送私家庭院（约55-120平方米），首层可设老人房，地下空间（层高3.7-3.85米）可改造为影音室、酒窖、健身区等，适合三代同堂；上叠（建面约157-227平方米）配置星空大露台，中高区为起居层，适合改善型家庭及喜爱露台生活的群体。

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